（2017）内0103民初1750号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-11
案件名称
刘程程、杨磊与内蒙古福城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市回民区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘程程,杨磊,内蒙古福城房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0103民初1750号原告：刘程程，内蒙古广播电视台工作人员，住呼和浩特市。原告：杨磊，呼市烟草专卖局工作人员，住呼和浩特市。被告：内蒙古福城房地产开发有限公司。法定代表人：程顾全，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖春，北京市中誉圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永涛，北京大成律师事务所律师。原告刘程程、杨磊与被告内蒙古福城房地产开发有限公司（以下简称福城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告刘程程、杨磊、被告福城公司的委托诉讼代理人赖春、吴永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘程程、杨磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金8764元（违约金以280000元为基数，按照日万分之一，从2016年7月1日计算至2017年5月9日，请求支付至实际交房之日）；2、判令被告按合同附件3的约定更换盼盼牌户门；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年4月11日签订了商品房买卖合同，购买X小区、面积为136平米的商品房，原告向被告支付购房款280000元。合同约定被告于2016年6月30日向原告交付商品房并约定逾期交房的违约责任为每日万分之一。从合同约定的最后交房期限至今，原告没有收到交房通知，且原告发现购买的商品房所安装的房门并不是合同中约定的盼盼牌防盗门，也不符合合同附件3所约定的建材，故诉至法院。被告福成公司辩称，被告与原告的工作单位内蒙古广播电影电视局签订的住宅商品房团购协议书，实际上是委托开发合同。因拆迁中钉子户耽误的时间较长，被告并没有违约。关于盼盼门，属于笔误，团购协议附件2约定的户门为盼盼、宜春等知名品牌防盗门。本院经审理认定事实如下：1.2017年4月11日，被告福成公司（出卖人）与原告刘程程、杨磊（买受人）签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告福成公司开发的X小区房屋一套，单价每平方米4490元，总金额610940元。2014年4月17日，被告福成公司出具收据，写明收到原告购房款280000元；2.商品房买卖合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.达到附件三的标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.国家政策法规调整，并致工期延误的；3.政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的。第九条违约责任约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三：装饰、设备标准，5.门窗：户门（盼盼防盗门）；3.原告刘程程、杨磊系内蒙古自治区广播电影电视局职工；4.2007年5月10日，内蒙古自治区广播电影电视局（甲方）与江苏省苏中建设集团股份有限公司（乙方）就甲方职工团购乙方开发的商品房一事签订委托建设合同，一、为获得开发商品房所需土地，甲方负责协调相关土地部门，使乙方以出让方式获得开发用地的使用权。开发用地位于新建的内蒙古广播影视数字传媒中心南面，土地面积约247亩。二、乙方取得该宗土地使用权证的价格不得高于38万元每亩。若土地的挂牌价及有关税费之和高于此价，高出的部分甲方应补给乙方。四、甲方职工购买商品房的面积为20-30万平方米。五、甲方在合同签订之日起一个月内，将甲方职工购买的商品房总面积和户型比例统计出来并以书面形式告知乙方。七、按照国家政策，商品房的户型比例由甲乙双方共同协调规划审批部门通过。如不能通过，甲方保证按国家政策规定的户型比例使职工团购本合同第四款规定的”甲方职工购买商品房的面积为20-30万平方米”。十、交房日期为2008年12月31日，如因土地拆迁不能在2007年8月底前具备开工条件，交房时间顺延；5.2011年9月1日，内蒙古自治区广播电影电视局（甲方）与被告福成公司（乙方）签订住宅开发建设协议书，就上述的甲方与江苏省苏中建设集团股份有限公司签订的《委托建设协议》一事，由江苏省苏中建设集团股份有限公司在呼和浩特市注册成立房地产开发企业即福成公司，受甲方委托以乙方名义与呼和浩特市回民区政府签订征地协议书，按照征地协议书，乙方向回民区政府支付了7100万元拆迁费，甲方通过乙方向回民区政府支付了5000万元拆迁费。项目征地范围内共需搬迁村民320户。到目前为止，仅拆迁163户，尚有157户未拆迁。为使职工住宅建设顺利进行，本着乙方充分让利、最大限度降低甲方职工购房价格的原则，达成如下协议：二、在35万平方米商品房的整体小区内，由乙方在东（或西）区为甲方集中建设甲方职工购买的200050平方米的商品房住宅；三、在项目中，对甲方职工购买的200050平方米住宅及地下车位实行单独核算，由甲方委派专业人员或专业资质公司会同乙方进行项目质量、进度、投资等管理。（九）拆迁征地和土地挂牌费用按照甲乙双方在总建筑面积中所拥有的比例各自承担；四、甲方职工房屋购买价确定，乙方开发本次项目向甲方职工出售的商品住宅以实际发生的成本价（乙方不计利润）作为甲方职工团购价。其购买房数为1512户，购买建筑面积总计为200050平方米；6.2014年3月17日，福成公司（甲方）与内蒙古自治区广播电影电视局（乙方）签订住宅商品房团购协议书，甲乙双方为实现乙方团购商品房的优惠，就乙方团购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区西段的住宅商品房事宜再次达成协议，1.1团购住宅商品房概况，乙方团购商品房位于呼和浩特市××区西段的原塔布板村，项目占地185.53亩。1.3乙方团购住宅区共计约建筑面积223000平方米。1.4团购商品房住宅部分分为7种户型。1.5在乙方协调相关各方条件下，甲方须按国家有关住宅商品房开发销售的相关规定负责完成土地使用权证等一切与本协议所涉项目开发、销售相关手续的办理工作。2.1.1本协议团购商品房住宅按建筑面积每平方米均价4450元计算，价格构成包括土地费用、建设期土地使用税、配套即前期工程费用、电力设施建设费、小市政、房屋建安造价、电梯、税金。2.1.2.5价格表中的土地费用、配套即前期工程费及税金，由乙方出面协调呼和浩特市政府相关部门充分享受市政配套规费及税金、棚房区改造项目优惠政策......。2.1.3.2在本协议签订之日起90日内，由乙方协调配合甲方将位于临成吉思汗大街南侧的三栋楼住宅的全部或部分在乙方相关部门和单位的职工中登记销售。3.1工期及工程进度，甲方已于2013年5月2日进行开工建设，开工后开始计算工期，甲方应32个月内，完成团购楼座的工程建设并竣工。甲方在办理相关手续过程中因有关部门原因（非甲方可控），导致工期延误的，交房期限顺延。甲方在施工过程中，如遇特殊困难、政策性因素、政府行为或政府方面责任、尚未完成的拆迁、规划调整，以及不可抗力事件等非甲方责任原因，从而导致上述工期延误的，上述工期可相应顺延，由双方共同协调相关部门，按工期顺延总工期最长不得超过45个月控制。4.签订商品房买卖合同与交房约定，本协议签订之日起20个工作日内，甲方以本协议为蓝本与乙方团购人签订商品房认购协议。4.1乙方应于甲方取得商品房预售许可证后15日内，向甲方提供团购人名单、有效的身份证明、户型、栋号、单元号、楼层及单价、门牌号，组织团购人按本协议基本条款的约定，分别由乙方团购人与甲方签订商品房买卖合同。甲方有权拒绝与乙方团购人名单以外的购房人签订团购住宅商品房的商品房买卖合同。4.2交付期限，甲方应于开始计算工期后32个月内完成团购住宅商品房的竣工验收，团购住宅商品房竣工验收合格、符合法定交房使用条件之日起30个工作日内，依照国家和呼和浩特市地主人民政府的有关规定，将住宅商品房交付给乙方的团购人使用。甲方向乙方交付商品房的时间为2015年12月31日，交付时建筑主体及水、电、暖、天然气、地下车位、地下储藏室等室内配套工程完成，小区内能够满足团购住户装修运输通车、行人通行需求；小区道路硬化、绿化、亮化等相关小区配套工程设施于2016年6月30日前全部建设完工；水、电、天然气、供热管网等由甲、乙双方负责协调相关部门开通。如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：4.2.1不可抗力；4.2.2因水、电部门的原因，如延迟安装、或停水、停电；4.2.3尚未完成的拆迁；4.2.4因政府行为或政府方面责任、政策性因素，如规划调整或变更、有关检查、重大活动等。4.3.2乙方的团购人须在甲方通知统一办理入住交房手续的规定时间内办理交房入住手续，并由乙方组织团购人缴纳相关未含在双方确定的购房单价内由住户承担的税费及其他政策规定应由团购人承担的费用。如乙方团购人逾期10个自然日内办理入住手续的，甲方将照常办理入住交接事宜，如乙方团购人逾期20个自然日内仍未办理入住交房手续的，甲方可向乙方交房，由乙方承担该团购人应支付相关税费、物业费、取暖费等并看管、维护该房屋；如乙方拒绝收房且该团购人未能按时交纳最后一笔购房款及相关税费的，按6.3执行。6.3乙方团购人违约，乙方团购人违反本协议2.2款约定的金额、时间支付购房订金、购房款，或未按时办妥按揭手续、提供办理房屋权属登记证明、缴纳相关税费任何一种的，超过30个自然日的，视为该团购住户放弃本次团购，甲方有权解除本协议，可单方面解除已签订的商品房买卖合同，并自行销售该商品房，同时该购房者按照当期应付房款金额的每日万分之五向甲方支付30日的违约金；扣除违约金后，剩余购房款由甲方在20个工作日内无息退还该购房人。5.因本协议所涉项目中乙方团购商品房为本单位职工居住使用，故甲方应保证乙方获得知情权。6.违约责任，甲方违约，非人力不可抗因素（专指自然灾害、政策性调整）或乙方（含尚未完成的拆迁、未能完成本协议及附件约定的工作）原因导致的工期延误处，甲方应严格按本协议约定的事项和时间履行义务，甲方违反本协议交付期限逾期超过30天交付团购商品房的，应按已收乙方（含乙方相关部门和单位的团购甲方住宅的团购人）购房款总额的每日万分之五，向乙方支付违约金，再由乙方向团购人支付。但甲方逾期超过60天仍未交付商品房的，乙方有权解除本协议，协议解除后，甲方除应向乙方支付逾期交房违约金外，还应于协议解除后20个工作日内，退回已收取的购房款给乙方。8.特别约定，本协议未尽事宜及该项目所涉具体工作，双方可协商签署补充协议、备忘录、会议纪要等法律文件，为本协议不可分割的附件，与本协议具有同等法律效力；7.2014年5月16日，出售方（甲方）福城公司与团购方（乙方）内蒙古自治区广播电影电视局签订住宅商品房团购协议书补充协议，乙方确保全部完成5#--13#楼共9栋1596套住宅及每套住宅1个地下车位的认购、组织本单位团购人与甲方签订商品房认购协议书，2014年3月17日签订的团购协议中约定的乙方职工扩大至乙方职工、乙方相关部门和单位的职工；8.2014年9月20日，被告福城公司向内蒙古自治区新闻出版广电局出具关于对《住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函》，请求该局协调拆迁问题，及完成拆迁工作。由于拆迁的迟延，将对施工期限、交房期限产生实质影响；9.2014年9月24日，内蒙古自治区新闻出版广电局团购办出具关于对《住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函》的回复，称呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室将通过诉讼程序推动拆迁工作的进程，尽快完成拆迁工作，关于钉子户事件影响工期属客观情况，工期可据实顺延；10.2015年5月11日，被告福城公司向内蒙古自治区新闻出版广电局出具关于对《住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函》，称自2013年5月2日距今，已延迟两年多，根据《住宅商品房团购协议书》的约定，因拆迁原因导致了工期延误，我公司有权据实顺延工期和交房日期，恳请贵局协调尽快完成拆迁工作；11.2015年6月22日，内蒙古自治区新闻出版广电局团购办出具关于对《住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函》的回复，称经我局协调、敦促，呼和浩特市回民区人民法院已于2015年6月21日通过执行程序完成了广龙苑建设用地上的拆迁工作，现该宗地已不存在拆迁遗留问题。对于工期顺延问题，因现钉子户的障碍已排除，除政策调整等其他政府行为导致工期延误的原因处，此后贵公司不再存在钉子户顺延工期的理由，因拆迁工作的迟延，耽误的工期，可据实顺延。自2013年5月2日起至拆迁全部完毕即2015年6月21日止，延误工期共计25个月，12.2009年7月30日，内蒙古自治区广播电影电视局向呼和浩特市委韩书记，递交”关于尽快落实广电住宅小区建设用地的报告”，报告中称2006年，自治区政府决定建设内蒙古广播影视数字传媒中心，在项目选址时，为了拉动回民区新的开发建设，回民区政府有关领导恳请我局将”传媒中心”项目建在回民区新区。在”传媒中心”选址时，为了解决广电局职工的生活问题，计划建设配套项目”广电住宅小区”2006年12月，我局与回民区政府签订了预留土地意向书，决定在塔布板村和工农兵路以西建设”广电住宅小区”，随后我局引进内蒙古福城房地产开发有限公司。为了解决广电住宅小区”的建设用地问题，恳请韩书记敦促回民区政府尽快落实小区的建设用地；13.2010年8月12日，回民区人民政府向呼和浩特市土地收储中心出具”回民区人民政府关于广电局住宅小区项目签订三方协议及办理规划初审意见事宜的函”，请求中心予以签订三方协议并协调市规划局办理设计条件初审意见；14.2013年7月4日，呼和浩特市国土资源局发”关于对拟挂牌土块规划总用地范围内土地使用情况进行审核确定的复函”15.2014年9月15日，呼和浩特市人民政府专题会议纪要，研究解决建设项目办理审批手续存在的问题，其中提到关于广电局广龙苑职工住宅建设项目，广电局要求减免未批先建设行政处置和城市市政基础设施配套费提交市长办公会议研究后确定。市城管执法局负责先出具暂缓处罚转办单，各相前部门尽快办结各项审批手续，加快推进项目建设；16.2014年12月3日，内蒙古自治区××区政府发”关于内蒙古广电住宅小区广龙苑项目返还土地整理资金的函”，称不需政府在该项目中再支出任何费用，因此预估费用及其余土地整理费用需返还该项目的开发企业；17.2015年11月26日，内蒙古自治区××区政府发”关于广龙苑回迁房缓交相关事宜的函”；18.2015年11月30日，内蒙古自治区××区建设局发”关于拨付广龙苑回迁房建设资金的函”；请求拨付回迁安置房建设资金用于回迁房建设补助；19.2015年12月9日，内蒙古自治区新闻出版广电局向呼和浩特市人民政府并孙建华副市长发”关于加快办理内蒙古广电住宅小区广龙苑项目相关建设手续的函”；20.2016年5月5日，内蒙古自治区新闻出版广电局向福成公司出具承诺函，称将全力分别协调呼和浩特市政府及呼和浩特市土地收购储备拍卖中心、回民区政府及回民区房屋征收管理办公室，力争将该项目代建回迁区房款及相关费用最迟于2017年6月30日前全部返还；21.2017年6月20日，呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室，出具情况说明，载明”作为内蒙古新闻出版广电数字传媒中心配套工程的内蒙古广电住宅小区-广龙苑建设用地的拆迁工作，于2015年6月21日通过呼和浩特市回民区法院强制执行程序全部拆迁完毕”；22.2012年4月10日，呼和浩特市回民区人民政府发布《征收公告》：根据区委区政府总体要求，决定对回民区塔布板村的房屋进行征收改造并对成吉思汗大街南侧的土地及房屋进行限期征收。征收时间为2012年4月10日至2012年7月10日；23.被告于2016年3月4日取得建设用地规划许可证，2016年5月17日取得建设工程许可证，2016年10月26日取得建设工程施工许可证，2016年12月19日取得商品房预售许可证，2017年3月17取得国有土地不动产证；24.本案系内蒙古自治区广播电影电视局团购家属房的系列案，在职工与被告福成公司签订的认购合同中，均写明团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古自治区新闻出版广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古自治区新闻出版广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价，结算单价确定后依据本认购合同暂定建筑面积调整住宅总价、总房款，作为第2、3次付款依据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,本案的争议焦点为：一、原、被告在商品房买卖合同中关于”因政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可以据实予以延期”的约定如何理解；二、被告与内蒙古自治区广播电影电视局签订的住宅商品房团购协议书如何定性，其约定对原告是否有约束力；三、原告诉请的逾期交房违约金及更换盼盼牌户门的请求是否能得到支持。对于第一个争议焦点，原、被告在商品房买卖合同中关于”因政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可以据实予以延期”的约定如何理解。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。原、被告在商品房买卖合同中明确约定，”政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可据实予以延期”。从呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室以及其它相关证据来看，案涉的广龙苑小区项目，存在未按时完成拆迁的问题，最终是通过回民区人民法院的强制执行完成的拆迁工作。由于拆迁问题导致案涉的商品房工程无法顺利完工，各项施工的证件也将因案涉的地块非”净地”而延迟办理。该原因非被告福成公司可控，故出卖人福成公司可依据原、被告双方所签订的商品房买合同中的约定据实予以延期。对于第二个争议焦点：被告与内蒙古自治区广播电影电视局（以下简称广电局）签订的住宅商品房团购协议书如何定性，其约定对原告是否有约束力。所谓单位团购是指企事业单位为了职工利益，利用集团购买优势，代表职工购买商品房的行为。职工基于对单位的信任委托单位购买商品房，职工与单位之间构成委托代理关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中的商品房团购协议书系广电局代表其内部职工与被告福成公司签订的购房意思表示，其实际购房人为职工，职工既享受团购带来的价格优惠也承担团购协议约定的义务。虽然单位以自己的名义与房地产开发公司协商团购事宜，但最后签订商品房买卖合同的是单位职工，而不是单位。在广电局职工与被告福成公司的系列案中，职工与被告福成公司签订的认购合同中，均写明”团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古自治区新闻出版广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古自治区新闻出版广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价”。可见原告所购房屋系单位团购房，虽无明确的授权委托书，但在实际履行过程中，原告遵守了单位的程序选择房号、平米等，并认可了团购协议中约定的价格以及之后确定的房屋座落、编号，与一般市场交易中买受人去开发商售楼部选房并不同，故应视为原告与单位之间形成了事实上的委托代理关系，原告应受该团购协议的约束。如果商品房买卖合同与团购协议分裂，那么商品房交易过程中，当事人选房的过程不能体现，并不能全面的反映出当事人的真实意思表示。对于第三个争议焦点即原告所诉的逾期交房违约金及更换盼盼牌户门的请求是否能得到支持。综上，团购协议系广电局签署，效力及于该单位及单位团购房屋的职工。团购协议”工期及工程进度”条款中对开工日期以及在施工过程中如遇尚未完成的拆迁等非被告方责任的原因，从而导致工期延误的，工期可相应顺延。以及如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：4.2.3尚未完成的拆迁。可见，双方在团购协议中关于拆迁问题导致的工期延误做了附条件的约定，如果约定条件成就，即可据实顺延。团购协议约定的被告应在计划开工日期2013年5月2日起的32个月内，完成团购楼座的工程建设并竣工，扣除据实顺延的25个月，被告福成公司最晚应于2018年2月2日前将约定房屋交付于买受人。综上，虽然原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同，但原、被告签订的商品房买卖合同与一般的买受人与开发商签订合同不同，理由为从广电局为单位职工团购房屋事宜与被告福成公司签订的住宅开发建设协议、住宅商品房团购协议书、住宅团购协议书补充协议以及关于广电局为解决职工住房问题向政府、建设局反映问题的函件、报告等一系列事件来看，广电局接受职工的委托为职工的住房事宜进行了协商、沟通，因此原告作为广电局职工在享受这些权利、待遇时同时也要承担广电局在同意工期延误方面的做出的承诺，且该承诺并不违反法律禁止性规定，故原告应当受团购协议的约束，被告尚处在履行合同期限内，并未迟延交房，对于原告诉请的要求被告支付迟延交房违约的请求不予支持。对于原告诉请的更换盼盼牌户门的诉讼请求，因被告交付房屋未到履行期限，将来交付的房屋是否符合约定，原告并无证据证明，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘程程、杨磊的诉讼请求。案件受理费减半收取计30元，由原告刘程程、杨磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 阿拉坦其其格二〇一七年八月十日书记员 张 慧 微信公众号“”