（2017）苏0506民初3697号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2018-04-19

案件名称

3697汪海滨与苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪海滨,苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2017）苏0506民初3697号原告（反诉被告）：汪海滨,男,1979年9月9日出生，汉族,住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张涛，江苏亿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司,住所地苏州市吴江区经济技术开发区交通路4195号。法定代表人：吕国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖振权、冯运斐，江苏米来律师事务所律师。本院于2017年5月18日受理了原告汪海滨与被告苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司(以下简称宝裕华公司)房屋租赁合同纠纷一案。在审理过程中，被告宝裕华公司提出反诉，本院受理被告的反诉后，决定将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告汪海滨及其委托诉讼代理人张涛、被告宝裕华公司之委托诉讼代理人廖振权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪海滨向本院提出诉讼请求：1、被告承担违约金并赔偿原告经济损失共计262500元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是苏州市吴中区石湖西路188号吴中城市生活广场（即万达广场）8-120号商铺合法产权人。2016年3月，原、被告就该商铺租期、租金数额及租金支付等出租事宜达成意向，后双方于2016年3月11日签订了自2016年5月1日起至2019年4月30日为期三年的《商铺租赁合同》。合同履行过程中，被告违反合同约定，没有及时支付租金，为此原告曾多次要求被告依约交付租金。2017年2月底3月初，因经营问题，被告撤场，清空了该商铺，单方解除了商铺租赁合同。直到被告交还房屋，原告才发现，不仅相关物业、水电等未结清，被告还在未经原告同意的情况下，进场装修时擅自拆除了该商铺中的楼梯。为了防止损失扩大，原告努力寻租。后原告多次与被告联系，要求妥善处理其单方违约的责任问题，但被告诚信不足，以种种借口予以拖延。被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失，为了维护自身的合法权益，故诉至法院。被告宝裕华公司辩称：我方不存在单方面解除合同的事实，按照合同约定租期是3年，且我方已经支付了第一年的租金，原告在租期内擅自将商铺出租给第三方，已经表明原告提前解除双方的租赁合同，即原告自身存在违约责任，因此对于原告所谓的违约金和租金可得利益损失没有法律依据。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告赔偿装修损失358666.67元及违约金62500元；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告承租原告位于吴中区××吴中城市生活广场××号商铺，租期为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日。商铺交付后，被告花了大量费用装修，然后原告在租期内擅自将该商铺另行出租给第三人，并趁被告未营业期间造成装修损坏严重，致使被告目前无法实际占有并使用该商铺，原告此行为严重违反合同约定，更是侵犯了被告之合法权益。反诉被告（本诉原告）针对反诉辩称：原告是在多次催促被告交付第一年租金后，到2017年2月24日，被告才交清第一年的租金，根据合同约定，已经构成违约，并且原告提供的证据充分显示被告当时已退场，清空了商铺，交还了钥匙，并告知原告可以再行出租，对被告尚有剩余的租期房租是其放弃了自己的租金利益，因此请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2016年3月11日，原、被告签订了《商铺租赁合同》。该合同载明:甲方（原告）是苏州市吴中区石湖西路188号吴中城市生活广场（即万达广场）8-120号商铺合法产权人，商铺位置是广场室外步行街8-120号商铺，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止，商铺租金具体标准：2016年5月1日至2017年租金为25万，2017年至2018年租金为25万，2018年至2019年4月30日租金为25万元。租金支付方式为自记租日2016年5月1日至2019年4月30日间，每6个月为一个交租期。乙方（宝裕华公司）应在合同签署3日内支付5万元，待正式入场装修时支付剩余首期租金7万5千元，首次交租时多付2万元作为保证金，此款项租期届满时，乙方结清所有费用（如水电、物业费等）甲方无息退还给乙方。之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。因乙方违约导致合同解除的，乙方需支付相当于届时三个月租金的违约金；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按实际发生租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金并赔偿乙方的直接损失。另查，租赁合同签订后，被告分别于2016年3月21日、2017年1月23日、2月24日向原告支付租金145000元、60000元和45000元，共计支付了租金250000元。原告为证明其主张还提供了下列证据：一、原告与被告万达店店长李向辉的微信聊天记录。该聊天记录主要内容为：2017年2月23日上午李向辉在微信中与原告协商撤场事宜，李向辉向原告发送了《万达广场08-120商铺不再续约协议书》，该协议书载明被告公司因资金困难，经公司董事会讨论决定截止2017年3月不再续租原告的房屋，经双方友好协商达成以下共识：1、本协议签订之日起支付原告剩余租金45000元（租金65000元减去保证金20000元）；2、本协议签订之日起甲乙双方于2016年3月签订的商铺租赁合同作废；3、本协议签订之日起乙方需将大门钥匙交于甲方；4、本协议签订之日起乙方需在2017年2月底撤场。原告在微信中说：“等会回家给老婆看一下再联系”。下午1点43分李向辉微信中询问原告：“汪总，上午发你的协议没问题的话，我这边可以安排财务打钱了”，原告微信中说：“你先打啊，我没回家呢”，李向辉说：“打了的话，那就是认同协议上的内容了，或者你晚上回去了嫂子商量下吧，明天周五打钱也是可以到账的”。原告说：“我昨天看了合同，有三月的违约”，李向辉说：“嗯，确实我刚也看到了，我们公司去年在万达确实亏损严重，我们现在是在沟通协商嘛，能达成共识是最好的，您也不在苏州，最好是见面聊聊，我老板的意思是65000元房租减去20000保证金，剩余的45000元可以立马到账，然后和平分手。”原告说：“先把房租打过来再说，怎么感觉像在威胁不同意就不给房租了？”李向辉说：“现在就是在沟通协议嘛，房租打过去后，违约金我想知道你心里的价格？之后我和公司申请”，原告说：“还是那句话，租金先打过来，其他的不在这商讨范围内，已拖了多长时间了”，李向辉说：“稍等我和老板沟通下”，不久后李向辉说：“已经到账了，万达店的东西我们已经扯撤空了，汪老板也可以对外出租了。”2017年2月27日上午9点，原告通过微信跟李向辉说：“李经理，你今天有空没，我今天有空，从南京过去。”李向辉说：“有的，大概几点到万达”，该日下午3点多，李向辉在微信中与原告确认电费卡的交接，并双方结算水电费和物业费等相关事宜。2017年2月28日，李向辉通过微信向原告说：“汪老板，我刚去找陈康了，他把水费和电费的户号给我了，卡在陈康那保管，水费我电话问的目前是用了4吨，不用交钱，电费是有预交1000的，物业费陈康说后续我们办手续时直接单独结算省事些，物业费没有单独一个月交的，大门钥匙在陈康那一把，看房方便。”原告说：“哦哦，好的，辛苦了”。原告认为该组证据证明李向辉的身份及原告催交租金，被告明确表明不履行合同约定，清空商铺，交还钥匙，拖欠物业费等等，单方解除合同，构成合同根本违约，同时李向辉的朋友圈截图证明被告在装修后已实际经营使用该商铺。被告认为《商铺租赁合同》第十一条约定了双方发出通知文件的联系方式和联系人，被告的联系人是张春荣，联系方式也有约定。对微信记录截图真实性不予认可，即便该证据形式是真实的，但是内容不足以证明原告所述的目的，根据合同约定我方的通知和函件往来是由张春荣来行使权利的，而李向辉并没有权利对商铺租赁事宜作出任何的处分权，即便原告认为李向辉确实与原告进行了微信沟通，但从沟通内容来讲，原告并未同意我方提出的解除合同的意思表示，反而进一步要求我方支付租金，已表明原告是继续履行合同的意思表示。二、不再续约协议书截图。该协议书载明：现因我司即宝裕华公司经营不善加新能源汽车行业的骗补影响以致2015-2016年度国家财政补贴迟迟未到账导致公司资金链受损严重，现经公司董事会讨论决定，截止至2017年3月份不再续租。原告认为该协议书系原告和李向辉的微信记录中出现的，证明被告邮寄并通过微信发生了不再续约通知书，单方解除合同。被告认为由于原告未提供原件，不予质证，真实性不认可，但我方确实有这意思，但是原告一直没同意，双方也未达成一致意见，但是我方已经履行了第一年度的租金，双方租期至少截至2017年4月30日。三、万达缴费通知函件。该函件载明，2016年12月25日至2017年6月24日，汪海滨须支付物业管理费3541.69元。原告认为该函件系原告与李向辉在微信中提到的，证明被告没有履行交付物业服务费用的合同约定，致使原告被催缴，构成合同违约。被告认为正是因为我方并没有解除双方的租赁合同，双方的租期还是存在的，即便存在未交纳水电费和物业费的情况也是合理的，因为租期尚未解除，但是并不能证明我方已经提前解除合同。四、被告的股东张春荣手机通话记录及短信截图，该短信截图载明：张春荣让原告找小李处理租房事宜。原告认为该组证据证明原告多次催缴租金及要求解决被告承担的违约责任，张春荣让联系李向辉处理。被告对该组证据的证明目的不予认可，原告也曾说通话记录在催缴租金，进而证明原告继续履行合同的意思表示。五、原告与第三方刘云祥签订的商铺租赁合同、刘云祥的身份证复印件、刘云祥的美容馆营业执照复印件、刘云祥和其合伙人黄荣出具的两份说明。原告认为该组证据证明被告违约，为避免损失扩大，原告不得己寻租，及被告单方解除合同后给原告带来的租金损失。被告认为对该组证据的形式不予认可，该证据应当属于证人证言，按照证据规则，应出庭作证，因此不予认可，但其证据所涉内容可以看出原告在2017年3月就与第三方签署了租赁合同，进而说明原告提前解除双方租赁合同的事实，即便当时被告已经退场，但也并不能否定双方租赁合同尚在继续履行的事实，另外也提到了第三方支付给原告16万元租金的事实，因此我们合理怀疑原告所谓的可期待利益损失是否真实存在，原告也未提供具体证据予以证明。六、原告与李向辉的通话记录录音光盘及文字整理记录。原告认为该组证据证明被告单方违约，解除合同，不守诚信，原告要求其承担责任。被告认为通过原告声称的与李向辉通话记录的文字整理内容可以看出，暂且不考虑其通话的真实性，仅从内容上也并不能看出任何关于我方提出解除租赁合同的事实，反而是提到我方在发现原告另行出租事实后向原告提出的书面函件，因此该组证据证明目的不予认可。被告为证明其反诉主张提供了以下证据：一、商铺租赁合同。内容与原告提供的一致，被告认为该组证据证明租赁期限是2016年5月1日至2019年4月30日，每年租金25万元，违约解除承担三个月租金的违约责任约定。原告对此无异议。二、网银电子回单复印件。该银行电子回执载明：被告于2016年3月21日、2017年1月23日、2月24日分别打款给原告145000元，60000元，45000元。被告认为截止2017年2月期间共支付了25万元租金，进而证明我方履行了第一年租金的支付义务。原告对该组证据的真实性无异议，但被告最后一笔第一年租金是2017年2月24日支付，根据《商铺租赁合同》已经构成了违约。三、告知书复印件及快递回单。该告知书载明：2017年4月11日，宝裕华公司向汪海滨发出告知，我司今日发现有第三方进驻并破坏我司原有装修，导致我司无法正常开展工作，就此情况请汪海滨给予合理解释，如果汪海滨擅自将上述商铺另行租赁给其他方，我司视为汪海滨单方面解除合同。被告认为该组证据证明我方发现原告另行出租事实且承租商铺装修被破坏之后书面告知原告给与合理解释，并提醒原告应承担违约责任等法律后果的事实，但原告至今未给我方合理解释。原告认为对该告知书已经回应，已经与寄这份快递的李向辉进行了电话沟通，提出异议，这可以从原告与李向辉的通话录音中显示出来，并且原告明确表示先把第一年的租金交齐，其余的该怎么办怎么办，所以说原告对告知书的真实性不认可，被告系无中生有，原告不存在另行出租。四、装饰工程合同书、竣工验收报告、装修费用收据、照片。被告认为该组证据证明被告对涉案商铺进行了装修，产生了费用共计538000元的事实。原告认为该组证据该证据与本案原告无关，对原告没有约束力，原告根本不可能在被告装修奢华、正常经营的情况下擅自将商铺转租，被告不存在无法实际占有并使用商铺，这可以从原告的证据李向辉朋友庆祝万达店开业来印证，即使如被告所说，原告转租商铺，竟然不报警不和常理。五、照片。被告认为该组证据证明原告擅自出租涉案商铺，提前解除租赁合同，并破坏我方装修的事实，同时提醒法庭注意，其中一张照片是有楼梯的，也进而证明原告在本诉中关于楼梯无法恢复造成损失的诉请没有事实依据。原告认为该组证据的形式不合法，没有拍摄人和时间，第三方系在被告撤场以后进行的合理合法装修，并不能证实该装修是在被告控制经营期间。以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》、付款凭证及银行收款明细、微信聊天记录、不再续约协议书截图、万达缴费通知函件、通话记录及短信截图、原告与第三方刘云祥签订的商铺租赁合同、营业执照复印件、刘云祥和其合伙人黄荣出具的两份说明、通话记录录音光盘及文字整理记录，被告提供的网银电子回单复印件、告知书复印件及快递回单、装饰工程合同书、竣工验收报告、装修费用收据、照片及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同是否解除的问题。根据原告与被告工作人员李向辉的微信聊天记录可以看出，原、被告双方对解除合同达成了一致意见，即原告同意被告单方提出解除合同，但对于违约责任问题，原告要求按合同的约定被告支付三个月租金作为违约金，被告希望原告考虑到其资金紧张、经营不良等问题酌情减少违约金，原告对被告的该要求未置可否，未明确否认亦未明确同意。后原、被告双方于2017年2月28日办理了本案所涉房屋基本的交接手续，包括房屋钥匙的交付、水电费和物业费的结算方式等，因此原、被告双方的租赁合同于2017年2月28日正式解除。尽管被告辩称李向辉不能代表其公司作出决定，但李向辉作为被告公司指派与原告洽谈的工作人员，其代表被告公司与原告处理退租事宜所产生的法律效果理应由被告承担，被告反诉称原告违约擅自收回房屋之反诉请求与事实不符，本院不予采信，因此被告反诉要求原告赔偿装修损失及违约金无事实根据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。本案房屋租赁合同是被告单方提出提前解除合同的，因此被告属于违约方，应当按照合同承担违约责任。尽管原告同意被告提前解除合同，但原告并未明确表示放弃追究被告的违约责任，因此原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。关于具体的违约责任问题，双方签订的租赁合同第九条第三款约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方需支付相当于届时三个月租金的违约金”，该约定对双当事人均具有法律约束力，因此被告应当向原告支付三个月租金的违约金即人民币62500元。因被告房屋在2017年2月底交付原告，但被告已支付一年的房屋租金，该多支付的两个月的租金折抵两个月的违约金，结抵扣，被告还须支付原告一个月的违约金20833.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司于本判决生效之日起向原告汪海滨支付违约金20833.33元。二、驳回本诉原告汪海滨其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取2619元，反诉部分案件受理费3809元，合计人民币6428元，由原告汪海滨负担1428元，由被告苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员　　陈柏安二〇一七年八月十日书记员　　张凤娟百度搜索“”