（2017）鲁09民终1368号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2018-05-31
案件名称
孙某1、孙某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙某1,孙某2
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终1368号上诉人（原审原告）：孙某1，男，1971年7月8日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：辛显芬，山东信望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙某2，男，1977年5月10日出生，汉族，住山东省肥城市。上诉人孙某1与被上诉人孙某2房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2016）鲁0983民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙某1上诉请求：请求撤销原审判决，判令解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同,并责令被上诉人返还房产,判令被上诉人，按每月1000元肥城市泰西中学家属院附近的房屋租赁的市场价格自2012年7月2日起计算至被上诉人腾退并交付房屋为止；一、二审诉讼费、评估费等费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人履行了合同约定义务，上诉人于2012年7月1日按照合同约定将房屋交付给被上诉人，被上诉人开始实际居住；2.被上诉人有迟延履行主要债务和经催告后仍然没有履行的事实，符合合同法规定的解除合同的法定情形，2015年10月29日下午，上诉人短信催告被上诉人履行12万元购房款，被上诉人没有履行，2015年11月9日上诉人诉被上诉人产生的判决和裁定有催告作用，但被上诉人亦未履行债务，上诉人于2017年4月7日上诉人函告被上诉人于接函五日内履行合同主要债务，被上诉人至截止之日未履行；3.上诉人享有不安抗辩权，有中止并解除合同的权利；4.上诉人要求赔偿损失合情合理，应予支持，诉状和上诉状中的5.1万元的损失是按每月1000元肥城市泰西中学家属院附近的房屋租赁的市场价格自2012年7月2日起2016年8月31日的损失，正好是51个月；5.一审法院对学校证明、录像资料等证据反映的情况存在认定事实错误；6.无论被上诉人是否于2012年7月1日交付房款，均不能成为其2012年7月2日至今逃避履行合同义务的事由。被上诉人孙某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人恶意违约在先，早在2012年6月19日，上诉人就流露出既不交房又不退还含定金在内的6万元房款，有被上诉人与上诉人之间的谈话录音为证；被上诉人始终积极履行合同，不存在任何违约行为，不存在逾期、违约支付房款等逃避责任情形；本案不存在合同无效或被撤销情形，因此上诉人要求返还占用房屋的诉讼请求，于法无据，应予驳回；本案所涉及纠纷已经一审法院审理并作出（2015）肥民初字第3660号民事判决，并经泰安市中级人民法院（2016）鲁09民终第2187号民事裁定，一审判决已生效，本案违反一事不再理原则，请求驳回上诉。孙某1向一审法院起诉请求:1.依法解除原被告双方于2009年12月26日签订的《肥城市房地产转让合同》；2.依法判令被告向原告返还所占用的房屋（合同价格180000元）；3.依法判令被告向原告赔偿损失51000元；4.本案的受理费、评估费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月26日，由张某见证，原告孙某1与被告孙某2签订《肥城市房地产转让合同》一份，合同约定，原告孙某1将位于肥城市泰西中学家属院南楼2单元401室的房屋转让给被告孙某2；房屋总价款为180000元，被告孙某2于2009年12月26日向原告孙某1支付购房首付款（含定金）陆万元整，于2012年7月1日支付剩余购房款拾贰万元整，孙某1于2012年7月1日将房屋交付孙某2使用。肥城市泰西中学于2015年4月30日出具证明证实原告孙某1拥有涉案房屋。合同签订当日，被告孙某2支付原告孙某1首付款60000元，原告孙某1出具收到条一份。后原告孙某1将涉案房屋交付给被告孙某2，被告孙某2居住至今。2015年11月9日，原告孙某1曾诉来原审法院，请求法院判决被告孙某2停止侵权，返还房屋并支付其居住期间的水费、取暖费。2016年5月16日，原审法院经开庭审理，依法作出（2015）肥民初字第3660号民事判决书，判决驳回原告孙某1的诉讼请求。原告孙某1上诉至泰安市中级人民法院，后经上诉人孙某1书面申请，泰安市中级人民法院于2016年9月14日依法作出（2016）鲁09民终2187号民事裁定书，准许上诉人孙某1撤回上诉。2016年10月20日，孙某1再次以孙某2为被告诉来原审法院，案经开庭审理，经原审法院释明，原告孙某1坚持其诉讼请求，被告孙某2坚持要求继续履行原被告签订的合同，致调解未果。一审法院认为，原告孙某1与被告孙某2签订的《肥城市房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原被告双方应按约定履行自己的义务。被告孙某2尚欠原告孙某1购房款120000元，事实清楚，证据确实充分。生效的（2015）肥民初字第3660号民事判决书认定原告孙某1与被告孙某2签订的《肥城市房地产转让合同》中未约定解除合同的条件，同时涉案情况亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。现原告孙某1要求解除合同、要求被告孙某2返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于原告诉请要求被告赔偿损失51000元，因原告孙某1未提交证据，原审法院不予支持。为维护合同稳定性和交易安全，原、被告应继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告孙某1的诉讼请求。案件受理费2383元，由原告孙某1承担。本院二审期间，上诉人孙某1围绕上诉请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。经质证，双方当事人有争议的证据有：对于催告短信截屏等宗证据，被上诉人认可139××××0039系其使用的手机号码，并认可收到取暖费的相关短信并进行支付，但并未收到过催缴剩余房款的短信，亦不认可该短信中“孙某2”系其本人，本院认为对于被上诉人自认的事实予以确认，对其主张没有收到的催缴剩余房款的短信截屏，由于无法证实收件人“孙某2”是否系被上诉人本人，对该短信截屏照片本院不予采信；对于2017年4月6日的催告函、视频资料等宗证据，由于快递单号查询显示2017年4月8日投递并签收，签收人为门卫，被上诉人称其父母并未将催告函交给他，该主张与常理不符，本院不予采信，可以认定上诉人孙某1曾于2017年4月份向被上诉人孙某2发出过催告函催要剩余房款12万元以及违约金损失200500元的事实，但由于发出催告函的时间上诉人孙某1上诉期间，而其一审诉讼请求为坚持要求解除合同，故被上诉人在收到该催告函未予履行剩余房款的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除情形；对于泰西中学门卫制度、外来人员登记表照片等宗证据，由于外来人员登记表上加盖学校保卫科公章，本院对真实性予以认可，被上诉人主张系案外人即该学校老师张某陪同入校的所以没有登记，该主张与以下证人张某的证言一致，故本院对上诉人认为2012年7月1日被上诉人未曾到过该校的主张不予采信；对于出租广告、录音等宗证据，被上诉人对真实性有异议，本院认为该组证据不足以证明其主张,本院不予采信。本院对于上诉人提交的（2015）肥民初字第3660号案件的一宗证据，均加盖肥城市人民法院档案专用章，本院对于证据来源真实性予以认可。被上诉人孙某2于二审期间申请证人张某、程某出庭作证，证人张某证实，其与上诉人孙某1系同事关系，与被上诉人系同学关系，也系双方当事人买卖涉案房产的见证人，2012年7月1日合同到期时由于联系不上上诉人孙某1，便陪同被上诉人孙某2和程某一同去泰西中学找上诉人给付剩余房款，被上诉人孙某2当日带着现金去的，上诉人孙某1当天不在学校，不久证人张某又去校办公室找过上诉人并因房屋买卖事宜双方发生过争执，后来又和双方当事人一同吃饭协商此事未果，证人还证实在二审期间，上诉人向其称涉案房产卖便宜了不想卖了。经质证，上诉人孙某1对上述证言不予认可，并称其与证人没有发生过争执。被上诉人孙某2对上述证言予以认可。证人程某证实，其与被上诉人系同事关系，2012年7月1日陪同被上诉人孙某2与证人张某一同去泰西中学找上诉人付房款未找到其本人，并用数码相机录下过程的事实，并证实被上诉人当日带着现金。经质证，上诉人不予认可，主张泰西中学当天正常休息。被上诉人孙某2对上述证言予以认可。本院认为，上述两名证人张某、程某均系被上诉人同事，且张某系双方当事人买卖涉案房屋的介绍人和见证人，上诉人亦主张与其并无矛盾亦未发生争执，故证人张某证言的证明力较大，根据该证人证言，结合被上诉人陈述以及证人程某的证言，能够认定涉案房屋买卖合同到期日即2012年7月1日，被上诉人孙某2和证人张某均电话联系不上上诉人，被上诉人与同事程某在张某的陪同下一起去泰西中学找上诉人孙某1去交付剩余房款，但未找到上诉人的事实，还能够证实张某之后又去找过上诉人谈涉案房屋买卖合同履行的问题未果，后来张某与双方当事人曾一起协商涉案房屋买卖合同履行问题，双方当事人仍未达成一致意见的事实，二审审理过程中上诉人还曾向证人张某表示过卖的便宜不想卖了的意思。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，各方均应依约履行。上诉人孙某1要求解除上述房屋买卖合同并返还房屋，但本案涉案房屋已交付于被上诉人孙某2使用至今，且房款已按照合同约定履行了首付款6万元，被上诉人尚欠上诉人剩余房款12万元事实清楚，根据证人张某的证言，能够证实双方当事人因房屋买卖合同履行问题发生矛盾致协商未果，现有证据能够证实双方当事人均存在不积极履行合同义务的行为，但该行为并未致使合同目的不能实现，现被上诉人坚持要求继续履行合同，而上诉人坚持要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，再依据生效判决山东省肥城市人民法院(2015)肥民初字第3660号民事判决书认定双方当事人签订的《肥城市房地产转让合同》中未约定解除合同的条件，同时涉案情况亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，为维护合同的稳定性和交易安全，故上诉人要求解除合同并返还房屋的上诉请求于法无据，本院不予支持；对于其要求赔偿损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人孙某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4766元，由上诉人孙某1负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 张 岩审判员 张晓丹二〇一七年八月十日书记员 张焕新 来源：