（2017）鄂01民终3633号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-31
案件名称
李秀平、郑含含房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀平,郑含含
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3633号上诉人（原审原告）：李秀平，女，1968年12月21日出生，汉族，住湖北省汉川市，被上诉人（原审被告）：郑含含，男，1987年6月24日出生，汉族，住湖北省安陆市，现住武汉市汉阳区，上诉人李秀平因与被上诉人郑含含房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4318号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李秀平上诉请求：1、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4318号民事判决，依法不支持郑含含要求按合同约定继续履行的意见；2、郑含含向李秀平支付2017年3月1日至郑含含实际交付房屋之日占用房屋使用金，支付标准可参考前期租金；3、本案诉讼费用由郑含含承担。事实和理由：1、一审判决认定事实及适用法律错误。李秀平与郑含含之间合同约定，郑含含拖欠租金，李秀平可终止合同，收回租赁房屋。现郑含含拖欠租金，李秀平多次催告，并给其一个月的合理期限，但郑含含仍未在合理期限内履行合同义务。一审判决继续履行合同既无事实依据也无法律依据。2、郑含含不诚实守信，一审法院对相关事实认定错误。3、一审法院存在程序违法。被上诉人郑含含辩称：郑含含很长时间在外地工作，并未在诉争房屋内居住，故未及时看到李秀平张贴的催款通知，收到法院通知后郑含含积极向李秀平支付租金，但李秀平将钱退回。请求继续履行合同，郑含含今后会按约支付租金和相关费用。李秀平诉至一审法院，请求：1、解除李秀平与郑含含签订的《个人房屋租赁合同》；2、判令郑含含支付所欠六个月租金6499.98元（2016年9月至2017年2月）；3、本案诉讼费由郑含含负担。一审法院经审理查明：2015年8月22日，李秀平（出租方）与郑含含（承租方）签订《个人房屋租赁合同》一份，该合同主要约定，郑含含承租坐落于武汉市汉阳区福园小区3-1-2103号房屋（面积75平方米），租期6年自2015年9月1日至2021年8月31日；该房屋前三年（2015年9月至2018年9月）年租金为13000元，后三年租金为14000元、15000元、16000元，租金在每年8月15日之前以打卡形式支付给出租方，承租方交纳1000元押金，房屋收回时退回承租方；承租人有下列情况之一的，出租人可以终止合同收回房屋：1、承租方可以将房屋转租，如承租方转租需通知出租方，2、承租人利用承租房屋进行非法活动损害公共利益，3、承租人拖欠租金及水、电、气、物业管理费的；装修部分合同期满后如业主不需要，承租方负责自行拆除；该合同还对不可抗力免责、争议解决方式等其他事项进行了约定。上述合同签订后，郑含含向李秀平支付第一年租金13000元及押金1000元后即实际使用涉案房屋，因郑含含未按期在2016年8月15日前支付第二年租金13000元，李秀平于2016年9月4日在涉案房屋大门上贴催款通知一份，该通知载明：“尊敬的租户：请将租金迅速到位，给你壹月时间（9月15日止），否则将采取法律手段！后果自负！李秀平。”2016年9月5日20时08分，李秀平电话联系郑含含，但通话时间仅有11秒。2016年9月26日（李秀平交纳诉讼费时间）李秀平向一审法院提起诉讼，2016年10月11日，郑含含将13000元租金通过银行卡转账方式支付给李秀平，但李秀平在同年10月22日将此款转账归还给郑含含。庭审中，郑含含表示因其在2016年8月15日期间在外地，因此无法向李秀平支付租金，其承租涉案房屋准备长期居住而且装修花费三万余元，愿意向李秀平支付1000元违约金继续租赁涉案房屋；李秀平表示郑含含已经逾期支付租金属于违约，符合合同约定的解除条件，而且郑含含还在电话中态度恶劣辱骂李秀平，要求立即解除租赁合同。一审法院认为：李秀平与郑含含签订的《个人房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，属合法有效应受法律保护。本案的争议焦点为郑含含未按合同约定在2016年8月15日前支付涉案房屋2016年租金，是否符合合同解除的条件，涉案房屋租赁合同应否解除的问题。根据庭审查明的事实，双方在合同中约定，房租按年支付在每年的8月15日支付给出租方，如承租人拖欠租金的，出租人可以终止合同并收回房屋。郑含含并未按合同约定在2016年8月15日前支付涉案房屋租金，而是在当年10月11日才向李秀平支付，郑含含迟延支付涉案房屋租金的行为确已构成违约，但不属于根本性违约。综合全案事实，双方签订的房屋租赁合同期限长达6年，李秀平在2016年9月4日在涉案房屋上张贴的催款通知中，明确要求郑含含在9月15日前支付房租，该行为可视为李秀平对于郑含含支付租金期限的延期，而郑含含实际在当年10月11日向李秀平支付租金13000元，即郑含含仅迟延支付租金不足一个月，即使按合同约定也仅迟延支付租金不足二个月，且郑含含对于迟延支付租金的原因进行了合理解释，并且愿意向李秀平支付所欠租金并支付1000元违约金。因李秀平出租房屋的合同目的在于收取房屋租金，故双方签订的合同目的能够实现且继续履行合同对于李秀平并无任何损失，而郑含含对涉案房屋进行了装修，如解除合同将造成郑含含的损失过大，不符合合同目的也有违公平原则，故对于李秀平要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求不予支持，但对于李秀平要求郑含含支付所欠租金6499.98元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、郑含含向李秀平支付2016年9月至2017年2月房屋租金共计6499.98元，该款于本判决发生法律效力之日起十日内付清，郑含含应按合同约定继续履行向李秀平支付房屋租金的义务；二、驳回李秀平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，此款李秀平已预交，郑含含应于本判决发生法律效力之日起十日内将50元直接支付给李秀平。本院二审审理期间，上诉人李秀平提交两份新证据。证据1、2016年10月22日李秀平与郑含含的微信聊天记录一份，拟证明李秀平与郑含含对合同履行问题进行过协商，但郑含含不诚实守信，导致合同无法继续履行。证据2、2016年12月10日李秀平与郑含含的电话录音一份以及2017年5月21日李秀平与物业公司的电话录音一份，拟证明李秀平在一审立案后与郑含含主动沟通，郑含含还欠缴2017年5月和6月的物业费。郑含含质证意见：证据1是真实的，但对证明目的不予认可。证据2的真实性予以认可，郑含含愿意向李秀平支付违约金而继续承租房屋。本院认为，郑含含对李秀平提交证据的真实性不持异议，本院予以确认。上述证据证明，李秀平在郑含含违约后曾与其协商合同后续履行事宜，但双方未能达成一致。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审判决后，郑含含随即向李秀平履行了给付义务，李秀平收到郑含含支付的8000元。郑含含表示此款中包括2016年9月至2017年2月期间的租金6499.98元，剩余1500.02元表示作为违约金承担违约责任。本院认为，李秀平与郑含含于2015年8月22日签订《个人房屋租赁合同》是否满足合同解除的条件系本案争议的焦点。案涉合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同第六条明确约定了违约责任，即承租人如存在拖欠租金及水、电、气、物业管理费等情形，出租人可以终止合同，收回房屋。本案中，承租人郑含含并未按合同约定在2016年8月15日前支付案涉房屋租金，且在李秀平9月4日催款后，方于2016年10月11日向李秀平支付，郑含含迟延支付案涉房屋租金的行为已构成违约，李秀平依约请求解除合同，收回房屋符合合同约定，应予以支持。李秀平在一审宣判后已收到郑含含欠付租金，其主张郑含含支付2016年9月至2017年2月期间租金之诉讼请求现已实现，故本院对该项请求不再审理。综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4318号民事判决；二、解除李秀平与郑含含于2015年8月22日签订的《个人房屋租赁合同》。一审案件受理费50元由郑含含负担。二审案件受理费50元由郑含含负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一七年八月十日书记员 舒 渲 微信公众号“”