（2016）黔2631民初1125号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-19
案件名称
孙雪梅与贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
黎平县人民法院
所属地区
黎平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙雪梅,贵州良瑜房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631民初1125号原告孙雪梅，女，汉族,1986年11月08日出生，现住贵州省黎平县。被告贵州良瑜房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631599393241T。地址：贵州省黎平县德凤镇良瑜公园府邸。法定代表人ＸＸ，男，该公司董事长。委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。原告孙雪梅诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告孙雪梅及被告委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告出资购买贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”20栋1单元26层1-26－5号一期商品房，被告应当在2016年3月12日前向原告交付该商品房。2016年03月12日被告通知原告可以收房。原告在收房后的装修过程中发现“良瑜公园府邸一期工程”的外墙没有使用任何保温材料，存在严重的偷工减料质量问题。其行为已严重违背了《商品房住宅质量保证书》中关于“保温工程”的相关规定。原告对保温工程材料市场价进行调查后发现，根据市场施工价格计算，仅外墙保温工程这一项被告就违约牟利60元/平米。同时，被告再交房时提供的《商品房住宅质量保证书》上，其中也对保温墙体、构造均有详细说明。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。被告交付的商品房没有达到《商品房住宅质量保证书》上载明的项目要求，应该根据其工程存在的质量问题按每户业主的实际平方进行赔偿。那么，原告所购买的房屋面积为109.33平方米，该行业施工基本测算法如下：保温工程=住宅109.33平方×1.5×60=9839元原告损失金额共计：9839元因被告住宅顶楼渗漏工程不合格，原告装修后入住至2016年7月发现客卫、厨房、窗台、主卧、次卧、客卧等处遇下雨天都会出现严重渗水现象，并且讲刚刚装修的地板、墙面造成一定损坏，原告多次找被告协商修理，被告至今都没有派人来处理。根据被告在交房时提供的《商品住宅质量保证书》载明，房屋和外墙防渗漏保险期为五年，被告因为保修不及时给原告造成一定损失和生活不便，应限期对房屋渗水情况进行维修并赔偿房屋装修损失10000元。对于上述问题，小区业主派出代表与被告协商解决无果。原告认为，被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，属于严重的违约行为，应当按照合同约定向原告赔偿由此造成的各项经济损失。为此，原告根据《民事诉讼法》、《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，申请人民法院委托第三方质量检测机构对“良瑜公园府邸”一期工程进行质量检测，请求法院能够明察本案，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告作为一名普通购房者的合法权益。请求：1、依法判令被告向原告支付房屋损失费9839元；2、依法判令被告限期对原告房屋渗水情况进行维修并赔偿房屋装修损失费10000元；3、本案住宅工程质量检测费由被告承担；4、本案件诉讼费由被告承担。被告辩称：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告赔偿其房屋损失，其就应当向法院提交相应的损失证据，但原告提不出充分祥实的证据支持其诉讼请求，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告所诉不属民事诉讼范畴。根据《民诉法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间因财关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。原告诉讼的是产品质量问题，根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。由此可见工程若存在质量问题应属以上单位的管理范围。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。据此规定，房屋质量应由行政部门管理。当事人不能跳过行政程序进入民事诉讼，要诉讼也只能提起行政诉讼。三、原告所诉房屋质量已达到验收合格标准。原告提起诉讼后，被告已向人民法院提交《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》，该《备案表》的五家单位均确认该房屋符合备案条件，质量达到合格标准，现尚无证据推翻以上备案登记。原告所诉房屋是否存在质量问题应以此备案表为依据。综上，被告认为原告所诉证据不足，该案不属于民事诉讼范畴，且房屋质量已达到合格标准。故请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告的合同关系；2、《商品房买卖合同》附件七保修范围、保修期限和保修责任的约定，证明房面防水：国家标准5年，无偿进行保修；3、《商品住宅质量保证书》，证明屋面防水保修5年；4、《商品住宅质量保证书》，证明出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求，其中保温工程地面饰面两项都没有做；5、《商品房住宅使用说明书》，证明出卖人提供有关使用说明，其中对保温墙体、构造均有详细说明；经庭审质证，被告方对证据1、无异议，对证据2、3、4、5真实性无异议，对其关联性有异议。被告在举证期限内未提交证据，但在庭审前向法庭提交了一份《工程竣工验收备案表》，证明该楼房已经多家单位验收合格。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为对房屋的保温工程并没有任何说明。为了查明案件事实，本院依职权于2017年3月14日对良瑜公司开发良瑜公园府邸小区住宅楼墙体是否使用保温材料的问题向黎平县住房和城乡建设局发函函询，黎平县住房和城乡建设局就此问题于2017年4月26日复函本院，根据贵州良瑜房地产开发有限公司在我局备案的施工设计图和竣工验收资料显示，良瑜公园府邸建设项目住宅楼的建筑节能原设计为外墙外保温，建设单位要求该工程的设计单位变更为外墙内保温，并出具了设计变更文件，房屋进行竣工验收前，建设单位组织了施工、设计和监理单位进行了节能专项验收，验收结果为合格。经审理查明：2016年1月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”20栋1单元26层1-26-5号一期商品房。2015年4月23日勘察单位贵州地矿工程勘察有限公司、设计单位北京中外建建筑设计有限公司、施工单位重庆群州实业集团有限公司、监理公司贵州富友建设咨询有限责任公司、建设单位贵州良瑜房地产开发有限公司对良瑜公园府邸20号楼房进行竣工验收，验收结果均为合格。2015年4月26日黎平县住房和城乡建设局根据建设单位报来的竣工验收备案文件和黔东南州建设工程质量安全监督站提供的《质量监督报告》，该工程符合备案条件，准予备案。2016年03月12日被告交付商品房给原告。双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定民用建筑节能措施，该商品房节能应当符合民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出买人应当承担赔偿责任。被告给原告的《商品房住宅使用说明书》墙体未有约定使用保温材料。《商品房住宅质量保证书》中保修项目有保温工程，保修期限为5年，保修责任为保修期因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。后原告在装修过程中认定“良瑜公园府邸一期工程”的外墙没有使用任何保温材料，存在严重的偷工减料质量问题。原告遂于2016年10月24日向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付房屋损失费9839元；2、依法判令被告限期对原告房屋渗水情况进行维修并赔偿房屋装修损失费10000元；3、本案住宅工程质量检测费由被告承担；4、本案件诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中于2016年10月25日向本院提出申请，要求对其购买的商品房外墙是否使用保温材料及费用进行评估鉴定，庭审结束后，经向原告释明，原告同意就房屋渗水赔偿部分与被告协商，如协商不成将另行起诉。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据及本院依职权调取的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案双方当事人争议的焦点是被告交付给原告的房屋墙体是否使用保温材料，是否符合合同约定，是否合格的问题。原告房屋在被告开发建设的20号楼房，该楼墙体是否使用保温材料是被告开发建设20号楼房质量是否合格的一部份内容。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。第四十三条规定，县级以上人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实行监督管理。第六十四条规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。根据上述规定，被告开发建设的良瑜公园府邸20号商住楼质量是否合格是黎平县住房和城乡建设局的行政监督管理职权。法院审理商品房预售合同纠纷民事案件只审查双方当事人之间是否违反合同约定的民事法律关系，双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定民用建筑节能措施，该商品房节能应当符合民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出买人应当承担赔偿责任。被告给原告的《商品房住宅使用说明书》中未有约定墙体使用保温材料。被告给原告的《商品房住宅质量保证书》住宅质量保修说明中的保修项目有保温工程，保修期限为5年，保修责任为保修期因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。根据上述约定，现原告未有向本院提供证据证明因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等。根据双方签订的合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年3月12日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施。（二）公共服务设施。被告开发建设的商品房已经达到合格商品房交付条件，被告在约定的期限内将商品房交付给原告，被告未有违反合同约定，原告也未有提交证据证明被告违约。对房屋质量是否合格，墙体是否有节能保温材料，相关职能部门已进行专项验收，结果为合格，并准予备案。故对原告要求在民事案件中对被告开发建设的良瑜公园府邸20号商住楼墙体是否使用保温材料及费用进行评估鉴定的申请本院不予支持。原告诉称要求被告向原告支付房屋损失费9839元，原告没有提交证据证明被告违约，也没有证据证明原告所造成的具体损失，故对原告的诉讼请求本院不予支持。就房屋渗水问题，原告同意自行与被告协商，本案将不予处理。为此，案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告孙雪梅要求被告贵州良瑜房地产开发有限公司赔偿房屋损失9839元的诉讼请求。案件受理费296元，减半收取148元，由原告孙雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 吴宗礼二〇一七年八月十日书记员 胡 锐 微信公众号“”