（2017）豫0191民初3155号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-28
案件名称
郑州华强广场置业有限公司与张路、张慧媛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州华强广场置业有限公司,张路,张慧媛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初3155号原告（反诉被告）郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层。法定代表人邓少军，董事长。委托代理人李军红、吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告张路，男，1982年11月27日出生，汉族，住郑州市。被告（反诉原告）张慧媛，女，1984年6月5日出生，汉族，住河南省登封市。原告郑州华强广场置业有限公司与被告张路、被告张慧媛以及反诉原告张慧媛与反诉被告郑州华强广场置业有限公司、本诉被告张路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州华强广场置业有限公司（以下简称华强置业公司）委托代理人吴利波、被告张路、被告（反诉原告）张慧媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月31日，二被告因购买位于郑州市高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××号商品房，与原告签订了编号为GX140××××6019的《商品房买卖合同》。二被告已支付全部购房款，该房屋已交付。二被告于2015年1月22日与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行及原告共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向银行贷款人民币275000元，贷款期限为120个月，自2015年1月22日起至2025年1月22日止，被告按月等额本息还款，原告为被告在借款合同中的所有债务承担阶段性连带保证责任。二被告自2016年4月至12月持续七个月未向银行偿还按揭贷款，导致银行每个月扣除原告保证金，截至2016年11月30日共计扣除原告保证金额人民币21811.36元。中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行于2016年8月向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求终止贷款合同，二被告提前偿还剩余所有欠款本息、律师费及诉讼费共计人民币264751.8元（截止至2016年7月），并请求我公司承担连带担保责任。郑州市中原区人民法院于2016年10月30日作出（2016）豫0102民初4513号民事判决书，该判决书生效后，二被告拒绝履行，原告承担了保证责任并于2016年12月19日替二被告向银行偿还借款本息、律师费、诉讼费共计人民币259115.7元。原告向二被告追偿，二被告无力偿还原告已垫付的按揭款。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第5款、第七条第4款的约定，因被告的上述违约行为，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求二被告承担总房款5%的违约金。二被告作为共同购买人，应为其上述债务承担共同偿还责任。故请求判令：1、解除原被告于2014年12月31日签订的编号为GX140××××6019的《商品房买卖合同》；2、二被告于合同解除后及时配合原告办理该《商品房买卖合同》的预告登记撤销和备案信息撤销手续；3、二被告将所购买商品房恢复原状后交还给原告；4、二被告向原告支付原告代其向银行偿还的全部欠款及解除商品房买卖合同的违约金共计人民币308456.26元（其中原告替被告向银行代偿的全部欠款为人民币280927.06元，违约金为人民币27529.2元）。被告张慧媛辩称：原告诉讼请求的前三项要求解除合同，第四项要求我方继续支付剩余房款，明显相互矛盾。工商银行陇海路支行起诉我方要求全额还清贷款，因原告当时还有保证金，不应通过判决直接还款。该判决下发后我方和银行联系还款，但原告此时立即将贷款向银行还清。事后我方和原告联系，提出向原告还款并继续履行合同，原告也不同意。原告未按期办理房产证，如房产证按期办理下来，我方就可以通过出卖房屋等方式进行还款。被告张路辩称：同被告张慧媛答辩意见。反诉原告张慧媛诉称：反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年10月30日前，将需要由其提交的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记的所需资料。但反诉被告一直不予履行，由此导致反诉原告至今未取得房产权属证书，造成反诉原告无法以房产对外偿还债务，最终导致反诉被告在中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行起诉反诉原告借款合同一案中承担了担保责任。因庭前与反诉被告进行过调解，现同意解除本案房屋买卖合同，愿配合办理注销手续并返还房屋。现将反诉请求变更为：1、请求反诉被告退还反诉原告已支付的首付款275583元，自2015年3月至2016年3月、以及2016年6月已偿还的月供共计46411.95元；2、反诉被告按照房屋现价计算，支付反诉原告房屋增值费用250000元；3、反诉被告支付反诉原告违约金5175.5元（按总房款的日万分之0.1计算，暂计至起诉之日）。反诉被告华强置业公司辩称：张路及张慧媛购买该房屋的总房款为550583元（首付275583元，贷款275000元），反诉被告已履行了郑州市中原区人民法院判决的款项。反诉被告并代张路及张慧媛向贷款银行还款21811.36元（2016年4月、5月、2016年7月至2016年11月份，从保证金中扣除）。依据合同附件4第八条第四项规定，反诉被告有权解除合同，要求其承担总房款百分之五的违约金27529.2元。总房款扣除以上款项后，再退剩余房款。由于反诉原告的断供行为造成合同解除，其房屋增值请求不成立。反诉原告请求支付违约金没有法律依据。我方按照合同约定的时间申报了材料，由于房管部门的原因，未能按约定的时间进行初始登记，原因不在我方，不应支付违约金。被告于2016年3月起已根本违约，即使计算违约金，也应计算至2016年3月。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月31日，华强置业公司作为出卖人，张路作为买受人，张慧媛作为共有人，签订合同编号为GX140××××6019的《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的房屋位于郑州市高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××号，建筑面积为79.76平方米，单价为6903元，总金额为550583元。付款方式为2014年12月31日交纳275583元，剩余275000元付款方式为商业贷款，付款时间为2015年1月31日。该《商品房买卖合同》附件四约定有：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、赔偿金等）、及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等损失）支付给出卖人。买受人没有按该约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下的严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款的百分之五的违约金给出卖人。出卖人应当在2015年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。2015年1月22日，张璐、张慧媛作为借款人、抵押人，华强置业公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行作为贷款人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置商品房贷款，金额为275000元。该贷款用于购买坐落于高新技术产业开发区电厂路70号1号楼2单元19层23号的房屋。借款人授权贷款人按照郑州华强广场置业有限公司的账户发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成本合同项下的违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同，赔偿因违约给贷款人造成的损失。保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现贷款的费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证。上述合同签订后，华强置业公司于2015年2月6日为张路、张慧媛开具了275000元的销售不动产统一发票。上述贷款发放后，张璐、张慧媛未按期足额向贷款银行偿还贷款，导致华强置业公司于2016年4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月代张璐、张慧媛向中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行偿还了贷款本息共计21811.36元。因张路、张慧媛连续多期未按时足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行于2016年向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令张路、张慧媛归还贷款余额及利息、支付律师费，请求华强置业公司对该债务承担连带保证责任，请求就抵押房屋优先受偿。郑州市中原区人民法院经审理，于2016年10月30日作出（2016）豫0102民初4513号民事判决书，判令张路、张慧媛返还中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行借款本金247198.8元并按合同约定支付2016年7月30日至实际清偿之日的利息、支付律师费用12360元，并判令华强置业公司对上述债务承担连带清偿责任，中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行并有权就张路、张慧媛所购买的房屋行使抵押权并优先受偿。该判决生效后，张路、张慧媛未向中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行履行判决确定的义务，导致华强置业公司向该贷款银行承担了连带清偿责任。中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行于2016年12月21日出具情况说明一份，载明：“郑州华强广场置业有限公司于2016年12月19日履行河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初4513号民事判决书所判决的全部义务，代张路、张慧媛向我行承担连带清偿责任，向我行清偿借款本息、案件受理费、律师代理费共计人民币259115.7元。特此说明”。上述事实，由华强置业公司提交的商品房买卖合同、购房款发票、个人购房借款/担保合同、（2016）豫0102民初4513号民事判决书、中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行出具的情况说明各一份、还款证明七份、告知函及快递邮寄存根联、查询单各一份、解除合同函及快递邮寄存根联、查询单各一份，张路、张慧媛提交的（2016）豫0102民初4513号民事判决书、商品房买卖合同、首付款发票、契税发票各一份、还贷款明细单一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：华强置业公司与张路、张慧媛签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方具有约束力，各方均应依约履行合同义务。该合同约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。张路、张慧媛2016年4月、5月未向银行偿还贷款，并自2016年7月起未再向银行偿还贷款，导致中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行向法院提起诉讼，请求其还清剩余贷款及利息。后因张路、张慧媛未履行判决义务，导致华强置业公司向该银行承担了连带保证责任。故依据华强置业公司与张路、张慧媛签订的合同约定，该二人的行为已构成违约，华强置业公司请求解除该商品房买卖合同具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，张路及张慧媛称同意解除本案房屋买卖合同，愿配合办理注销手续，并返还房屋。故对华强置业公司请求张路、张慧媛配合办理该商品房买卖合同预告登记撤销和备案信息撤销手续及返还本案房屋的诉讼请求本院予以支持。华强置业公司请求张路、张慧媛支付其向银行代偿的全部欠款280927.6元，因华强置业公司已请求解除合同并要求张路、张慧媛返还房屋，故对其该请求本院不予支持。反诉原告张慧媛请求华强置业公司退还已支付的首付款275583元、2015年3月至2016年3月及2016年6月的月供款46411.95元。根据华强置业公司提交的其代张路、张慧媛向中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行垫付款项的凭证、（2016）豫0102民初4513号民事判决书、以及该贷款银行于2016年12月21日出具情况说明，可以确认华强置业公司于2016年4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月为张路、张慧媛向贷款银行垫付了贷款本息21811.36元，并在判决生效后为张路、张慧媛承担了连带保证责任，代其向贷款银行支付了剩余贷款本息、律师费、诉讼费259115.7元。因上述费用均系华强置业公司代张路、张慧媛向贷款银行所支付，且双方合同约定有包含律师费、诉讼费在内的其他损失亦应由买受人承担，故在华强置业公司解除本案房屋买卖合同后退还房款时，应扣除该部分代偿款项。张路、张慧媛未按商品房买卖合同及个人购房借款合同的约定，按期向贷款银行还款，导致华强置业公司向其为贷款银行承担还款责任，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定“如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款的百分之五的违约金给出卖人”，按照总房款数额550583元计算，违约金数额为27529.15元。因张路、张慧媛应向华强置业公司支付该违约金，故在退还剩余房款时，该违约金数额应从退款数额中扣除。综上，华强置业公司应退还张路、张慧媛剩余房款242126.79元（550583-21811.36-259115.7-27529.15）。张慧媛请求华强置业公司支付其2015年3月至2016年3月及2016年6月所还的月供款。因上述款项系张路、张慧媛在房屋买卖合同及借款合同签订后，向贷款银行所还的按揭贷款本息，该费用并未支付给华强置业公司，且华强置业公司代该二人向贷款银行所还的款项均为剩余贷款本息，故对张慧媛该请求本院不予支持。张慧媛请求华强置业公司支付房屋增值费用250000元。因本案合同的解除系因张路、张慧媛未按期还贷款的违约行为所导致，故对其该请求本院不予支持。张慧媛请求华强置业公司支付逾期办理初始登记的违约金。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。华强置业公司未提交证据证明其在2015年10月30日前已将办理房屋权属初始登记的材料报送至房管部门，亦未提交证据证明该初始登记已经实际办理及具体时间，应承担相应不利后果。故本院认定华强置业公司未按合同约定履行报送资料的义务，应以张路、张慧媛已付房款的日万分之0.1的标准支付违约金。张路、张慧媛2016年4月、5月未向贷款银行偿还贷款，并自2016年7月开始不再偿还贷款。中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行向郑州市中原区人民法院起提起诉讼，请求张路、张慧媛偿还剩余贷款本息。后华强置业公司2016年11月1日向该二人发出还款催告函、于2016年11月7日向该二人发出解除合同函件、并于2016年12月19日作为保证人代张路、张慧媛履行了判决义务。根据双方房屋买卖合同约定，“买受人没有按该约定付清出卖人代其向银行偿还的款项延迟达30日，出卖人有权选择立即解除本合同；如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除”。根据上述规定，华强置业于2016年12月19日代张路、张慧媛向贷款银行偿还剩余贷款本息的行为，已致使双方房屋买卖合同丧失继续履行的可能性，该二人已不再享受取得房产证的权利，故在此之后华强置业公司不需再支付未按期报送材料的违约金。该期间自2015年10月31日至2016年12月19日，共计416天，以房款550583元为基数，按日万分之0.1计算，该违约金数额为2290.4元，应由华强置业公司支付给张路、张慧媛。综上，华强置业公司应退还张路、张慧媛房款242126.79元，并支付违约金2290.4元。张路虽未独立提出反诉请求，但其与张慧媛系该房屋的共同购买人，购房发票显示付款人系该二人，且庭审中张路对张慧媛的反诉请求亦予以认可，故上述费用应由华强置业公司支付给该二人。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州华强广场置业有限公司与被告张路、张慧媛于2014年12月31日签订的编号为GX1400188****的《商品房买卖合同》。二、被告张路、张慧媛于本判决生效后10日内，配合原告郑州华强广场置业有限公司办理该《商品房买卖合同》的预告登记撤销和备案信息撤销手续。三、被告张路、张慧媛于本判决生效后10日内，将位于郑州市高新技术产业开发区电厂路70号1号楼2单元19层233号的房屋返还给原告郑州华强广场置业有限公司。四、反诉被告郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后10日内，退还反诉原告张慧媛、张路房款242126.79元。五、反诉被告郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后10日内，支付反诉原告张慧媛、张路违约金2290.4元。六、驳回原告郑州华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告张慧媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5927元，由郑州华强广场置业有限公司负担5627元，由张路、张慧媛共同负担300元。反诉案件受理费减半收取4760元，由反诉被告郑州华强广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 汪涛审 判 员 王青人民陪审员 高攀二〇一七年八月十日书 记 员 宋婕 来自