（2017）浙1126民初292号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
李庆和、陈光英等与庆元县汇金房产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
庆元县人民法院
所属地区
庆元县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李庆和,陈光英,庆元县汇金房产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省庆元县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1126民初292号原告：李庆和，男，1966年8月27日出生，汉族，经商，住庆元县。原告：陈光英，女，1975年2月28日出生，汉族，经商，住庆元县。委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建石，浙江百山祖律师事务所实习律师。被告：庆元县汇金房产有限公司，住所地庆元县濛洲街道濛洲街185号。法定代表人：叶允兴，该公司总经理。原告李庆和、陈光英与被告庆元县汇金房产有限公司（以下简称汇金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在起诉前，原告李庆和、陈光英向本院申请诉前财产保全，请求对被告汇金公司所有的坐落于庆元县东门汇金城第1幢第三单元的三楼整层房产（附属楼，高2.19米，商场2楼的上一层，在价值人民币155万元范围内）采取查封的财产保全措施，本院于2016年12月30日裁定对上述财产予以查封。原告委托诉讼代理人郑叶冲到庭参加诉讼，被告汇金公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆和、陈光英向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务并支付逾期交付违约金人民币863825.46元（从2015年11月13日起暂计算至2016年11月12日，后续违约金直至实际交付日止，按已付购房款万分之一计）；2.判令被告履行房屋、土地权属转移登记义务并支付逾期办证违约金（从2016年12月31日起至实际履行完毕之日止按已付购房款的万分之一计）；3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告交付第3幢801号商品房、B区1楼101-1号商业用房的诉讼请求以及有关B区1楼101-2号商业用房的所有诉讼请求，将诉讼请求明确为：1.判令被告履行交付4楼403号商业用房、B区1楼130-2号商业用房的义务并支付逾期交付B区1楼130-2号商业用房、第3幢801号商品房、4楼403号商业用房、B区1楼101-1号商业用房违约金人民币722190.86元（从2015年11月13日起暂计算至2016年11月12日，后续违约金直至实际交付日止，按已付购房款万分之一计算）；2.判令被告履行B区1楼130-2号商业用房、第3幢801号商品房、4楼403号商业用房、B区1楼101-1号商业用房房屋、土地权属转移登记义务并支付逾期办证违约金（从2016年12月31日起至实际履行完毕之日止按已付购房款的万分之一计算）；3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。两原告在2014年至2015年期间分别与被告签订了四份《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的坐落在庆元县濛洲街道濛洲街东门•汇金城B区1楼130-2号商业用房、第3幢801号商品房、4楼403号商业用房、B区1楼101-1号商业用房，以上合同经庆元县房地产管理机构登记备案。合同签订后，两原告全额支付房款，共计19786051元。但被告至今未交房，亦未办理权属证书，被告未依约履行上述相关义务，已构成违约。4楼403号商业用房原房号为402、403、404、405，后合并登记为403号，庆房备字2014第139号备案合同中的备案房号亦为403号。被告汇金公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告系庆元县濛洲街道濛洲街东门•汇金城房产项目开发公司。两原告在2014年至2015年期间分别与被告签订了四份《商品房买卖合同》向其购买汇金城房产：1.双方于2014年7月3日签订合同（备案号：庆房备字2014第132号）购买B区1楼130-2号商业用房，建筑面积84.22平方米，套内建筑面积56.54平方米，总价款为3971815元；2.双方于2014年11月27日签订合同（备案号：庆房备字2015第2号）购买第3幢801号商品房，建筑面积180.69平方米，套内建筑面积148.93平方米，附属用房地下二层A2、A7号柴火间两个，33号车位一个，总价款为2263225元（含附属用房）；3.双方于2014年7月14日签订合同（备案号：庆房备字2014第139号）购买4楼403号商业用房，建筑面积327.24平方米，套内建筑面积219.69平方米，总价款为5523811元；4.双方于2015年2月3日签订合同（备案号：庆房备字2015第31号）购买B区1楼101-1号商业用房，建筑面积138.40平方米，套内建筑面积92.91平方米，总价款为8027200元。上述四份合同均约定：合同第九条约定交付房屋时间为2015年6月30日前，且所交付的房屋应符合以下条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.……3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；但若遇到当地规划、文物、环保、土管、林水等主管部门依据法律规定作出某项措施或重大技术问题导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。第十条约定除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……②逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一的违约金。第十六条第三款约定出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第十六条第四款约定出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告已支付案涉四套房产的购房款，共计19786051元。除第3幢801号商品房已于2016年10月14日交付外，其余涉案房产至今未交付，且案涉四套房产相应的土地、房屋权属证书均未办理。目前，B区1楼101-1号商业用房尚在建设中。另查明，原、被告于2014年7月14日签订的合同（备案号：庆房备字2014第139号）其备案房号为4楼403号商业用房。两原告在诉讼前，申请本院对案涉房产采取财产保全措施，为此支付保全费5000元。再查明，2015年6月12日，庆元县住房和城乡建设局发文，要求被告将已建好的东门•汇金城项目的防排烟系统全部拆除，重新优化设计方案，并报消防部门审查同意后再组织施工。2015年8月28日，被告联合庆元县住房和城乡建设局以《通知》的形式将上述整改通知告知各业主，并将原定房屋交付时间顺延90个工作日。2016年5月6日，新防排烟系统通过消防验收。2016年11月17日，庆元县住房和城乡建设局向被告发放《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书，确认东门·汇金城商住楼具备竣工规划确认条件。2016年12月29日，东门·汇金城商住楼工程办理竣工验收备案登记。庆元县不动产登记服务中心《回函》表示，2017年2月7日，东门·汇金城商住楼取得房屋产权初始证书，东门•汇金城项目拆迁安置部分的不动产转移登记已在办理，市场销售部分由于部分房产备案信息与竣工验收结果不一，需重新核实并由住建部门出具信息核查函后才可办理转移登记手续。庆元县住房和城乡建设局《回函》表示，东门·汇金城项目在浙江省房屋交易与产权管理系统补录尚未完成。案涉房产均属于市场销售部分的房屋。上述事实有原告提供的原、被告身份证明材料复印件、《商品房买卖合同》及购房发票复印件六份、（2016）浙1126财保49号民事裁定书复印件、庆元县住房和城乡建设局证明；本院依职权调取的《通知》、庆元县住房和城乡建设局文件、《浙规核字第：庆规公确2016-012号》浙江省建设工程规划核实确认书、丽水市公安消防支队建设工程消防验收意见书、《回函》两份、房屋建筑工程竣工验收备案表复印件等证据以及两原告代理人在庭审中的陈述在卷证实。本院认为，两原告与被告签订的四份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按《商品房买卖合同》约定的内容履行权利义务。本案中，两原告在合同签订后支付了案涉房产的购房款项，被告应按《商品房买卖合同》所约履行交付房屋，办理并交付土地、房屋权属证书等义务。被告至今未履行上述义务，已构成违约。现两原告诉请要求被告交付4楼403号、B区1楼130-2号商业用房，根据竣工验收报告，东门·汇金城商住楼基础、主体、装饰、屋面、节能、给排水、电气、通气与空调、智能、电梯等分部验收质量均为合格，案涉房屋已符合交付使用条件，本院予以支持。两原告另要求被告办理案涉四套房产房屋土地、房屋权属证书，根据庆元县不动产登记服务中心及庆元县住房和城乡建设局《回函》，案涉房屋目前尚不可办理土地、房屋权属证书，故两原告要求被告办理房屋土地、房屋权属证书，本院不予支持。原告可待房屋具备办理土地、房屋权属证书条件后另行主张。关于逾期交房违约金，因庆元县建设主管部门联合对庆元县汇金城项目作出消防排烟系统全部拆除并重新设计施工的重大变更决定，导致了交房时间延迟，符合原、被告《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，且该约定并未违反法律规定，原告对此亦表示没有异议，故本院认为交付房屋的时间可顺延90个工作日至2015年11月12日。1.第3幢801号商品房已于2016年10月14日交房，故其逾期违约金应从2015年11月13日开始每日按两原告已付购房款2263225元的万分之一计算至实际交付之日即2016年10月14日止（共336天），共计76044.36元（2263225元×0.1‰×336天）。2.B区1楼130-2号、4楼403号商业用房逾期交房违约金应从2015年11月13日开始每日按两原告已付购房款9495626元（3971815元+5523811元）的万分之一计算至验收登记备案之日即2016年12月29日止（共412天），共计391219.79元（9495626元×0.1‰×412天）。至于2016年12月29日之后的逾期交房违约金，本院认为东门·汇金城商住楼已竣工验收合格并登记备案，两原告已接收第3幢801号商品房但无故未接收该两处房屋，其不利后果应由原告自行承担，故对其要求被告支付B区1楼130-2号、4楼403号商业用房2016年12月29日之后的逾期交房违约金的主张，本院不予支持。3.B区1楼101-1号商业用房仍在建设中，该房屋尚不符合交付条件，其逾期交房违约金应从2015年11月13日开始每日按两原告已付购房款8027200元的万分之一计算至房屋实际交付之日止。2015年11月13日至2016年11月12日（原告请求暂计截止之日，共365天）期间的违约金为292992.80元（8027200元×0.1‰×365天），后续违约金从2016年11月13日起每日按原告已付购房款8027200元的万分之一计算至实际交付房屋之日止。综上，两原告主张案涉房屋逾期交房违约金，本院对其合理部分予以支持。关于两原告要求被告支付逾期办理土地、房屋权属证书的违约金，因交房时间因约定事由顺延90个工作日，故办理土地、房屋权属证书的时间应从2016年12月30日顺延至2017年5月14日，而2017年5月14日至今未满90日，根据合同第十六条第四款第一项约定，违约金计算标准无法确定，故本院不予支持，原告可待计算标准明确后另行主张。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告庆元县汇金房产有限公司应于本判决生效后十日内向原告李庆和、陈光英交付庆元县濛洲街道濛洲街东门汇金城B区1楼130-2号商业用房、4楼403号商业用房；二、被告庆元县汇金房产有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李庆和、陈光英逾期交付庆元县濛洲街道濛洲街东门汇金城第3幢801号商品房违约金人民币76044.36元；支付逾期交付B区1楼130-2号、4楼403号商业用房违约金人民币391219.79元；支付逾期交付B区1楼101-1号商业用房违约金人民币292992.80元（已计算至2016年11月12日止，后续违约金从2016年11月13日起每日按两原告已付购房款人民币8027200元的万分之一计算至实际交付房屋之日止）；三、被告庆元县汇金房产有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李庆和、陈光英财产保全费人民币5000元；四、驳回原告李庆和、陈光英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11021.90元，减半收取计5510.95元，由被告庆元县汇金房产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。代理审判员 吴秋玲二〇一七年八月十日书 记 员 吴素芸 来源：百度搜索“”