（2017）宁0402民初649号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-20
案件名称
马建国与马彩梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
固原市原州区人民法院
所属地区
固原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马建国,马彩梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第一百零八条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0402民初649号原告：马建国，男，1972年11月4日出生，回族，个体户，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马彩梅，女，1979年9月19日出生，回族，个体户，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：邱双成，宁夏顺悦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告马建国与被告马彩梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马建国及其委诉讼托代理人马永虎、被告马彩梅的委托诉讼代理人邱双成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建国向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还加盟费10000.00元、租金10000.00元，被告赔偿原告装修及设备损失80000.00元、停业损失30000.00元；3.被告向原告支付违约金2000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告经营位于固原市××区的”兰州香八里拉面馆”。2015年7月2日，原、被告就原告承租该拉面馆事宜达成合同。合同约定由原告向被告支付加盟费20000.00元，房屋租赁费每年为20000.00元，租赁期限为2015年7月2日至2020年7月1日。合同签订后，被告向原告支付了加盟费20000.00元、租金20000.00元，并投资120000.00元装修店面及购买设备。装修后原告开始经营。在租赁期间，原告按照合同约定按时支付租金，于2016年7月1日前支付了2016年7月2日至2017年7月1日的租金20000.00元。2017年1月，被告要求原告将经营的”兰州香八里拉面馆”并入被告经营的”兰州香八里拉面馆”，由被告统一经营，原告不同意，被告便提出解除《房屋租赁合同》，双方因此发生纠纷。在此期间，原告继续经营拉面馆。2017年2月4日，被告未告知原告更换了拉面馆卷帘门锁。2017年2月5日，被告再次私自撬开拉面馆，将店内桌椅扔到大街上，原告报警后，被告向公安机关承认原告经营的拉面馆卷帘门门锁是其更换的。因被告的上述行为，原告无法继续经营，损失金额较大。2017年2月8日，被告将原告承租的房屋强行占有，并将原告购买的设备全部损毁，随后雇佣他人重新装修房屋，致使原告的合法权益受损。综上，因被告的行为致使原告的合同目的不能实现，且导致原告的合法权益受损，原告为此依法提起诉讼。马彩梅辩称，原、被告未签订书面房屋租赁合同，合同上被告的名字不是被告所签，可能有人以被告的名义实施了无权代理，被告对该合同不予追认，故涉案《房屋租赁合同》无效。2015年7月2日，原、被告达成口头租赁协议，被告当日将涉案租赁房屋交给原告经营，双方之间系不定期租赁合同关系，被告有权随时解除合同。原告仅支付了2015年7月2日起的半年租金10000.00元。原告拖欠被告租金，经催要后仍欠13个月租金未支付，严重违约。被告于2017年1月口头通知原告解除合同，双方之间的房屋租赁合同已于2017年1月解除。被告只是解除了双方之间的租赁合同关系，与原告经营的”兰州香八里拉面馆”资格无关，且原告并未支付加盟费。被告未对涉案房屋进行实质性装修，只是贴了30平方米的面砖。原告对涉案租赁房屋装修未取得被告同意，原告应自行承担损失。其他动产设备现存放在被告租赁的营业房内，每月房租200元，要求原告支付。原告马建国围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》复印件1份，虽未提交原件核对，但本院向朱利军调查时朱利军称合同上被告名字系其所签，故合同内容真实，予以采信。原告提交的收条1张，来源合法，内容真实，能够证明朱利军（当时系被告丈夫）收取了原告交纳的香八里拉面调料试用费10000.00元，予以采信。原告提交的收据（2015年7月25日）1张、亚兴吊顶隔强材料批发销售清单1份、固原经济技术开发区博腾广告部材料清单1份，来源合法，内容真实，能够证明原告对涉案租赁房屋装修支出的费用，予以采信。原告提交的收款收据（2015年7月10日）1张、固原豪星酒店用品经销部销货清单3张所涉物品系原告经营所用品，不能证明是原告支出的装修费用，不予采信。原告提交的出库存单1份、狮王瓷砖销售清单1份、销货清单（2017年1月24日）、刘师出具的书面证言1份、收款收据1份（2015年7月22日），无其他证据印证，不予采信。原告提交的报警记录3份来源合法，内容真实，能够证明被告收回了涉案租赁房屋，原、被告因此发生争议，予以采信。原告提交的照片30张、视频1段，能够证明原告对涉案房屋进行了装修，但不能证明其装修和设备损失，予以采信。原告提交的营业执照复印件1份不能达到其证明目的。原告提交的离婚证复印件1份来源合法，被告予以认可，能够证明被告与朱利军于2016年11月3日协议离婚，予以采信。被告提交的离婚协议书2份，虽然内容真实，但不能证明朱利军在签订涉案《房屋租赁合同》时已与被告离婚，双方于2015年10月复婚。本院认定的事实如下：2015年7月2日，朱某某以代被告与原告签订了《房屋租赁协议》1份，朱某某代原告在合同上签了字，当时朱利军与被告系夫妻关系。合同约定被告位于固原市××区北门的房屋一套出租给原告经营拉面馆，租赁期限为2015年7月2日至2020年7月1日，租金每年为20000.00元。2015年7月2日，被告向原告交付了涉案房屋，原告在该房屋中开拉面馆。2015年6月30日，原告向朱某某支付了香八里拉面调料试用费（加盟费）10000.00元。合同签订后，原告向被告支付了租金10000.00元。原告承租该房屋后进行了装修，支付装修费10109.00元。2017年2月，被告收回了涉案租赁房屋。本院认为，虽然被告辩称其未授权朱利军代其与原告签订涉案《房屋租赁合同》，但当时朱某某与被告系夫妻关系，合同签订当日被告向原告交付了涉案租赁房屋，被告亦收取了原告的租金，故认定被告委托朱某某与原告签订了涉案《房屋租赁合同》。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同。租赁期限尚未届满被告收回了涉案租赁房屋，合同无法继续履行，故原告要求解除双方之间的房屋租赁合同于法有据，理由成立，予以支持。原告于合同签订前向朱利军支付了香八里拉面调料试用费10000.00元与原告承租涉案房屋经营拉面有关，亦即与涉案房屋租赁合同有关，同时，朱某某收取该费用时系被告丈夫，故视为朱利军代被告收取了该款。原告要求被告退还香八里拉面调料试用费10000.00元，该费用与双方之间的房屋租赁合同有关，应分摊于整个合同期，除去合同已履行的分摊部分，酌情确定被告向原告退还香八里拉面调料试用费7500.00元。原告要求被告退还租金10000.00元，因原告并未向被告多支付租金，故对该诉讼请求不予支持。被告辩称原告对涉案房屋进行装修未经其同意，原告装修只是简单进行装修，并未对房屋造成破坏，且被告亦未表异议，故视为被告同意原告装修。被告提前收回房屋造成原告装修损失，应当对此予以补偿，现查明原告支付装修费10109.00元，根据原告实际承租的时间、折旧率等因素，酌情确定被告向原告支付装修损失7500.00元。原告主张的设备损失，因无证据证明，不予支持。原告要求被告支付违约金2000.00元，因被告提前收回涉案租赁房屋的行为构成违约，其应承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金2000.00元理由成立，予以支持。原告要求被告支付停业损失，因已确定被告向原告支付违约金2000.00元能够弥补原告的损失，故对该诉讼请求不予支持。被告的辩称证据不足，理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第二项、第一百零八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告马建国与被告马彩梅之间的房屋租赁合同；二、原告马彩梅于本判决生效后十日内向原告马建国退还香八里拉面调料试用费7500.00元；三、被告马彩梅于本判决生效后十日内向原告马建国支付装修损失7500.00元；四、被告马彩梅于本判决生效后十日内向原告马建国支付违约金2000.00元；五、驳回原告马建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940.00元，由原告马建国负担2561.00元，被告马建梅负担379.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 刘汉龙审 判 员 任卫敏人民陪审员 马桂梅二〇一七年八月十日书 记 员 李 刚 来源：百度“”