（2017）闽06民终1373号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-18
案件名称
纪冬窝、苏素芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
纪冬窝,苏素芬,苏孟群,苏素玲,苏素琴,苏仕达,苏笔林,韩伟杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1373号上诉人（原审原告）：纪冬窝，女，1944年12月27日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审原告）：苏素芬，女，1968年6月13日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审原告）：苏孟群，男，1970年8月21日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审原告）：苏素玲，女，1973年8月20日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人（原审原告）：苏素琴，女，1977年3月29日出生，汉族，住龙海市。上诉人（原审原告）：苏仕达，男，1981年11月28日出生，汉族，住龙海市。上列六上诉人的共同委托诉讼代理人：陈涛雄，龙海市“148”法律服务所法律工作者。上列六上诉人的共同委托诉讼代理人：甘建龙，龙海市“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苏笔林，男，1946年10月1日出生，汉族，住漳州市芗城区。原审第三人：韩伟杰，男，1988年7月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达因与被上诉人苏笔林、原审第三人韩伟杰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初10899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达的共同委托诉讼代理人陈涛雄到庭参加诉讼。被上诉人苏笔林、原审第三人韩伟杰经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、原判认定基本事实不清，判决错误，依法应予撤销。1.纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达系苏大头的合法继承人，享有讼争的漳州市芗城区和平新村27-207号房屋的收益权、使用权。2.纪冬窝的丈夫苏大头享有继承讼争房屋的三分之一财产权利，苏笔林未经共有人同意，私自与韩伟杰就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，违反《城市房屋租赁管理办法》第六条第（三）项“共有房屋未取得共有人同意，不得出租”的规定，属于无效行为。3.苏笔林取得的讼争房屋租金，属苏大头与苏笔林的共同财产，依法应按份额比例给予分割。二、原判适用《物权法》第96条、《民事诉讼法》第64条第1款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定判决驳回我方的诉讼请求是错误。苏笔林、韩伟杰合法传唤，无正当理由拒不到庭。纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达向一审法院起诉请求：一、确认苏笔林与韩伟杰于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令韩伟杰立即返还租赁物即芗城区和平新村27-207号房屋；三、判令苏笔林向纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达支付从2015年8月21日起至实际返还房屋之日止按700元/月的三分之一的标准计算的租金。一审法院认定事实：2015年8月21日，苏笔林与韩伟杰签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：苏笔林将坐落在漳州市芗城区和平里房号27-207号房屋出租给韩伟杰经营管理，并允许韩伟杰转租使用；租期暂定陆年，从2015年9月15日至2020年12月30日止；租金每月柒佰元整，每半年交纳一次租金即4200元等等。一审另查明，本案租赁房屋址于漳州市芗城区和平里新村27幢207号房屋产权苏大头占三分之一份额，苏笔林占三分之二份额。2007年3月17日，苏大头户籍移入龙海市东泗乡卓港村南岐17号。2012年7月7日，苏大头病故。一审法院认为：首先，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案苏笔林系租赁房屋即址于漳州市芗城区和平里新村27幢207号房屋共有人，依法对共有房屋享有管理的权利和义务，故纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达主张苏笔林未经其同意擅自出租进而导致租赁合同无效的诉讼请求，于法无据，不予支持；其次，讼争房屋尚未析产、分割，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达主张基于继承而取得的共有权人地位有待确认。苏笔林与韩伟杰签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效；再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同外的第三人要求确认合同无效，须同时证明合同签订双方在签订合同时有恶意串通的情节及第三人因合同受到损害的事实。本案中，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达未能举证证明苏笔林与韩伟杰之间存在恶意串通的事实，亦未能举证证明苏笔林与韩伟杰之间的租赁合同存在其他具有无效的情形。综上，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达主张苏笔林侵犯其对讼争房屋的合法权益并由此提出诉求，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达的全部诉讼请求。本案受理费80元，由纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达陈述对一审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为：苏笔林将讼争的漳州市芗城区和平里新村27幢207号房屋出租给韩伟杰，并签订了《房屋租赁合同》。纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达认为该《房屋租赁合同》违反《城市房屋租赁管理办法》第六条关于“共有房屋未取得共有人同意不得出租”的规定。应当认定无效。根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，为无效合同。涉案《房屋租赁合同》系苏笔林与韩伟杰建立在平等、自愿、协商的基础上签订的，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而《城市房屋租赁管理办法》系部门规章，属管理性规定，且现已失效。因此，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达依据《城市房屋租赁管理办法》规定而认为涉案《房屋租赁合同》无效的理由，不能成立，应予驳回。讼争房屋的产权，苏笔林占三分之二份额，苏大头（纪冬窝丈夫）占三分之一份额。苏笔林未征得苏大头的合法继承人同意将讼争房屋出租给韩伟杰，程序上虽存在瑕疵，但依照《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。苏笔林占有讼争房屋产权的三分之二份额，即便苏大头的合法继承人不同意的情况下，亦享有讼争房屋的处分权，不影响苏笔林出租讼争房屋的行为效力。共有权人苏大头对讼争房屋也享有的收益权，其可获得的财产权益即租金由其合法继承人享有。对此，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达虽在一审诉求中主张与苏笔林分享讼争房屋的租金，但是基于涉案《房屋租赁合同》无效，并返还讼争房屋的前提下提出该分享租金，该诉求意旨系讼争房屋的占用费，非属租金，系属损害赔偿之诉，与本案属不同的法律关系，可另行主张。纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达提出其系苏大头的合法继承人，对讼争房屋享有收益权、使用权的上诉理由，与其请求确认涉案《房屋租赁合同》无效并返还讼争房屋的主张相悖。综上，纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。苏笔林、韩伟杰经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由纪冬窝、苏素芬、苏孟群、苏素玲、苏素琴、苏仕达负担。本判决为终审判决。审 判 长 花絮审 判 员 李凌代理审判员 黄兴二〇一七年八月十日书 记 员 卢杰 搜索“”