（2016）苏0302民初2395号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2018-09-14

案件名称

徐州市鼓楼区万寨新港与徐州彭瑞物流有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐州市鼓楼区万寨新港,徐州彭瑞物流有限公司,徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0302民初2395号原告：徐州市鼓楼区万寨新港，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：张子明，该公司经理。委托诉讼代理人：曹正林，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：徐州彭瑞物流有限公司，住所地徐州市琵琶街道办事处万寨3号港。法定代表人：陈存华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程增强，男，1958年7月25日出生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。第三人：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会，住所地徐州市鼓楼区三环北路丁万河南侧。负责人：杜玉东，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：刘德水，男，1963年4月7日出生，汉族，该居民委员会工业办主任，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。原告徐州市鼓楼区万寨新港诉被告徐州彭瑞物流有限公司、第三人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市鼓楼区万寨新港的法定代表人张子明及其委托诉讼代理人曹正林、被告徐州彭瑞物流有限公司的委托诉讼代理人程增强与孟滨、第三人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的委托诉讼代理人刘德水与王伯凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还拆迁补偿款92.12万元〔堆场地坪（简易地坪）40.77万元、货物清运费补助14.8万元、自来水管线0.24万元、沉淀池0.8万元、装饰装潢损失0.3万元、停业、停产损失补偿17.21万元、码头合法经营权一次性奖励8万元、提前搬迁奖励10万元〕，并支付利息损失（以92.12万元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准，自本案立案之日2016年5月26日起计算至实际返还完毕之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月19日，原告与被告签订租赁协议一份，约定被告将万寨三号港场地出租给原告使用。2010年11月5日，徐州市政府发布关于徐州市“亿吨大港”建设征地拆迁、码头整治实��方案等文件，对万寨新港码头进行拆迁。因拆迁原告应获补偿款95.96万元，本案中原告仅主张92.12万元。现该笔拆迁补偿款已实际由被告领取，故被告应向原告返还并支付利息损失。被告辩称，1、本案原告主体不适格。原告是第三人投资开办的村集体企业，投资人、所有权人均为第三人。由于政府拆迁，本案原告已政策性关闭，原告的所有权利义务也都由第三人承担。2005年，第三人已将原告所有资产转让给被告，原告无权行使起诉权；2、2005年，第三人与被告签订转让协议约定将原告的所有资产和土地使用权转让给被告，包括不动产和水泥地坪以及各项附属设施并附有转让清单，故原告主张的拆迁补偿款均应归被告所有，其主张的相关项目也非原告建设，资产所有权应归被告所有，原告仅仅是租赁被告的港口包括土地使用权、房屋使用权和设施的使用权��同时，双方在租赁协议中已约定如遇拆迁所有的赔偿均归被告所有与原告无关；3、为配合政府拆迁工作，在第三人的主持和协调下被告已自愿补偿张子明转租的案外人81万余元。综上，原告诉讼请求于情于理不符，应予驳回。第三人述称，本案中原告将其列为第三人无事实和法律依据，第三人与本案无关，关于原告诉讼请求，请求依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2005年9月16日，被告（甲方、出租人）与徐州永业燃料有限公司（乙方、承租人）与签订租赁协议一份，双方约定甲方将其正常使用的万寨三号港货物场地及完好的吊装机械设施和部分用于办公、居住的房屋租赁给乙方使用，乙方在租赁期内仅有使用��，不准将货场、吊装设施及房屋作任何形式的抵押。租赁期限为3年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止。2005年6月27日至2005年9月30日为过渡期，此期间的租金按原租金执行。2008年6月7日，原告（乙方、承租人）与徐州永业燃料有限公司（甲方、出租人）签订租赁协议一份，双方约定徐州永业燃料有限公司将该公司正常使用的万寨三号港货物场地及完好的5部吊装机械设施和现有用于办公、居住的房屋租赁给乙方使用，乙方在租赁期内仅有使用权，不准将货场、吊装设备及房屋作任何形式的抵押。租赁期限暂定2年，自2008年6月15日起至2010年6月15日止。2010年4月19日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订租赁协议一份，双方约定甲方将其正常使用的万寨三号港货物场地及完好的吊装机械设施和东大门以东用于办公、居住的房屋租赁给乙方使用，东大门以西10间房屋由甲方自用。乙方在租赁期内仅有使用权，不准将货场、吊装设施及房屋作任何形式的抵押。租赁期限自2010年6月16日起至2015年6月15日止。第十二条约定，乙方在租赁期间所需购置的任何不动产，须经甲方同意。在合同期内乙方所购置的任何不动产可以使用但不可以毁坏，合同期满后也不得毁坏。如遇业态转变拆迁赔偿，赔偿费属甲方所有与乙方无关。第十四条约定，合同期满后，如甲方继续对外租赁，同等条件下，乙方有优先权，并提前二个月签订续租协议；如果乙方不再续租，应在协议到期前十五日内清理完租赁场地，并保障场地煤矸石垫层不低于五公分及机械设施、房屋完好无损。2010年6月16日，被告将上述租赁协议标的物全部交付给原告。原告、被告与第三人一致认可：上述三份租赁协议所涉场地为同一标的物，均为三号港。三号港于2011年5月开始拆迁，于2011年6月拆迁完毕。拆迁时，三号港的实际使用人为原告。另查明，徐州市人民政府徐政规【2010】11号市政府关于印发《徐州市“亿吨大港”建设征地拆迁、码头整治实施方案》的通知中规定：码头经营许可合法性认定及补偿比例：码头经营许可的合法性应按照中华人民共和国港口法、江苏省港口管理条例的规定严格审查，持有省、市港口部门颁发的合法经营码头，按补偿标准给予补偿。持有水利部门颁发的江苏省河道工程占用证或航道部门颁发的江苏省徐州市临（跨）河建筑准建证书，但没有港口经营许可证的，按补偿标准90%给予补助。合法经营码头停业、停产经营损失给予货币补偿款6%的一次性综合补偿。在规定时限内完成搬迁的码头合法经营权一次性给予奖励8万元。码头搬迁在第1天-第10天签订协议交房��地的，每户一次性奖励10万元。2011年5月27日，第三人与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处就丁万河北三号港航线码头拆迁补偿签订徐州市重点工程亿吨大港码头拆迁补偿协议一份，其中“拆迁补偿”包含12项合计286.89万元〔2、堆场地坪（简易地坪）40.77万元；9、货物清运费补助18.64万元；10、装饰装潢损失0.3万元；11、地面附属物9.69万元（包含自来水管线0.24万元、沉淀池0.8万元等）〕，其中“奖励办法”包含3项（1、码头合法经营权一次性奖励8万元；2、停业、停产损失补偿17.21万元；3、提前搬迁奖励10万元）。上述拆迁补偿协议补偿总额为322.1万元，已全部由第三人支付给被告，被告已全部收到。2011年6月17日，第三人向被告发出通知一份，主要内容为：你公司保证于2011年6月10日前拆除万寨新港所有设施交出场地、过期后果自负的承诺，现期限已到��尚有部分设施未拆除，现通知你公司务必于2011年6月19日前拆除完毕，否则推迟一天按补偿款的10%扣除违约金，同时港内所有资产及地面附着物社区有权处置，造成一切后果均由你公司负责。2011年6月18日，被告向鼓楼区琵琶街道办事处万寨社委会并鼓楼区小港口关闭指挥部发出声明一份，主要内容为：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社委会2011年6月17日给我公司发出书面通知，我公司于当日收悉。我公司虽然书面保证过2011年6月10日前交出场地，但我公司没有违反保证内容，所谓的部分设施贵单位完全可以进行拆迁处置。我单位绝不会提出异议。鉴于该通知又确定我单位于2011年6月19日前拆除，我公司经股东会研究决定，可以同意贵单位此新要求，并决定于2011年6月18日开始实施未拆除设施的拆除工作。至2011年6月19日18:00，若贵单位还认为存在尚未拆除的设施，我公司同意对此尚未拆除的设施放弃一切权利，贵单位可自行处置。我单位所有人员若有实施阻碍政府拆迁行为的，贵单位可以通过法律途径解决。但贵单位应根据上述实际情况处理补偿款的兑现问题，故此声明不应扣除违约金。2011年7月14日，被告向张子明出具关于张子明先生补偿清单的回复一份，主要内容有：第二条：关于场地堆放补偿，根据拆迁部门的统计补偿上线为14.8万元，我公司认为应根据上线给予补偿。第四条：关于停业损失费补偿。原则上可以考虑补偿，贵方与我公司应给予的总额最终确认后再进行进一步协商。2011年11月16日，被告出具说明一份，主要内容为：在《徐州市“亿吨大港”建设征地拆迁、码头整治实施方案》（徐政规【2010】11号）的工作中，我单位严格按照文件内容要求并积极主动按（徐政通【2011】21号）��告的要求拆除了码头设施和房屋等，但我单位并未与张子明、万寨社区签订补偿协议。2013年10月31日，徐州市鼓楼区人民法院就原告徐州彭瑞物流有限公司诉被告徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居委会不当得利纠纷一案作出（2013）鼓民初字第0363号民事判决书，该判决经徐州市中级人民法院二审后予以维持〔（2014）徐民终字第284号〕。（2013）鼓民初字第0363号案件中，原告的诉讼请求为：要求被告给付原告补偿款2401175元（扣除原告同意支付的吊车业主补偿款819825元），经审理查明的事实有：2005年6月26日，万寨社区居民委员会与彭瑞物流公司签订了土地转让协议，双方约定将万寨三号港所在地（西到李沃界、东到丁万河桥、南到丁万河、北到三环路）的土地转让给彭瑞物流公司，土地面积以有权出具土地证的土地部门认可的面积为准，每亩土地价格��人民币10万元。2006年2月26日，万寨居民委员会将原徐州市万寨新港土地证【土地证号：徐土国用（99）第9774号、宗地号1-8-20-8、面积：28323.3㎡（42.485亩）编号：000280108】移交给彭瑞物流公司。又查明，2003年，原告获颁江苏省港口经营许可证，起止日期为自2003年1月1日起至2004年4月30日止。后未重新办理江苏省港口经营许可证。2007年，原告办理了河道堤防管理范围内建筑设施登记。徐州市鼓楼区水务处向原告颁发了徐鼓水（2007）占字第005号江苏省河道工程占用证。自2010年6月21日起至2010年11月8日止这一期间，原告向有关部门缴纳了沙道堤防费、税费等。2017年7月13日企业吊销后未注销资料查询表显示，原告企业状态：吊销，法定代表人：张子明，开业日期：1992年11月7日，主管部门：徐州市朱庄乡万寨村村民委员会��关于原告主体是否适格。本院认为，被告虽主张第三人已将原告转让给被告，原告对此不予认可，被告亦未提供相应证据予以证明。而根据原告的工商登记资料，原告系独立的企业法人，现为吊销未注销状态，根据相关法律规定，原告有权以自己的名义提起诉讼，故本院认定原告主体适格。关于诉争拆迁款是否应归原告所有。本院认为，1、关于原告主张的堆场地坪（简易地坪）40.77万元、自来水管线0.24万元、沉淀池0.8万元、装饰装潢损失0.3万元。原告与被告一致认可上述堆场地坪（简易地坪）、自来水管线、沉淀池、装饰装潢一经移动均会损害其价值，故本院认定上述堆场地坪（简易地坪）、自来水管线、沉淀池、装饰装潢均为不动产。庭审中，原告主张上述堆场地坪（简易地坪）等均为其在与被告签订租赁协议前添附完毕，被告对此不予认��，原告所举徐州永业燃料有限公司出具的证明、对沈怀忠等两人的询问笔录等即使是真实的，从内容上看，亦不能充分证明堆场地坪（简易地坪）、自来水管线、沉淀池、装饰装潢均为原告添附及添附的具体数量，故对原告上述主张本院不予采信。此外，原告与被告于2010年4月19日签订租赁协议，该协议第十二条约定“乙方在租赁期间所需购置的任何不动产，须经甲方同意。在合同期内乙方所购置的任何不动产可以使用但不可以毁坏，合同期满后也不得毁坏。如遇业态转变拆迁赔偿，赔偿费属甲方所有与乙方无关。”根据该协议内容，原告方在承租期间增置的不动产，在拆迁时赔偿费用也应属被告所有而非原告所有。故退一步说，即使上述堆场地坪（简易地坪）等为原告在与被告签订的租赁协议约定的租赁期间内添附，根据上述第十二条约定，本案中堆场地坪（简��地坪）、自来水管线、沉淀池、装饰装潢的拆迁补偿款亦应归被告所有。故原告对上述拆迁补偿款主张权利，无事实依据，本院不予支持。2、关于货物清运费补助14.8万元。庭审中，原告、被告与第三人一致认可：拆迁前三号港存放煤炭、黄沙等物品，需要清运，针对清运这些物品的大概体积计算出货物清运费补助，煤炭、黄沙属于当时三号港的实际使用人。而各方亦一致认可，拆迁时三号港的实际使用人为原告，故本院认定拆迁协议中所涉18.64万元货物清运费补助应归原告所有。根据2011年7月14日被告向张子明出具的关于张子明先生补偿清单的回复，被告已同意向原告支付场地堆放补偿14.8万元即原告主张的货物清运费补助14.8万元。庭审中，被告虽主张该14.8万元款项经原告同意已支付给案外人，但原告对此不予认可，被告亦未能提供相应证据对其上述主��予以证明，故本院认定被告应向原告支付货物清运费补助14.8万元。3、关于停业、停产损失补偿17.21万元。庭审中，原告、被告与第三人一致认可，拆迁时三号港的实际使用人为原告。因拆迁时原告对三号港实际占有使用并用于经营，故本院认定停业、停产损失补偿款应归原告所有。关于具体数额。原告、被告与第三人一致认可17.21万元停业、停产损失补偿为根据徐政规【2010】11号市政府文件规定的“合法经营码头停业、停产经营损失给予货币补偿款6%的一次性综合补偿”计算得出，即根据2011年5月27日第三人与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处签订的拆迁补偿协议，一次性综合补偿包含12项合计286.89万元×6%=17.21万元。而上述12项中，仅货物清运费补助18.64万元应归原告所有〔庭审中原告仅主张12项中的2、堆场地坪（简易地坪）；9、货物清运费补助；10、��饰装潢损失；11、地面附属物（包含自来水管线、沉淀池）归其所有〕，故应归属于原告的停业、停产损失补偿数额为1.1184万元（18.64万元×6%）。4、关于码头合法经营权一次性奖励8万元。庭审中，原告、被告与第三人一致认可该8万元码头合法经营权一次性奖励为根据徐政规【2010】11号市政府文件规定的“在规定时限内完成搬迁的码头合法经营权一次性给予奖励8万元”计算得出。庭审中，原告、被告与第三人亦一致认可合法码头经营权需要有关部门的经营许可并颁发相关证书，而被告陈述其名下从未办理过港口经营许可证，结合徐政规【2010】11号市政府文件关于码头经营许可合法性认定及补偿比例的规定，综合拆迁时原告实际经营三号港、2003年原告获颁江苏省港口经营许可证、2007年原告办理河道堤防管理范围内建筑设施登记、徐州市鼓楼区水务处向原告颁发徐鼓水（2007）占字第005号江苏省河道工程占用证以及自2010年6月21日起至2010年11月8日止这一期间原告向有关部门缴纳沙道堤防费、税费等事实，本院认定该码头合法经营权一次性奖励8万元应归原告所有。被告认为该项奖励应理解为对场所、设施等经营条件的补偿从而主张不应归原告所有。本院认为，关于被告主张的场所、设施等，在拆迁补偿协议中已有针对性地列明了补偿项目和数额，而这8万元奖励在协议中也是明确载明名称为“码头合法经营权一次性奖励”，故被告认为该8万元不是经营权奖励不应归原告所有的抗辩意见不能成立，本院不予支持。5、关于提前搬迁奖励10万元。庭审中，原告主张该笔补偿费用应归其所有，被告对此不予认可。本院认为，根据2011年5月27日拆迁补偿协议约定，被拆迁方应在13日内搬迁完毕，即应在2011年6月9日前��房让地。原告、被告与第三人亦一致认可该10万元提前搬迁奖励为根据徐政规【2010】11号市政府文件规定的“码头搬迁在第1天-第10天签订协议交房让地的，每户一次性奖励10万元”计算得出，故该部分奖金的领取条件应为在协议约定的期限内提前搬迁。原告未能提供证据证明其在2011年6月9日前已将其承租的房产土地交还给被告以供拆迁，故原告未能提供证据证明其有提前搬迁的行为。而根据被告所举证据，被告在第三人与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处2011年5月27日签订拆迁补偿协议后，仍然于2011年6月17日收到第三人发出的限期拆除完毕通知，并于2011年6月18日向鼓楼区琵琶街道办事处万寨社委会并鼓楼区小港口关闭指挥部发出声明，故本院认定原告不存在协议规定的提前搬迁行为。原告主张提前搬迁奖励10万元归其所有，事实依据不足，本院不予支持。此外，需要说明的是，关于被告主张所有拆迁补偿均归其所有与原告无关的抗辩意见。本院认为，被告提出该主张的主要依据是原、被告租赁协议中有“如遇业态转变拆迁赔偿，赔偿费属甲方所有与乙方无关”的内容。对于该部分内容，本院认为，原、被告双方之间签订的租赁协议共有十八条内容，约定了租期、租金、安全生产、设施归属、税费缴纳、水电使用及债权债务、违约责任等内容，而被告据以主张的该部分内容系协议第十二条中的一部分。协议第十二条全文内容为“乙方在租赁期间所需购置的任何不动产，须经甲方同意。在合同期内乙方所购置的任何不动产可以使用但不可以毁坏，合同期满后也不得毁坏。如遇业态转变拆迁赔偿，赔偿费属甲方所有与乙方无关。”该条内容由三句组成，未分款项。因此，从结构上看，该条三句语句系紧密结合在一起的。从文��上看，第一句是约定了乙方购置不动产的条件，即须经甲方同意；第二句是约定了乙方购置的不动产的使用权归属和保管责任；第三句是约定了在拆迁补偿时的赔偿费用的归属。这三句所指向的均系“乙方购置不动产”而未扩及到其他项目。从协议的其他条款上看，协议第五条、第九条也均涉及租赁房屋及设施的使用、归属等，但并未约定拆迁赔偿费用的归属，这说明第十二条中的拆迁补偿费用的归属约定也仅约束第十二条中所指的“乙方购置不动产”。从协议体系上看，协议也并未将“如遇业态转变拆迁赔偿，赔偿费属甲方所有与乙方无关”单独成条在协议中予以约定，以统领、约束该协议中所涉及的所有财产或权益。整个租赁协议中也并没有约定“货物清运费补助”、“停业、停产损失补偿”、“码头合法经营权一次性奖励”、“提前搬迁奖励”等内容，因��，被告主张“赔偿费用与乙方无关”适用于上述拆迁补偿项目，事实依据不足。事实上，原、被告租赁协议签订在前，第三人与拆迁方签订拆迁补偿协议在后，原、被告均非拆迁补偿协议的协商签订主体。原、被告在签订租赁协议时也不可能预见到第三人签订的拆迁补偿协议中约定的具体补偿项目。双方在未预见到拆迁补偿项目超出不动产补偿外尚有其他补偿的情况下，又未概括性地对未预见到的全部补偿项目的归属予以约定。在此情形下，被告抗辩一切拆迁补偿均不应归原告所有，事实依据不足，本院不予支持。关于被告是否应当支付利息损失。庭审中，被告自认其已于2016年1月收到第三人支付的2011年5月27日第三人与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处签订的拆迁补偿协议所涉全部补偿款，第三人对此亦予以认可。上述全部补偿款中应归属于原告的补偿款数��为23.9184万元（货物清运费补助14.8万元、停业、停产损失补偿1.1184万元、码头合法经营权一次性奖励8万元），现原告主张自本案立案之日起的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。具体利息损失应以23.9184万元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准，自本案立案之日2016年5月26日起计算至实际返还完毕之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州彭瑞物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市鼓楼区万寨新港返还拆迁补偿款239184元（货物清运费补助14.8万元、停业、停产损失补偿1.1184��元、码头合法经营权一次性奖励8万元），并支付利息损失（以239184元为本金，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准，自本案立案之日2016年5月26日起计算至实际返还完毕之日止）；二、驳回原告徐州市鼓楼区万寨新港的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元、保全费3520元，合计17520元（原告已预交），由原告负担12773元（已付），由被告负担4747元（由被告随上述案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长　匡　伟审判��刘晓璐审判员　董　方二〇一七年八月十日书记员　高丽丽来源：百度搜索“”