（2017）皖01民终311号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-08-21

案件名称

魏伟、合肥金田物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏伟,合肥金田物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书(2017)皖01民终311号上诉人（原审被告）:魏伟，男，1970年7月28日出生，汉族，教师，住合肥市包河区，被上诉人（原审原告）：合肥金田物业管理有限公司，住所地合肥市全椒路205号东方银座A幢2201室，组织机构代码75486575-6。法定代表人：李翠兰，总经理。委托诉讼代理人：施扬，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。上诉人魏伟因与被上诉人合肥金田物业管理有限公司（以下简称金田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2016)皖0111民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。魏伟上诉请求:1、依法撤销包河区法院(2016)皖0111民初6162号民事判决;2、依法判决支持上诉人的全部诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1,2009年10月至2013年4月期间，上诉人从未收到过有关召开业主大会的通知，也从未在物业管理区域内见到过有关业主大会召开及表决结果的公示。2010年7月9日过渡期物业服务合同期满之后，被上诉人已不具备继续为科大花园提供物业服务的资格，提出催缴物业管理费的要求是没有法律依据的。2013年5月8日至7月21日期间，科大花园第二届业主委员会组织召开两次业主大会，依合法程序选聘了物业服务企业。9月22日，第二届业主委员会函告被上诉人，敦促其退出科大花园项目管理，被上诉人于9月27日回函予以确认。被上诉人提供的《科大花园(闻欣苑)物业管理委托合同》规定的委托管理期限为2014年10月20日至2015年6月30日，《科大花园物业管理委托合同补充协议》规定的有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。其时间区间不完整，签章时间均为2014年11月19日，且缺少物业公司印章。另外，根据前述有关业主大会的搜集取证，上述合同及协议均未经业主大会表决通过，也从未在物业管理区域内公示。2015年5月22日，第三届业主委员会公布了“召开‘是否重选物业服务公司’业主大会的通知，宣布将以书面征求意见的方式征询全体业主的意见;5月30日、31日，委托学校保卫与校园管理处的工作人员完成了入户送票并收集投票的工作;6月6日下午，在中国科学技术大学南区体育馆举行了公开表决唱票大会;6月12日，第三届业主委员会公布了“科大花园是否重选物业表决结果公告”，承诺将依据表决结果启动物业服务重选工作。被上诉人在明知上述事实的情况下，仍然违背业主意见，私自与不具备签订物业服务合同资格的科大花园普通业主郭长鸣签订《科大花园物业管理委托合同》。2、首先，如果按照一审法院的理解或解释，《安徽省物管条例》第六十一条将形同虚设(物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。)其次，如果按照一审法院的理解或解释，将产生严重的不良社会效应:以后合肥市的业主委员会均可以此为由私自签订物业服务合同，谋取私利，无需经过业主大会表决，业主的合法权益将无法得到法律的保障。一审法院的错误认定严重违背《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的物业法律精神，该案的法院判决，将在合肥市乃至全省起到示范作用。3、至200年7月9日上诉人与被上诉人之间的过渡期物业服务合同期满之后，双方已不存在合法有效的契约关系，上诉人无缴纳物业管理费的义务。被上诉人在合同期满后拒绝退出、移交，以未经业主大会表决通过且从未公示的服务合同为由，要求继续收取物业管理费，此行为严重违反了社会公共利益，导致上诉人及小区业主的合法权益无法得到法律保障。一审判决的认定将纵容业主委员会和物业公司的违法行为。综上，恳请二审法院慎重考虑负面影响，依法保障广大业主权益和社会公共利益，做出合法的终审判决。金田物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。被上诉人系物业服务公司与业主委员会签订了物业服务合同，并且一并履行了相关合同内容。因此，上诉人认为被上诉人不具备诉讼主体资格缺乏事实和法律依据。被上诉人认为合同不存在违法的问题，合同均是与业主委员会签订的，有业主委员会盖章确认，而且每届业主委员会均是合法成立的。金田物业公司向一审法院起诉请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业费4508.4元及滞纳金270.5元（以4508.4元为基数，以日千分之二为准，自2016年3月11日暂计算至2016年4月10日，以后仍按该标准计算至被告全部付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：金田物业公司经工商行政管理部门批准于2003年10月10日成立，经营范围包括物业管理、绿化养护、小区卫生保洁、水电安装、房屋修缮等,物业服务资质为三级。2008年7月10日，金田物业公司（乙方、受托方）和合肥市包河区科大花园业主委员会（甲方、委托方）、中国科学技术大学科大花园项目建设管理办公室（丙方、建设方）签订了一份《科大花园过渡期物业服务委托合同》，约定由乙方对科大花园住宅小区进行过渡期物业管理，委托管理期限为两年，即自2008年7月10日至2010年7月9日；双方并对物业服务内容及收费标准以及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定，其中合同第二十二条第2项约定：物业管理服务费为小高层0.72元/平方米/月，商业门面2.20元/平方米/月，向房屋产权人或使用人收取；第6项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务费的千分之二，交纳滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期）；对于其他费用的收取，双方合同第二十三条第3项约定：辖区路灯、水景系等能耗费用，按建筑面积公摊，向所有业主收取，由乙方代收代交，电梯运行费按各电梯的能耗对业主分摊，一楼分摊数为零，二楼及以上楼层具体分摊办法在听取业主意见后另定，对电梯直通地下车库的一楼业主，如已购买或租用地下车位，则也需分担电梯运行费，楼体走道大灯能耗费用由本单元住户分担。合同签订后金田物业公司依约进驻该住宅小区从事物业服务工作。2010年7月9日合同期满后，金田物业公司继续按原合同约定从事物业服务并于2010年9月13日三方续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限延长至2011年7月9日。此后到期后，2011年11月22日三方再次续签了《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》，约定服务期限延长至2012年7月9日止，直到业主委员会换届结束，重新签订正式的物业管理合同，在下一届物业管理合同生效后，此延期协议自然终止。2012年9月24日三方又一次续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限最长延长延续截止日期至2013年6月30日止.2014年10月，科大花园第三届业主委员会成立，2014年11月19日，科大花园第三届业主委员会（甲方、委托方）与金田物业公司（乙方、受托方）签订《科大花园（闻欣苑）物业管理委托合同》，2014年11月20日，双方再签《科大花园物业管理委托合同补充协议》，约定本协议有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日，双方又一次签订《科大花园物业管理委托合同》，约定本协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日止，其中十九条约定物业管理服务费为小高层0.92元/平方米/月，商业门面1.5元/平方米/月。原审法院另查明，魏伟系科大花园19幢1006室业主，于2009年10月28日份收房入住，物业费计费面积为97.5平方米。魏伟依约缴纳物业费至2010年12月31日，自2011年1月1日至2016年2月29日期间未交纳物业服务费。期间金田物业公司向其多次催要费用未果，2016年3月4日，金田物业公司曾在西苑3栋901室门前张贴了催费《告知》，要求业主在2016年3月10日前将所欠缴的物业管理费予以交纳。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会等签订的《科大花园过渡期物业服务委托合同》、《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2010年9月13日签订）、《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》（2011年11月22日签订），《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》（2012年9月24日签订），或与科大花园第三届业主委员会签订的《科大花园（闻欣苑）物业管理委托合同》、《科大花园物业管理委托合同补充协议》、《科大花园物业管理委托合同》，均是双方协商后达成的一致意见，体现着双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，所以对包括魏伟在内的全体业主应具有约束力，故魏伟关于相关合同无效的辩称意见不能成立，不予采纳。合同履行期间，金田物业公司依约为包括魏伟在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，金田物业公司有权向魏伟收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。魏伟作为业主，在接受和享有了金田物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中魏伟未向金田物业公司交纳自2011年1月1日至2016年2月29日期间的物业费，违反了上述合同的约定，按照合同约定的收费标准魏伟应向金田物业公司交纳物业费为4508.4元（自2011年1月1日至2015年6月30日，以0.72元/月/平方米计，2015年7月1日至2016年2月29日按以0.92元/月/平方米计，计费面积97.5平方米），现金田物业公司主张4508.4元符合合同约定和法律的规定，对此予以支持。对于魏伟的其他相关辩称意见，原审法院认为：金田物业公司系经工商行政管理部门批准成立的从事物业管理、绿化养护等业务的有限责任公司，物业服务资质为三级，对此有《营业执照》、《物业服务企业资质证书》佐证，其系本案中物业服务合同的一方主体，魏伟如认为其不具有《服务价格登记证》等，因属于行政管理的范畴，则应当向相关行政管理机关进行反映等予以处理，作为魏伟所居住宅所属小区的物业服务单位，在小区物业服务正常运转的情况下应认定金田物业公司在持续不断的履行物业服务义务。魏伟作为业主，如认为金田物业公司在履行小区物业管理过程中的行为存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形等，可以通过与金田物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求金田物业公司进行改正、改善、按照合同约定履行相关约定义务，甚至要求赔偿损失等，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，从而也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，其对于合同期内拒交物业费并未提供有效证据证明其符合合同的约定或具有合法、正当的理由，故对其不缴纳物业费用的相关辩称意见不予采纳。本案中，魏伟已经连续不缴纳物业管理等费用达62个月之久，且在金田物业公司多次催要甚至上门张贴催费《告知》后仍未予给付，显然违反了物业合同的相关约定和法律的规定，按照《科大花园过渡期物业服务委托合同》第二十二条第6项约定，应当自公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期截至后向金田物业公司交纳滞纳金，但金田物业公司按照违约一天2‰标准计取损失，明显过分高于因魏伟违约给金田物业公司所造成的损失，原审法院根据公平和诚信原则，考虑到魏伟因违约所给金田物业公司造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，以及金田物业公司与科大花园第三届业主委员会签订的相关合同中未对逾期缴费滞纳金再有约定，故原审法院决定对金田物业公司提出的滞纳金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款利率计取，自2016年3月11日起计取至其款项实际付清之日止。综上所述，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告魏伟于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金田物业管理有限公司物业费4508.4元以及滞纳金（滞纳金计取方式：以4508.4元为基数，自2016年3月11日按同期银行贷款利率计取至物业服务费实际款项付清之日止）；二、驳回原告合肥金田物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由原告合肥金田物业管理有限公司负担5元，被告魏伟负担20元。二审期间，金田物业公司提交以下证据：业主委员会备案表复印件一份,证明：证明我们与第三届业主委员会签订的合同是真实有效的，来源是第三届业主委员会提供给我们的。魏伟质证认为：对这个证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，这个是后期补的证据。金田物业公司提交了合肥市包河区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）皖0111民初字7770号判决书，证明本案物业合同依法有效。本院认证：魏伟没有提交关于新的物业公司进驻应在相关部门进行备案且新的物业公司是否实际进驻案涉小区提供物业服务的相关证据，而案涉小区业主委员会与金田物业公司签订的一系列协议已被生效法律文书所确认。二审除查明案涉小区部分业主起诉金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会签订的一系列协议无效的诉请已被合肥市包河区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）皖0111民初字7770号民事判决予以驳回，上诉至本院，本院以（2017）皖01民终1842号终审民事判决驳回其上诉，维持原判，该判决已生效。其他查明的事实与原审一致。本院认为：金田物业公司在案涉小区提供物业服务所依据的物业服务合同在本院（2017）皖01民终1842号生效民事判决中被明确确认合法有效。金田物业公司亦实际提供了物业服务，其诉讼主体适格，金田物业公司在其已提供的物业服务期间而依法享有对案涉小区业主主张物业服务费的权利。魏伟作为该小区业主，理应及时交纳物业服务费。金田物业公司在案涉小区提供物业服务并未间断，金田物业公司亦未放弃主张物业服务费，且提供有相应催收物业服务费的证据，故对金田物业公司在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用主张进行结算，理应予以支持。金田物业公司向魏伟主张物业服务费具有合同依据，依法应予支持。因此，魏伟上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏伟负担。本判决为终审判决。审判长　　钱爱民审判员　　陈　烜审判员　　程亚娟二〇一七年八月十日书记员　　汪　磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”