（2017）黑06民终1426号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-26
案件名称
张卓与黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张卓,黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终1426号上诉人（原审被告）：张卓，男，汉族，1971年9月4日生，个体。委托诉讼代理人：许传恩，辽宁许传恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司，住所地肇州镇繁荣街油田北路路东。负责人：满彦龙，该公司经理。委托诉讼代理人：李铁，系黑龙江衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双海，男，汉族，1979年5月20日出生，该公司部门经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区顺峰家园2号5门403室。上诉人张卓因与被上诉人黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2016）黑0621民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张卓的委托诉讼代理人许传恩与被上诉人黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司的委托诉讼代理人李铁到庭参加了本案的诉讼，本案现已审理终结。上诉人张卓的上诉请求：一、请求撤销一审法院（2016）黑0621民初504号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人黑龙江省香榭丽商业信息咨管理有限公司肇州分公司一审并未提出赔偿的诉讼请求，一审法院判令赔偿，与其诉讼请求相悖。二、一审法院将无效合同认定为有效合同，系认定事实错误。被上诉人出租的肇州县香榭丽精品乐购城至今没有经营消防验收，该乐购城系住宅、商场为一体的商业综合体，而被上诉人一审出示的《设计审核意见书》《消防安全合格证》，不能证明所出租的工程经过验收合格，可以投入使用。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，未经消防验收或验收不合格的房屋，应当认定租赁合同无效。故上诉人与被上诉人签订的铺位租赁合同为无效合同不存在解除的事宜。三、一审法院在租赁合同解除后，再判令解除，缺乏法律根据。由于被上诉人的因素，导致商场开业延误，客流不足，上诉人于2015年2月通知被上诉人解除合同。被上诉人接上诉人通知后，没有提出任何异议，将该铺位另租他人，证明了双方的铺位合同已经解除。一审法院在铺位租赁合同已经解除的情况下，再判令解除合同，显然违背了事实和法律。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审法院判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人辩称，一、我方认为一审法院认定事实清楚，应维持原判，针对上诉人提出的观点，双方在签订租赁合同相继履行合同约定，其上诉人解除合同原因是因经营不善而提出解除合同，属于单方解除合同，事实上已经形成违约，在上诉人撤出租赁场地后仍然将柜台放置在承租的场地内，出租方无权移动或动用该设备，可以认定在继续使用，该柜台至今上诉人也没有取走，可以确定上诉人在继续使用该租赁场地，被上诉人不能重新支配导致我方的租赁损失，至于合同是否有效，是否符合合同解除的条件，应该由人民法院通过审理予以确定，综上我方认为一审法院确定的事实清楚，判决正确。原审原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司一审的诉讼请求：一、请求被告支付半年的房租及综合费用335000元，延期给付的滞纳金44220元(从2015年4月17日起计算至2015年5月31日)。二、请求被告给付从2015年6月1日至实际给付之日的滞纳金。三、要求被告给付滞纳金的同时解除房屋租赁合同。四、被告承担诉讼费。一审查明，2014年6月30日原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司（以下简称香榭丽信息公司）与被告张卓签订《铺位租赁合同》及《铺位经营管理协议》，合同约定，被告张卓租赁原告香榭丽信息公司位于xxx的黄金专柜，铺位面积262.5平方米，租期五年，自2014年8月17日至2019年8月16日，租金每年37万元，综合费每年30万元，租金及综合费每年合计共67万元，付款方式为半年一付，且双方约定下半年度须提前30日向原告支付租金。合同签订后，被告张卓支付了半年的租金及综合费33.5万元，但下半年的费用经原告香榭丽信息公司催缴后被告一直未交。2015年2月17日被告张卓口头告知原告公司领导要求终止双方签订的《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》，并于当日撤场。2015年4月17日被告张卓书面告知原告香榭丽信息公司因其经营的金卓缘珠宝行严重亏损，难以继续经营，再次提出终止原、被告双方签订的《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》。上述事实，有当事人陈述、《铺位租赁合同》、《铺位经营管理协议》、终止《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》告知书等相关证据在案佐证。另查明，被告于2015年2月17日撤场后，原告未对被告承租的铺位进行转租，取得收益。一审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方也均应受合同约束。本案诉讼中被告称原告出租专柜的商场至今未经竣工验收合格，出租时也未取得消防验收合格，因此主张该租赁合同为无效合同。本院认为原告与被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时原告出租专柜所在商场虽未经竣工验收合格，也未取得消防验收，但该合同并不违反法律、法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，且被告已实际占有并经营使用，所以该租赁合同应为合法有效合同，应受法律保护。鉴于被告因其经营的金卓缘珠宝行严重亏损，难以继续经营，分别以口头和书面的形式提出终止合同，并明确表明将不履行该租赁合同，属于合同法规定的根本性违约情形，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，尽管双方当事人之间签订的铺位租赁合同关系合法有效，尽管原告在履行合同过程中没有任何违约行为，但本案被告由于严重亏损，继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，并且本案中被告已将其经营的金卓缘珠宝行于2015年2月17日撤出香榭丽精品乐购城一层的黄金专柜，现在因双方当事人之间的诉讼纠纷而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后的长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，本案的铺位租赁合同应当解除。鉴于原告在履行铺位租赁合同中没有任何过错，该铺位合同解除是因被告的违约行为及履行不能所致，根据法律规定，被告应当承担赔偿损失的违约责任。本案损失赔偿额应当相当于该租赁合同履行后原告可以获得的利益，所以被告应支付原告请求的半年租金及综合费共计335,000元作为赔偿款，这一数额足以使原告的现实既得利益不因合同解除而减少，本院应予以确认。据此，原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决：一、原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司与被告张卓签订的铺位租赁合同予以解除；二、被告张卓给付原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司赔偿款335,000元。此款于判决生效后立即给付。三、驳回原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司要求被告张卓支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费7231元，由原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司承担906元，由被告张卓承担6325元。根据上诉人与被上诉人一审提交的证据及一、二审的诉辩意见，本院查明的事实与原一审认定的事实基本一致。本院认为，关于原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失是否错误的问题。被上诉人一审请求上诉人支付半年租金及综合费，一审法院认为，上诉人明确表明不履行合同，系根本违约，应当承担违约责任，违约责任按被上诉人请求支付的半年租金及综合费为赔偿标准，其表达意见与被上诉人主张租金及综合费的请求一致，并无不当，故上诉人张卓的该项上诉理由，本院不予支持。关于双方签订的租赁合同是否有效的问题。上诉人主张被上诉人出租的房屋未经消防验收合格，违反消防法的相关规定，应认定为无效。根据被上诉人一审提交的消防安全检查合格证，可以证明被上诉人出租的房屋已经消防验收合格，故上诉人张卓的该项上诉理由，本院不予支持。关于一审法院判决解除租赁合同是否违反法律规定的问题。虽然上诉人通知被上诉人解除租赁合同，但被上诉人并未向上诉人明确同意解除租赁合同，且被上诉人一审请求法院判决解除租赁合同，故一审法院判决解除双方租赁合同，并无不当，故上诉人的该项上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，上诉人张卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6325元，由上诉人张卓负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长 邹吉东审判员 张智源审判员 张 余二〇一七年八月十日书记员 曹利伟 关注微信公众号“”