（2017）湘3123民初265号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-06
案件名称
满某某与杨某1、第三人麻某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
凤凰县人民法院
所属地区
凤凰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满某某,杨某1,麻某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十九条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初265号原告：满某某，男，1980年5月17日出生，土家族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县阿拉营镇。委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。委托代理人：付元贵，湖南知来律师事务所律师。被告：杨某1，女，1989年2月2日出生，土家族，湖南省凤凰县人，居民，住湖南省凤凰县沱江镇古。委托代理人：滕国平，凤凰县明辩法律服务所法律工作者。第三人：麻某某，女，1970年7月5日出生，苗族，湖南省凤凰县人，居民，住湖南省凤凰县沱江镇。委托代理人：罗运刚，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。原告满某某与被告杨某1、第三人麻某某房屋租赁合同纠纷一案，原告满某某于2017年3月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长、代理审判员颜学超、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理，由代理书记员杨茜担任记录。原告满某某及其委托代理人杨昌生、付元贵、被告杨某1及其委托代理人滕国平、第三人麻某某及其委托代理人罗运刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满某某诉称，2014年初，被告杨某1欲将位于凤凰县沱江镇桔园路的门面出租，同年3月6日，原告满某某将租金20万元支付给被告杨某1母亲周某某委托的第三人麻某某后，原告满某某与被告杨某1在4月8日签订了《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，合同期限8年，合同总租金35万元，原告已付20万元，尚欠15万元，后原告在征得被告同意后，委托麻某某将该门面转租，转租期限为二年，所得转租租金11万元支付了尚欠租金，另支付了2万元押金，可是该转租合同到期后，被告杨某1未经原告同意，擅自解除与原告在2014年4月8日签订的《租赁合同》，并将该门面重新出租，后原告几次与被告杨某1及其受托人协商未果，被告杨某1的违约行为致使签订的《租赁合同》的目的无法实现，原告诉至法院请求1、判令被告返还房屋租金202600元；2、判决被告返还房屋押金20000元；3、判令被告赔偿经济损失265500元。原告满某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、2014年4月8日签订的《租赁合同》，拟证明原告满某某与被告杨某1房屋租赁的事实。2、杨某1的身份证复印件，拟证明房屋租赁的事实。3、2014年3月6日收条，拟证明原告满某某支付20万元房屋租金的事实。4、电话录音资料，拟证明被告杨某1确认委托周某某与满某某签订房屋租赁的事实；被告杨某1在2016年5月30日前除曾委托周某某外，并未委托其他人签订房屋租赁的事实。5、转账凭证，拟证明原告满某某于2014年3月6日通过田茂政支付20万元租金的事实。被告杨某1辩称，2010年7月29日被告父母离婚时将坐落于凤凰县沱江镇桔园路的房产协议处理给被告。2014年4月8日经本案的第三人麻某某介绍，原告想租被告位于桔园路的门面，因被告在外地，于是被告就写了一份租赁合同，签好字传真给原告，之后此事就一直了无音讯，被告并没有收到原告的任何租金、押金，也没有收到关于被告传真过去的租赁合同的回复，根本无法确认原告是否同意合同条款，并且在此案中被告没有委托第三人麻某某代办租赁事宜，原告与第三人之间的交易被告一无所知。直到2014年6月1日时隔近两个月，原告没有联系被告，也没有给被告押金、租金，于是被告委托其姐姐杨某12于2014年6月1日将门面租给了刘某经营，并签了合同书。时隔两年后，原告要求被告返还房屋租金，介于原告至今未履行2014年4月8日被告传真的租赁合同，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨某1为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、2014年4月8日签订的《租赁合同》，拟证明合同中约定了履行的方式，该合同双方均没有履行。2、委托书，拟证明被告杨某1于2014年4月20日委托其姐杨某12出租房屋的事实。3、2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告杨某1于2014年6月1日将门面出租给刘某的事实。4、离婚协议书，拟证明被告杨某1合法取得房屋的管理使用权。5、房屋产权证，拟证明被告父亲的房屋产权属实。第三人麻某某辩称，第三人与被告母亲周某某是上下楼邻居关系，多年来关系亲如姐妹。2014年3月，周某某委托第三人将其位于凤凰县沱江镇桔园路的两间门面进行出租，该门面产权人是周某某和其前夫杨木顺的。据说赠予杨某1，但并未办理过户手续。第三人则联系到原告满某某，并亲自同周某某协商好了租赁事情。此后周某某去北京和其女杨某1一起，委托第三人为其办理出租房屋、收取房屋租金事宜。原告满某某在交了20万元房租之后取回了10万元，第三人实际上只代周某某收取满某某10万元租金，2014年4月8日以杨某1的名义与满某某补签了租赁合同。2014年6月1日，周某某又将该门面出租了刘某，以其女杨某12的名义签订了租赁合同，第三人代周某某收取了刘某2万元押金及两年11万元的租金。综上所述，两间门面房屋产权人是周某某和杨木顺，第三人的代理行为没有超越被代理人赋予的权限，请人民法院驳回原告对第三人的起诉。第三人麻某某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、2014年3月18日收条，拟证明第三人收到租金及押金后，代周某某偿还了债务的事实。2、录音2份，拟证明第三人受周某某委托，为其处理相关事宜，代收租金、押金，及为周某某偿还债务，且该2份录音与第三人在公安机关的询问笔录相一致当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告满某某提交的证据材料1，经庭审质证，被告杨某1对其真实性无异议，对证明目的有异议；第三人麻某某无异议。经审查，该合同系双方当事人在平等自愿的前提下签订，签名亦系本人签名，合同是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。故本院依法予以认定。2、对原告满某某提交的证据材料2，经庭审质证，被告杨某1、第三人麻某某均无异议。经审查，该证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以认定。3、对原告满某某提交的证据材料3，经庭审质证，被告杨某1对其关联性有异议，认为收款人是麻某某，与被告杨某1无关；第三人麻某某对其真实性有异议，认为收条不是麻某某本人书写，在电话录音中，原告满某某亦承认收款人签名系原告书写，另外原告实际上只支付了10万元租金。经审查，2014年3月6日原告满某某通过案外人田茂政湖南农村商业银行的卡每次5万元分4此转入第三人麻某某卡中，结合庭审中第三人的陈述，第三人明确表示收到满某某交来的20万元租金，几天后原告取走10万元。故本院对原告满某某已交付20万元租金给第三人麻某某的事实予以认定。4、对原告满某某提交的证据材料4，经庭审质证，被告杨某1对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为录音内容是双方在争论，并没有牵涉到收款；第三人麻某某认为该证据系原、被告之间的录音，与第三人无关，不予质证。经审查，被告杨某1认可该录音系原、被告双方的谈话，故本院对该证据的真实性予以认定。5、对原告满某某提交的证据材料5，经庭审质证，被告杨某1对其真实性没有异议，但认为与被告无关；第三人麻某某对其真实性有异议，认为流水账单未盖有支付行的公章，而转款人也并非是原告，该证据与原告在公安的询问笔录相矛盾，不能实现原告的证明目的。经审查，虽然该流水账单未加盖公章，但是通过流水账单反应的事实与原告、第三人在庭审中的陈述能够相互印证，故本院对原告满某某已交付20万元租金给第三人麻某某的事实予以认定。6、对被告杨某1提交的证据材料1，经庭审质证，原告满某某对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为合同已明确付款方式，从电话录音、公安询问笔录可以看出原告已经支付了房屋租金；第三人麻某某对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据所证明的事实并非双方按合同履行，而是双方进行协商履行。经审查，该合同系双方当事人在平等自愿的前提下签订，签名亦系本人签名，合同是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。故本院对该证据的真实性予以认定。7、对被告杨某1提交的证据材料2，经庭审质证，原告满某某对其真实性有异议，认为委托应当明确委托事项，该委托书不具有合法性，与本案的事实不符，原、被告双方已经签订租赁合同，该委托不存在真实和合法的基础；第三人麻某某对其真实性有异议，认为该委托书没有杨某12的身份证明以及杨某12本人的认可。经审查，2014年4月8日原告满某某与被告杨某1已经就凤凰县桔园路门面签订了房屋租赁合同，合同自签订时成立并生效，此委托书系2014年4月20日签订，委托事项中的标的物与2014年4月8日原、被告承租标的物重复，故该委托不具有合法基础，本院依法不予采信。8、对被告杨某1提交的证据材料3，经庭审质证，原告满某某有异议，认为从本案提供的电话录音和询问笔录可以看出，合同不具有合法性，只有原告进行追认才能有效；第三人麻玉认为该份合同基于表见代理行为所订立，房屋已经出租给原告满某某了，麻某某对其真实性有异议，认为依被告解释，该合同系杨某12所签，但是合同落款确是杨某1的名字。经审查，虽然该租赁合同中甲方系杨某12代签，但是被告杨某1对该合同进行了追认，故本院对该证据依法予以认定。9、对被告杨某1提交的证据材料4，经庭审质证，原告满某某有异议，认为与本案无关，不予质证；第三人麻某某认为离婚协议书有两份，对第一份离婚协议书的真实性、合法性均有异议，对第二份离婚协议书的真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据与被告提供的房屋所有权证自相矛盾，被告杨某1只享有该房屋的管理使用权，所有权应该以登记为准。经审查，该份证据来源合法、内容客观真实，本院对其真实性予以认定。10、对被告杨某1提交的证据材料5，经庭审质证，原告满某某没有异议；第三人麻某某对其真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为该房屋产权是被告父母夫妻共同财产。经审查，该证据来源合法、内容客观真实，本院对该证据的真实性依法予以认定。11、对第三人麻某某提交的证据材料1，经庭审质证，原告满某某对其证明目的有异议，认为仅能证明第三人麻某某替周某某还款的事实；被告杨某1对其真实性有异议，认为该证据系白条且与被告杨某1无关。经审查，该证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。12、对第三人麻某某提交的证据材料2，经庭审质证，原告满某某对其证明目的有异议，认为仅能证明第三人麻某某替周某某还款的事实，不能证明其他；被告杨某1对其关联性有异议，认为与被告无关。经审查，本院依法对该份证据的真实性予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告杨某1委托其母亲周某某帮忙联系承租人出租位于凤凰县桔园路的门面，周某某遂委托第三人麻某某全权处理门面租赁事宜。原告满某某在第三人麻某某的介绍下承租了被告杨某1位于凤凰县桔园路的门面，并于2014年3月6日通过案外人田茂政向第三人麻某某转账20万元作为承租门面的租金。后第三人麻某某将原告满某某交来的租金10万元在周某某的授权下用于帮周某某还账。2014年4月8日原、被告双方签订了“《租凭合同》”约定：“一、被出租房屋一层为门面房，位于桔圆路正街旁，具体位置参照房产证为准！甲方将一层两间门面及门后面一间小房租给乙方使用。二、租凭期限，租凭期限为八年，从二零一四年四月八日至二零二二年四月七日。合同期满后机房如果继续对外租凭本门面，乙方享有优先承租权。三、租金：该门面总租金为人民币三十五万元整（350000）元正。四、付款方式：乙方一次性付给甲方（350000）元正。……八、甲方责任（一）按照合同规定时间将房屋交给乙方使用。（二）不得无故终止合同。（三）在合同履行期间乙方如要转让门面可自行处理。……甲方签字：杨某1联系电：1580148****身份证号码：433123198902020043乙方签字：满某某联系电话：1887434****身份证号码：4331231980051703162014年4月8日”。被告杨某1作为租赁合同的甲方签名后，将已署被告杨某1签名的租赁合同传真给原告满某某，随后满某某在该租赁合同上签名。原告满某某在租下门面后并未进入经营，2014年6月1日被告杨某1的姐姐与案外人刘某签订了《房屋租赁合同》，并在《房屋租赁合同》上落款被告杨某1的名字，将该门面进行了转租。合同签订后被告杨某1对告租赁合同进行了追认，案外人刘某将11万元房租、2万元押金交至第三人麻某某。第三人麻某某在周某某的授意下将该笔13万元中的2万元给杨某12，其余11万余用于偿还周某某对他人的欠款。后被告杨某1以原告满某某未交房租为由，擅自解除与原告于2014年4月8日签订的《租赁合同》，并将房屋重新出租，原告多次协商未果，诉至法院请求依法判决：1、被告返还房屋租金202600元；2、被告返还房屋押金20000元；3、被告赔偿经济损失265500元。庭审过程中原告满某某增加一项诉讼请求：要求解除原、被告于2014年4月8日签订的《租赁合同》，并明确了诉讼请求第一项房屋租金202600元系从2016年6月至合同期满的租金，明确了诉讼请求第三项经济损失的计算方式为按照合同约定，还有6年合同经营期，根据经营所得及可期待利益计算得出。本案的争议焦点为：一、2014年4月8日原、被告签订的《租赁合同》是否成立并生效，如果有效，是否满足解除条件；二、被告杨某1是否应当退还原告房屋租金、押金，赔偿原告的经济损失，如果应当退还和赔偿，具体数额是多少；三、本案的第三人麻某某是否应当承担法律责任。关于争议焦点一、2014年4月8日原、被告签订的《租赁合同》是否成立并生效，如果有效是否满足解除条件的问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方于2014年4月8日签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的前提下签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且合同上有双方当事人的签名，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告杨某1辩称，其在将签好本人名字的合同书授意其母亲周某某传真给原告满某某后未收到回复，故不认可该《租赁合同》的效力，本院认为，合同签订时，被告杨某1委托其母亲周某某帮其物色承租人，周某某明确委托第三人麻某某帮其办理门面出租事宜，当时被告杨某1及母亲周某某均在北京，周某某将被告杨某1已经签名的合同书传真给原告满某某，满某某有理由相信该合同书已获得房东杨某1的认可，在满某某签字后，该租赁合同成立并生效。故被告杨某1的辩称于法无据，本院依法不予采信。当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，2014年6月1日被告杨某1又将该门面租予案外人刘某，且原告满某某自承租门面以来一直未进去经营，被告杨某1的行为致使原、被告原租赁合同无法实现其合同目的，满足法律规定的当事人解除合同的条件，故本院对原告要求解除2014年4月8日签订的《租赁合同》的诉请依法予以支持。二、关于争议焦点二、被告杨某1是否应当退还原告房屋租金、押金，赔偿原告的经济损失，如果应当退还和赔偿，具体数额是多少的问题。上文已论述原、被告双方于2014年4月8日签订的《租赁合同》合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告满某某已支付20万元租金给第三人麻某某，虽麻某某辩称满某某在支付了20万元租金几天后又取回了10万元租金，但却未提交足够的证据予以证明，且原告满某某陈述并未取回10万元，只拿走9万元作为向第三人麻某某的欠款，但是与已交付20万元租金无关。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三人麻某某并未举出证据证明原告满某某取回的钱系租金且无法证明取回的具体数额，故本院对第三人麻某某的辩称依法不予采信。关于满某某取走9万元的事实与本案不属于同一法律关系，第三人麻某某可以另案起诉解决。被告杨某1辩称未收到租金，但是麻某某系在周某某的明确授权下处理门面租赁事宜，周某某拿着杨某1已签好字的合同书，加之与被告杨某1的母女关系，足以让他人相信出租该门面系被告杨某1的真实意思表示，第三人麻某某的行为构成了代理。杨某1作为被代理人，理应对代理人的行为承担相关的法律责任。本案中，麻某某已经收到原告交来的租金200000元，且《租赁合同》约定门面总租金为35万元，租期为8年，则日租金为119.8元/天，从2014年4月8日起至2014年6月1日共计54天为原告满某某实际租用期间，按照日租金119.8元/天×54天=6469.2元，故被告杨某1应退还原告满某某房屋租金193530.8元（200000元-6469.2元）。由于原告满某某并未交付押金，押金2万元系案外人刘某交给房东杨某1的，与原告满某某无关，故原告要求被告杨某1退还押金2万元的诉请于法无据，本院依法不予认定。关于原告的经济损失，原告并未提交足够证据予以证明，且原告并未进行实际经营，原告称根据经营所得和可期待利益算出的经济损失于法无据，本院依法不予支持。三、关于争议焦点三、本案的第三人麻某某是否应当承担法律责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中被告杨某1授意其母亲周某某帮忙联系承租人，周某某并未取得处理门面租赁事宜的授权，但是周某某系被告杨某1的母亲，且在原告承租门面期间周某某和杨某1一起在北京，周某某也取得写有杨某1签名的租赁合同，周某某的行为构成表见代理。后周某某委托第三人麻某某处理门面出租相关事宜，第三人麻某某有理由相信周某某获得了房东杨某1的授权，麻某某在周某某的委托下代为处理房屋出租事宜，其行为构成委托代理行为。故被告杨某1作为被代理人应对代理人麻某某的行为承担法律责任，本案中第三人麻某某无需承担法律责任。鉴于周某某系无权代理，被告杨某1由此造成的损失可向周某某进行追偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十九条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告满某某与被告杨某1于2014年4月8日签订的《租赁合同》；二、被告杨某1于本判决生效7日内退还原告满某某房屋租金193530.8元；三、驳回原告满某某的其他诉讼请求。如果被告杨某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由被告杨某1承担1600元，原告满某某承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 张青山代理审判员 颜学超人民陪审员 韩志清二〇一七年八月十日书 记 员 杨 茜附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”