（2017）鲁01民终2098号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-28
案件名称
山东长安建设物业开发有限公司与贾传友房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东长安建设物业开发有限公司,贾传友
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2098号上诉人（原审被告）:山东长安建设物业开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴天刚，总经理。委托诉讼代理人：王世莹，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁莎莎，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾传友，男，1972年11月8日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：张小娟，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：许可，山东睿扬律师事务所律师。上诉人山东长安建设物业开发有限公司（以下简称长安物业公司）因与被上诉人贾传友房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长安物业公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判为“长安物业公司支付贾传友逾期办理产权证书的损失，以3892585.65元为基数，自2013年6月5日至2013年12月9日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算”；2.本案诉讼费用由贾传友承担。事实和理由：一、一审对长安物业公司主张的“2013年12月9日长安物业公司已将办理涉案房屋所需的资料报送备案”不予认定，属于认定事实错误。2013年12月9日，长安物业公司按照当时济南市房管局（以下简称济南市房管局）的要求提交齐全办理产权所需资料，包括：房产大证、实测报告、土地证、经办人委托书及身份证，由济南市房管局工作人员韩某签字接收、受理并出具回执（序号XX）。长安物业公司已将办理涉案房屋权属登记需由长安物业公司提供的资料报送备案。二、一审对长安物业公司主张的“自2013年12月9日至2015年6月10日的期间耽误，不属于长安物业公司原因造成，故长安物业公司不应承担该期间的逾期办证违约金”不予支持，是错误的。2014年1月29日，因济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局联合下发了济房证字（2014）7号文件《济南市关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》，对已登记非住宅房屋进行重新分割、再登记问题，提出来新的办理程序、条件。所以，长安物业公司需要重新提交涉案房屋办理权属登记的备案材料。截至2015年6月10日，长安物业公司已将涉案房屋办理权属登记的备案材料全部提交到济南市房管局，由该局出具了收件回执。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）第十一条第一款第二项之约定，长安物业公司承担支付逾期办证违约金的条件为：长安物业公司未在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由长安物业公司提供的资料报济南市房管局备案。本案中，涉案房屋办理权属登记需由长安物业公司提交的备案材料，长安物业公司已于2013年12月9日全部提交给了济南市房管局。自2013年12月9日至2015年6月10日的期间耽误，不属于长安物业公司原因所造成，故长安物业公司不应承担该期间的逾期办证违约金。贾传友辩称，第一，长安物业公司主张的在2013年12月9日已经按照当时济南市房管局的要求提交齐全办理产权所需资料并由房管局工作人员韩X签字接受、受理并出具回执（序号XX）的理由，贾传友不予认可，长安物业公司并未提供证据加以证明。同时，在长安物业公司主张的期限内并未通知贾传友协助提交资料、缴纳税费、前往房管局等正常办理产权登记所需要的配合工作，不符合常理。第二，长安物业公司主张的因2014年1月29日生效的济房证字（2014）7号文件《济南市关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》导致其需要重新提交涉案房屋办理权属登记的备案材料而不承担2013年12月9日至2015年6月10日期间的违约金的理由不予认可。根据双方签订的四份商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定可知，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房价款的万分之二作为损失赔偿。本案长安物业公司实际交房的时间为2013年1月21日，根据合同约定，长安物业公司将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的截止时间应为2013年6月3日（即使根据实际交房时间2013年1月21日起算，第90日为2013年5月27日；而根据合同约定的最迟交房时间为2012年8月30日，第90日为2013年1月1日），而其实际完成备案时间为2015年6月10日，已构成违约，理应根据合同约定承担违约责任。济房证字（2014）7号文件于2014年1月29日才生效，远远晚于合同约定的长安物业公司应当履行的去备案的时间。即便是因为该文件导致其需要重新提交备案材料，也是其没有在约定的期限内去备案的违约行为导致，跟贾传友无关。综上，长安物业公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉。贾传友向一审法院起诉请求：判令长安物业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，以3892585.65元为基数，自2013年6月5日起至2015年10月30日止，按日万分之二的标准计算。一审法院认定事实：2012年4月20日，双方签订商品房买卖合同四份，约定由贾传友购买长安物业公司开发的XX号商品房四套，所购房屋均为现房，四套房屋的房款总额为3892585.65元，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房价款的万分之2作为损失赔偿……”。合同签订当日，贾传友将四套房屋的总价款3892585.65元全部付清（其中包含贾传友前期支付的购房诚意金55万元）。2013年1月21日，双方签订了“房屋交接书”，长安物业公司将涉案房屋全部交付贾传友。另查明，2015年6月10日，涉案房屋完成了报送备案，具备了办理房产证的条件。2015年10月31日，涉案房屋办理了产权登记，登记所有权人均为贾传友，规划用途均为商业、办公，涉案房屋中119、120号房屋办理了一个房产证，产权证号为：济房权证中字第**号，登记房屋坐落为XX；121、122号房屋办理了一个房产证，产权证号为：济房权证中字第**号，登记房屋坐落为XX。长安物业公司在审理期间提交了涉案房屋的房产大证、国有土地使用证、建设工程施工许可手续办理函、建筑装饰工程竣工验收备案单、项目测绘成果数据挂接通知书及济房政字[2014]7号文件，欲证实2013年12月9日已将办理涉案房屋的所需资料报送备案，但因济房政字[2014]7号文发布后的政策变化需要重新办理相关登记手续才导致办证时间延后。济房政字[2014]7号文为“济南市关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见”，该文件系由济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局联合下发，发布执行时间为2014年1月29日。贾长友对此不予认可，称按照合同约定，长安物业公司应于2013年6月5日前报备全部材料，而济房政字[2014]7号文系于2014年1月29日才发布执行，该文件之所以对长安物业公司产生影响，是由于其自身违约行为导致。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的四份商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定，长安物业公司应于商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中长安物业公司将涉案房屋交付贾传友的时间为2013年1月21日，根据上述约定，长安物业公司将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的截止时间应为2013年6月5日，但长安物业公司系于2015年6月10日完成了报备，长安物业公司未在合同约定报备期限内完成报备，构成违约。关于长安物业公司主张免除部分违约责任的理由能否成立的问题。一审法院认为，虽然长安物业公司辩称2013年12月9日已将相关资料报送备案，但未能提供证据证实已完成了合同约定的报备工作；虽然在2014年1月29日由四部门联合发布实施的济房政字[2014]7号“关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见”对已登记房屋的重新分割、再登记在手续上有所变化，但该意见的实施之日（2014年1月29日）距双方约定的完成报备时间（2013年6月3日）有7个多月的时间，在此期间，长安物业公司也应该完成报备工作，长安物业公司未举证证明其有不可归责于自身的合理理由在此期间也无法完成报备工作，故长安物业公司以其逾期报备7个多月后实施的济房政字[2014]7号文件主张免除部分违约责任的抗辩理由不能成立。关于违约金。一审法院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同中约定了违约金的计算标准，但该约定的计算标准过高，且贾传友未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，一审法院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的标准予以支持，对于贾传友主张的超出部分，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山东长安建设物业开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告贾传友逾期办理产权证书的损失，以3892585.65元为基数，自2013年6月5日起至2015年6月10日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。二、驳回原告贾传友的其他诉讼请求。案件受理费9690元、财产保全费3463元，均由被告山东长安建设物业开发有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长安物业公司提交济南市不动产登记中心分别于2016年4月7日、2017年4月27日出具的《关于XX号楼产权分割情况的复函》（以下简称复函）二份。其中2016年4月7日复函载明：2013年12月9日，你公司曾向济南市房屋产权登记中心测绘成果管理科申请办理XX号楼房屋分割的数据整理业务，2014年1月29日，济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局四部门联合印发了经市政府同意的《关于规范己登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见)》(济房政字[2014]7号)，该意见进一步规范了办理已登记非住宅房屋分割所需要的资料,2014年11月5日，你公司工作人员将申请资料撤回。2014年11月14日，根据上述《处理意见》的规定，你公司再次向测绘成果管理科申请办理XX号楼的数据整理，该业务办理完毕后，于2015年6月申请办理了该楼的分割合并业务，该业务已在法定时限内办理完毕。特此函复。”欲证明：1.长安物业公司已于2013年12月9日将办证需要由开发商提交的资料全部提交于产权登记中心。2.房屋产权登记中心于2014年11月5日才将原提交资料退回，也印证12月9日长安物业公司所提交的资料是符合当时房管局的规定的。2017年4月27日复函载明：“你公司曾于2016年3月16日向我中心函询XX号楼产权分割情况，我中心于2016年4月7日予以复函。现你公司再次函询，现将有关情况函复如下:一、对已登记房屋进行分割出售，需申请办理数据整理及转移登记手续，其要件齐全的，我中心应当予以受理。2013年12月9日，你公司申请办理XX号楼已登记房屋分割的相关业务，我中心于当日受理。二、2014年1月29日，四部门联合印发的《关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》对正在办理及尚未办理该类业务的房屋均具有规范作用。根据该意见，你公司正在办理的业务需要依据规范补充材料。2014年11月14日，根据上述《处理意见》的规定，你公司再次申请办理了XX号楼的数据整理，该业务办理完毕后，于2015年6月申请办理了该楼的分割合并业务，该业务已在法定时限内办理完毕。特此函复。”欲证明：1.复函第一条可以看出，2013年12月9日，长安物业公司申请办理数据整理及转移登记手续提交的要件是齐全的，济南市不动产登记中心于当日受理。结合长安物业公司与贾传友签订的商品房买卖合同第十五条第一款的约定，长安物业公司已于2013年12月9日将办理涉案房屋权属登记所需的资料向不动产登记部门提交齐全，履行了商品房买卖合同义务。自2013年12月9日至2014年1月29日期间，不动产登记部门未按规定办理房产分割手续，并非长安物业公司原因造成。2.复函第二条载明，2014年1月29日印发的《关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》对正在办理及尚未办理该类业务的房屋均具有规范作用。但，2014年11月5日，不动产登记部门才将长安物业公司提交的资料退回，要求长安物业公司补充材料。2014年1月29日至2014年11月5日期间，不动产登记部门不作为导致逾期办证，亦非长安物业公司原因造成。综上，自2013年12月9日至2015年6月10日的办证逾期，系因政府政策及政府不作为等原因所致，不属于长安物业公司的原因所造成，根据双方商品房买卖合同约定，因长安物业公司的原因导致逾期办证的，由长安物业公司承担违约责任，本案中长安物业公司仅应承担2013年6月3日至2013年12月9日期间逾期办证违约金。经质证，贾传友对该证据的真实性无异议，但是对该证据的证明内容有异议。称1.该证据证明长安物业公司于2013年12月9日申请办理的是XX号楼已登记房屋分割的相关业务，并没有明确长安物业公司是否提交齐全了可以办理贾传友的产权证所需要的全部材料。2.贾传友只是XX号楼其中的一户，该证据是对整个XX号楼的其中某项相关业务的办理情况的回复，并非是对本案贾传友办理产权证情况的回复。3.该证据证明长安物业公司提交材料，申请办证的时间为2013年12月9日，而商品房买卖合同约定的办证时间最迟为2013年1月1日，即便根据实际交房时间2013年1月21日起算，第90日2013年5月27日为办证时间。长安物业公司提交办证材料的时间已经违约，基于违约行为遇到的任何政策变动，导致持续违约的责任应当由违约方长安物业公司承担。何况济房证字（2014）7号文件《关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》于2014年1月29日才生效，根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定可知，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。即便从长安物业公司提交材料的时间2013年12月9日起算，30个工作日应为2014年1月17日，因此2014年1月29日才生效的文件不应当溯及既往，影响到长安物业公司之前提交的办证申请行为。4.长安物业公司并没有通知贾传友办理房产证，长安物业公司对此也没有提交任何证据证明。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对已登记房屋进行分割出售，需申请办理数据整理及转移登记手续。2013年12月9日，长安物业公司向济南市房屋产权登记中心测绘成果管理科申请办理XX号楼房屋分割的数据整理业务。2014年1月29日，济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局四部门联合印发了经市政府同意的《关于规范己登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》(济房政字[2014]7号)。2014年11月5日，长安物业公司工作人员将前述分割数据整理业务申请资料撤回。2014年11月14日，长安物业公司再次申请对XX号楼的数据整理。该业务办理完毕后，长安物业公司于2015年6月申请办理了该楼的分割合并业务，该业务已在法定时限内办理完毕。另查明，2014年1月29日，济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局四部门联合印发了《关于规范己登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》(济房政字[2014]7号)，内容：为妥善解决产权人对其己登记非住宅房屋进行重新分割、再登记的问题，加强对此类行为的市场监管，促进我市房地产市场健康稳定发展，现提出以下处理意见:一、己登记非住宅房屋是指按照《济南市房屋登记条例》规定，已办理房屋所有权登记并取得房屋权属证书的非住宅类房屋，包括商业、办公、配套公建等。二、己登记非住宅房屋分割测绘和登记的基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。除符合规划要求的，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。三、已登记非住宅房屋应严格按照规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自割。但在不改变房屋规划设计用途的前提下，确需改变房屋平面布局，重新进行分割的，应由原施工图设计单位或具有同等资质的设计单位出具分割设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审查。涉及建筑物外立面或建筑物内部主体建构变化的，产权人应先向规划部门申请规划意见，经规划部门审查同意。涉及分摊面积调整导致其他产权人的房屋面积发生变化的，应先征得相关产权人的同意。四、己登记非住宅房屋分割要按有关规定向市城乡建设主管部门申报有关资料，办理招投标、质检、安检、施工许可、竣工验收备案等手续。五、己登记非住宅房屋分割后，应按照《建设工程消防监督管理规定》的相关规定进行审批。六、已登记非住宅房屋分割完毕，取得相关审批手续后，应向原房产测绘机构申请房产测绘。房产测绘机构应当依据规划部门审查同意意见和经规划部门存档备案或经施工图审查机构审查通过的图纸等资料，进行变更测绘。七、己登记非住宅房屋重新分割申请房屋登记的，向市房屋产权登记中心申报有关资料，办理房屋变更登记手续。八、各县(市)已登记非住宅房屋重新分割申请房屋登记的，参照本意见执行。九、本意见自发布之日起实施。另，二审审理中，双方于2017年5月26日在法院主持下进行调解，长安物业公司先行支付贾传友2013年6月3日至2013年12月9日违约金121318.92元，付款方式为，XX银行转帐支票（票号XX）一张。双方同意，若调解不成，该121318.92元在二审判决中予以扣除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2012年4月20日，长安物业公司与贾传友签订的四份商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同。根据长安物业公司提交的济南市不动产登记中心复函载明的内容，对已登记房屋进行分割出售，需申请办理数据整理及转移登记手续。2013年12月9日，长安物业公司向产权登记机关提交办理权属登记所需材料，申请办理涉案楼房分割的数据整理业务，晚于合同约定的提交时间2013年6月3日，业已构成违约，应承担违约责任。虽然，济南市房管局、济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市规划局，于2014年1月29日联合下发了济房证字（2014）7号文件《济南市关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》；但是，因长安物业公司已经迟延履行构成违约，即使出现不可抗力，亦不能免除责任，何况《济南市关于规范已登记非住宅房屋分割有关问题的处理意见》仅是对已登记非住宅房屋重新分割、登记问题作出进一步规范。且一审判决已经基于本案实际情况，根据长安物业公司的请求，将长安物业公司应当承担的逾期办证违约金从合同约定的以购房款为基数，按日万分之二标准计算，调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算。故长安物业公司所提不承担2013年12月9日至2015年6月10日期间的逾期办证违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，长安物业公司之上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予以维持，但因双方在二审调解过程中，长安物业公司已于2017年5月26日按一审判决确定的标准，向贾传友支付了截至2013年12月9日的逾期办证违约金121318.92元，而最终双方未能达成调解，长安物业公司在调解中已经支付的款项，应在判决中予以扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1705号民事判决；二、上诉人山东长安建设物业开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人贾传友逾期办证违约金，以3892585.65元为基数，自2013年12月10日起至2015年6月10日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；三、驳回被上诉人贾传友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9690元、财产保全费3463元，均由上诉人山东长安建设物业开发有限公司负担；二审案件受理费9690元，由上诉人山东长安建设物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许海涛审判员 何菊红审判员 曹 慧二〇一七年八月十日书记员 王 娜 来自：