（2017）甘11民终385号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-25
案件名称
何冠臣与定西六和房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省定西市中级人民法院
所属地区
甘肃省定西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何冠臣,定西六和房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘11民终385号上诉人（原审原告）：何冠臣，男，汉族，1958年7月21日生，河北省唐山市人，定西市公安局干警，住定西市安定区西大街6号。被上诉人（原审被告）:定西六和房地产开发有限责任公司，住所地定西市安定区民主路瑞丽家苑3号楼102。法定代表人：刘歧江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈克敬，甘肃通源律师事务所律师。上诉人何冠臣因与被上诉人定西六和房地产开发有限责任公司（以下简称“六和房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服安定区人民法院的(2017)甘1102民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年５月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何冠臣上诉请求：撤销原判决，发回重审。事实与理由：１、其在接受房屋时曾向六和房地产公司要求支付违约金，六和房地产公司以以后的物业费免交为条件，让其接受房屋，但六和房地产公司又违反约定，开始收取2016年的物业费；2、不管是合同约定还是法律规定，交付的房屋必须是经过验收合格的、具备交付条件的房屋，但六和房地产公司直到2015年6月8日才交付了达到条件的房屋，最高人民法院的案例表明，房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。故一审法院认定其超过诉讼时效，属适用法律错误。六和房地产公司服判未答辩。何冠臣一审诉讼请求：判决六和房地产公司向其支付违约金11957.16元。一审法院认定的事实：2013年7月21日，何冠臣与六和房地产公司签订房屋认购书，约定何冠臣于2013年7月21日订购六和房地产公司开发的博源住宅小区2号楼2单元1201室，建筑面积约96.39平方米，何冠臣应于2013年7月28日前，首付总房款的30%，即122018元，剩余总房款的70%，即260000元于2013年8月3日前提供齐备办理申请按揭所需的各种相关资料、证明并缴纳相关费用，由银行按揭提供贷款。何冠臣按约定缴纳了购房首付款，并于2013年7月26日与六和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定，六和房地产公司应于2014年7月30日交付经验收合格的该房屋；合同第九条约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，何冠臣支付了剩余购房款，共计支付购房款382018元。六和房地产公司未按合同约定日期交房，2015年5月15日通知何冠臣办理交房手续，何冠臣于2015年6月8日实际领取了钥匙，办理了交房手续。一审法院认为：何冠臣与六和房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，何冠臣依约履行了给付房款的义务，六和房地产公司虽履行了交付商品房的义务，但没有按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的2014年7月30日前交付，已构成违约。对何冠臣的诉讼请求，根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。六和房地产公司违约行为一经发生，其侵害了原告合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按次计算，都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的计算或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，从2014年7月31日起，何冠臣的合法权益受到侵害的事实已经确定，何冠臣就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其诉请的违约金起算点也是从2014年7月31日起，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利。但何冠臣直到2017年3月1日才向法院提起诉讼，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，因此丧失胜诉权，故对何冠臣的诉讼请求不予支持。对六和房地产公司的辩称，应予以采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回何冠臣的诉讼请求。案件受理费99元，因适用简易程序审理减半收取50元，由何冠臣负担。二审中双方未提交新的证据。二审查明的事实和认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，双方在合同中约定的交房日期为2014年7月30日前，从2014年7月31日起，六和房地产公司即处于违约状态，直至2015年6月8日，六和房地产公司才向何冠臣交付房屋，且未支付逾期交房的违约金，因此，从该日起何冠臣就知道或者应当知道其要求六和房地产公司支付逾期交房违约金的权利受到侵害，故诉讼时效应当从2015年6月8日起计算，何冠臣于2017年3月1日向法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。根据合同约定，逾期超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。从2014年7月31日至2015年6月8日共计312天，何冠臣已付购房款382018元，六和房地产公司应按照合同约定向何冠臣支付逾期交房的违约金为11918.96元。综上所述，上诉人何冠臣的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销安定区人民法院(2017)甘1102民初656号民事判决；二、由定西六和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付何冠臣逾期交付房屋的违约金11918.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99元，因适用简易程序减半收取50元，二审案件受理费99元，共计149元，由定西六和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王利宏审判员 魏永红审判员 王文娟二〇一七年八月十日书记员 武春红 关注微信公众号“”