（2017）鄂0607民初2657号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-15
案件名称
杨媛媛与湖北百盟投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨媛媛,湖北百盟投资集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0607民初2657号原告：杨媛媛，女，1977年3月23日生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：李克学，襄阳市明正法律服务所法律工作者。被告：湖北百盟投资集团有限公司。住所地：襄阳市襄州区邓城大道*号。法定代表人：李家俊，董事长。委托诉讼代理人：王鑫，湖北真武律师事务所律师。原告杨媛媛与被告湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨媛媛的委托诉讼代理人李克学，被告百盟公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨媛媛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付延迟交房违约金81504.07元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》4份，合同约定：原告买受位于襄州区××光彩××城市广场××单元××、××、××、××房屋××套，面积分别为47.66平方米、37.92平方米、76.76平方米、44.72平方米，总价款为1124194元，被告于2014年2月1日前将商品房、“验收合格书”、“质量保证书”交付买受人。合同履行中，原告按约定付清了全部房款，但该房屋于2014年5月9日才办理竣工验收、2014年6月20日才办理消防验收，2014年6月25日才办理交房，实际交房比约定延迟145日，至今未办理房产证和土地使用证。根据合同第四条、第八条、第九条约定，被告逾期交房应承担从约定交付期限第2天起至实际交房之日止，按已付房款日万分之五计算的违约金。原告为维护合法权益，提起本案诉讼。被告百盟公司辩称，延期交房属实，合同约定违约金过高，请求参照相应租金标准予以调减；原告的请求超过法律规定的诉讼时效，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2013年6月9日，原告杨媛媛与被告百盟公司签订《商品房买卖合同》4份。���同约定：原告购买被告开发建设的光彩·百盟城市广场第C2幢1单元1501号、1502号、1506号、1507号房屋；用途为商业；建筑面积分别为47.66平方米、37.92平方米、76.74平方米、44.72平方米；价款共计1124194元；付款方式包括一次性付款、分期付款和其他方式；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。关于房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的���后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。关于房屋交付，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交���，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定的第1种方式付清了所购4套房屋的全部价款共计1124194元。2014年5月9日，讼争房屋通过竣工验收。同年6月20日，涉案工程消防验收复验合格。同年8月20日被告取得《工程竣工验收备案证明书》。同年10月11日，原、被告办理了交房手续，但房屋产权登记至今尚未办理。为向被告追索逾期交房违约金，原告向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规��，属有效合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”上述规定表明，商品房交付的验收条件为综合验收合格，而不仅仅是质量专项验收。2014年8月20日，被告取得《工程竣工验收备案证明书》符合法定交房条件后，于同年8月27日通知原告交房，超出诉争房屋应当在2014年2月1日之前交付使用的合同约定期限，属逾期交房。原告主张被告支付逾期交房145天违约金81504.07元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告认为合同约定违约金标准过高，请求调减。首先，本案合同对于违约金的标准不论是买受人逾期付款违约金还是出卖人逾期交房违约金，均为日万分之五，体现了合同当事人权利义务的对等。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当���人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。被告认为违约金约定标准过高，应当对违约金超过造成损失30%的事实负举证责任。审理中被告提交了两份相邻他人的租赁合同以证明原告的租金损失。本院认为，原告所购房屋系商业用途，可以出租也可以用于自己经营等其他的商业用途，不能仅凭租金损失来计算逾期交房给原告造成的全部损失，且被告以两份相邻他人租赁合同约定的租金数额来证明原、被告之间关于逾期交房违约金过高，代表性不足，不能证明同地段同类房屋租金都是此标准，故本院认为被告的证据缺乏关联性，不予采信。被告请求调整违约金没有充分理由，本院不予采纳。关于诉讼时效，合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根���该规定，买卖合同中出卖人的义务是转移标的物的所有权，具体到商品房买卖合同，转移所有权的过程通常又包括交付房屋和协助办理产权登记等几个阶段，本案《商品房买卖合同》针对交付房屋和协助办理产权登记分别约定了履行期限。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案交付房屋和协助办理产权登记是出卖人转移商品房所有权这一债务的不同履行阶段，本案的诉讼时效期间应从后一阶段即被告协助办理产权登记的履行期限届满之日起计算，故被告关于超过诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之��定，判决如下：被告湖北百盟投资集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨媛媛支付逾期交房违约金81504.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取920元，由被告湖北百盟投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 吴晓芳二〇一七年八月十日书记员 熊业娇 更多数据：搜索“”来源：