（2017）陕01民终7816号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-10-11

案件名称

孟玉磊与西安联华建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西安联华建筑工程有限公司,孟玉磊,赖拥军,魏学良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2017)陕01民终7816号上诉人（原审被告）西安联华建筑工程有限公司法定代表人：李锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小峰，陕西普和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟玉磊委托诉讼代理人：王海鹏，陕西金吉律师事务所律师。原审第三人赖拥军原审第三人魏学良上诉人西安联华建筑工程有限公司（以下简称联华公司）因与被上诉人孟玉磊、原审第三人赖拥军、原审第三人魏学良房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联华公司之委托诉讼代理人王小峰、被上诉人孟玉磊及其委托诉讼代理人王海鹏、原审第三人赖拥军、原审第三人魏学良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联华公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持联华公司原审全部反诉请求，并驳回孟玉磊原审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由孟玉磊承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。孟玉磊称其于2012年8、9月份在华商报上刊登租赁信息，但招租广告根本无法证明系孟玉磊刊登的招租信息，且该招租信息与涉案房屋信息严重不符。联华公司根本不可能知道孟玉磊就涉案房屋对外刊登招租信息。最高人民法院司法解释已明确规定，出租人行使解除权的依据及对象必须是针对承租人与次承租人之间的转租行为，进而请求解除合同或认定转租合同无效。只有在承租人与次承租人签订转租合同时，转租行为才实际发生，才能认定为是转租行为。一审法院错误地计算联华公司依法享有的合同解除权行使期限，属于认定事实错误。魏学良于2012年10月25日签订转租合同，赖拥军于2012年12月1日签订转租合同。据此，孟玉磊对涉案房屋进行转租的行为最早发生在2012年10月25日。联华公司于2013年3月25日发出解除合同通知，解除权行使的时间仍在规定的六个月之内，解除通知到达孟玉磊时已经生效。联华公司收取孟玉磊交纳的110万元房租的行为，不能说明联华公司已经同意了孟玉磊的转租行为。2、一审判决适用法律错误。转租房屋必须取得出租人同意，既是承租人的法定义务，也是本案双方约定的合同义务。孟玉磊未经联华公司同意将涉案房屋转租第三人，联华公司行使合同解除权的行为合法有效。3、一审判决要求联华公司向孟玉磊提交房屋质检验收资料没有法律和合同依据。孟玉磊辩称，1、一审法院认定联华公司明知或应知孟玉磊转租，且六个月未提出异议，相关事实认定是保守的，有充分证据支持。事实上，联华公司法定代表人李锋为了降低自己风险，将三千余平方米房屋整体租赁给孟玉磊，就是让孟玉磊来经营包括转租此营业房屋。其中次承租人魏学良转租时与李锋联系过，李锋是转租打招呼、说情人。孟玉磊作为二房东招租是大张旗鼓的，不仅在华商报刊登广告，并在租赁现场安排了借贷，联华公司的现场工作人员给予了配合。2、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条是对出租人同意转租的推定认定，是特别规定，一审法院适用法律准确适当。3、联华公司认为一审法院裁决出租方提交房屋质检验收资料没有法律和合同依据是错误的。孟玉磊介入运作商业房是在房屋竣工验收之前，作为新建房屋的移交，当然应该提供验收资料，此验收资料的提供是合同附随义务，是根据双方交易的目的、具体情况提出的协助义务。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。赖拥军、魏学良均称，对于联华公司与孟玉磊本案纠纷其不发表意见。孟玉磊向一审法院起诉请求：1、确认联华公司单方书面解除孟玉磊、联华公司双方租赁合同行为无效；2、联华公司全面履行交付租赁楼房义务，逾期履行交付义务，合同约定的免租装修期及租期顺延；3、联华公司交房时提供房屋质检、消防验收资料；4、联华公司承担本案诉讼费用。联华公司向一审法院反诉请求：1、确认孟玉磊、联华公司之间的房屋租赁合同已经于2013年3月26日解除；2、孟玉磊腾房并返还房屋，支付自2013年3月29日至起诉之日的房屋占用费及公证费用251500元；3、孟玉磊支付自起诉次日至实际腾房并返还房屋之日的房屋占用费（房屋占用费计算标准为：按照孟玉磊与第三人签订转租合同约定的租金每月25万元），本案反诉费由孟玉磊承担。一审法院认定事实，2010年8月联华公司与陕西应用物理化学研究所（213所）签订联建合同，约定双方在西安市青松路213所南门东，联建科研综合楼，联华公司拥有联建房屋的部分使用权。2012年7月8日孟玉磊、联华公司签订租赁合同，约定孟玉磊租赁联华公司位于西安市青松路213所南门东200米科研综合楼1-4层，租赁面积约为3000平方米，以及楼北侧空地一块。租赁期限10年，每年租金186万元。免租装修期6个月。租金支付方式为签订合同后交付50万元租金，联华公司交付楼房时孟玉磊交付43万元租金，8月交楼时开始计算免租装修期，2013年2月合同正式起计，合同起计5个月后，孟玉磊交付后半年租金93万元。以后每年分两次交付租金，每次提前一个月。租金递增三年4%，具体视当时情况而定。同时，合同对孟玉磊、联华公司双方的责任和义务及违约责任进行了约定。2012年11月20日孟玉磊、联华公司又签订了第二份租赁合同，约定该楼面积增加第8层，租赁面积为3500平方米。联华公司每日为孟玉磊提供15个免费车位。租赁期限10年，自2012年11月20日至2023年5月19日，年租金为税后219万元。免租装修期为6个月。2013年5月20日起计租赁费。租金支付方式为2012年11月20日联华公司交付楼房时，孟玉磊交纳半年租金110万元，2013年10月20日缴纳下半年租金109万元，以后每年分两次交付租金，每次提前一个月。合同还约定，未经联华公司同意，孟玉磊不得转租转借房屋，不得从事违法经营及餐饮业。合同签订后，孟玉磊于2012年12月6日向联华公司法定代表人李锋交纳2013年上半年房屋租金110万元。孟玉磊分别于2012年8月、9月在华商报发布了招租广告。2012年10月25日孟玉磊与魏学良签订租赁合同，约定孟玉磊将位于上述科研综合楼2、3、4、8层及1层东侧130平方米租赁给魏学良。租赁期限10年，自2013年4月22日至2023年4月21日止。每年租金180万元。免租装修期5个月，自2012年11月22日起至2013年4月21日止。租金每年分两次交纳，签订合同魏学良交纳50万租金，交付房屋时支付租金40万元。2012年12月1日孟玉磊与赖拥军签订租赁合同，约定孟玉磊将上述科研综合楼的一层750平方米租赁给赖拥军。租赁期限4年，自2013年3月1日起至2017年3月1日止。每年租金120万元。免租装修期为3个月，自2012年12月1日起至2013年3月1日止。2013年3月25日联华公司向孟玉磊发出解除合同通知，载明孟玉磊未经联华公司同意将承租联华公司房屋转租他人，故要求解除双方签订的房屋租赁合同，孟玉磊在收到通知或自通知邮寄三日内腾房并办理房屋交接手续。后双方发生纷争。2013年8月18日魏学良承租的房屋开办酒店开业并经营。经查，2011年7月11日上述租赁房屋取得了建设规划许可证。2013年9月10日陕西省公安厅消防局出具陕公消验【2013】第175号建设工程消防验收意见书，载明上述科研综合楼消防验收合格。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干问题的规定》中明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国消防法》第十三条明确规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，联华公司与陕西应用物理化学研究所（213所）签订联建合同建设科研综合楼，取得了建设规划许可证。该综合楼施工建成后，又取得建设工程消防验收合格。且孟玉磊、联华公司双方签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，属有效合同，依法应予保护。双方应按合同约定履行各自的义务。孟玉磊按合同约履行交纳房租的义务，联华公司理应按合同约定向孟玉磊履行交付租赁房屋的义务。逾期履行交付义务，合同约定的免租装修期及租期理应顺延。故孟玉磊要求联华公司履行交付租赁房屋、逾期履行交付义务，合同约定的免租装修期及租期顺延的诉讼请求，依法予以支持。另外，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干问题的规定》中明确规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，人民法院不予支持。本案中，孟玉磊于2012年8月、9月在华商报上刊登租赁信息后，联华公司未在六个月内向孟玉磊提出合同无效，视为联华公司实际认可了孟玉磊的转租行为。且联华公司实际收取了孟玉磊交纳的半年房屋租金，视为联华公司对双方合同的确认。故孟玉磊要求确认联华公司单方书面解除孟玉磊、联华公司双方租赁合同行为无效的诉讼请求，依法予以支持。至于联华公司的反诉请求，因双方租赁合同未解除，故反诉请求没有事实和法律依据，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干问题的规定》第二条、第十六条及《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：一、被告西安联华建筑工程有限公司单方书面解除原、被告双方租赁合同的行为无效。二、被告西安联华建筑工程有限公司应按合同约定向原告交付租赁房屋。逾期履行交付义务，合同约定的免租装修期及租期顺延（6个月）。三、被告西安联华建筑工程有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告提供房屋质检、消防验收资料。四、驳回被告西安联华建设工程有限公司的反诉请求。本案案件受理费300元，由联华公司负担。本案反诉费2637元，由联华公司负担。鉴于孟玉磊预交本案受理费，联华公司在本判决生效后十日内向孟玉磊支付。本院二审期间，孟玉磊提交一张照片证据（2017年6月9日拍摄），证明原由赖拥军承租的一层部分房屋联华公司已经租给了案外人。联华公司对该证据的真实性及证明目的均无异议。赖拥军称其对该事实不清楚，所以无法对该证据的真实性、证明目的无法发表意见。魏学良对该照片的真实性、证明目的均认可。联华公司、赖拥军、魏学良均未提交新证据。结合双方当事人的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，联华公司与孟玉磊均称涉案房屋已经达到了租赁合同中约定的交付条件。本院认为，本案争议焦点为：1、联华公司与孟玉磊签订的租赁合同是否合法有效？2、联华公司单方解除其与孟玉磊之间租赁合同的行为是否有效？3、联华公司是否应向孟玉磊履行交付租赁房屋的义务？联华公司主张孟玉磊腾房并支付房屋占用费的请求能否支持？4、联华公司是否应提供房屋质检、消防验收资料？关于争议焦点1，本案中，孟玉磊与联华公司先后签订两份租赁合同，2012年11月20日签订的租赁合同系在2012年7月8日签订的租赁合同基础上重新签订，双方对于租赁房屋面积、租金、双方责任义务等内容进行了重新约定，故应以2012年11月20日租赁合同为准。该租赁合同系其双方真实意思表示，且租赁合同所涉及的联华公司与陕西应用物理化学研究所（213所）联建的科研综合楼，取得了建设工程规划许可证。该综合楼施工建成后，经消防验收，该项目符合有关工程消防技术标准，消防验收合格。故合同内容不违反法律强制性规定，该租赁合同应为有效，双方均应按照该租赁合同的约定享有权利和履行义务。关于争议焦点2，本案中，2012年8月，孟玉磊开始在华商报上发布招租广告，当时涉案楼房并未完工，联华公司员工贺鑫、徐学良在涉案楼房后面项目部办公。孟玉磊发布招租广告后不久，陆续有欲租房的人到现场看房，本案原审第三人赖拥军和魏学良均系通过招租广告前来与孟玉磊商谈租赁事宜，并与孟玉磊就承租涉案楼房达成一致意见。且在魏学良、赖拥军进场装修过程中，联华公司驻该工程项目部员工协助其接通水电。从以上事实可见，联华公司称其对孟玉磊转租不知情不符合常理。联华公司从魏学良处收取暖气接口费6万元，该6万元条据上载明天马酒店费用报销单，天马酒店系魏学良开办，魏学良亦表示该6万元系其本人交给联华公司，且魏学良与孟玉磊签订的租赁合同上明确约定，暖气接入大楼，接口费6万元，魏学良自付。联华公司虽称该6万元系收孟玉磊之款，但未提供任何证据，因此能够认定联华公司系从魏学良处收取6万元接口费的事实属实。结合全案证据及庭审调查，能够证明孟玉磊主张联华公司不仅知道其转租行为，而且积极提供帮助之事实存在高度盖然性。联华公司虽不认可该事实，但其并未提供充足有效的证据予以佐证。且联华公司在知道孟玉磊转租行为后仍收取了魏学良交纳的6万元暖气接口费，这都与其公司不同意转租的说法相互矛盾。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，联华公司知道或者应当知道孟玉磊转租，但在六个月内未提出异议，现其公司以孟玉磊未经同意为由请求确认其公司发出的解除通知有效，租赁合同已经解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定联华公司单方书面解除双方租赁合同的行为无效，并无不当。一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干问题的规定》，该名称有误，应为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本院予以纠正。关于争议焦点3，既然联华公司解除合同行为无效，那么双方均应按照2012年11月20日签订的租赁合同内容继续履行。联华公司与孟玉磊均认可涉案房屋已经符合租赁合同约定的交付条件，故联华公司应按照合同约定向孟玉磊履行交付租赁房屋的义务。联华公司主张孟玉磊腾房并支付房屋占用费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因一审判决未限定联华公司交付房屋的履行期限，故本院限定联华公司于判决生效之日起一个月内按照合同约定向孟玉磊交付涉案租赁之房屋，对一审判决主文第二项予以变更。关于争议焦点4，2012年11月20日签订的租赁合同第三条第5款约定：“甲方配合乙方办理消防、营业执照等相关手续”，故联华公司应履行提交租赁房屋质检、消防验收资料之附随义务，一审法院判令联华公司向孟玉磊提供房屋质检、消防验收资料，并无不妥。综上所述，联华公司的上诉请求不能成立。因一审法院未确定联华公司交付房屋的履行期限，故对一审判决主文第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03735号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03735号民事判决第二项为：西安联华建筑工程有限公司于本判决生效之日起一个月内按照西安联华建筑工程有限公司与孟玉磊于2012年11月20日签订的租赁合同约定向孟玉磊交付租赁房屋。逾期履行交付义务，合同约定的免租装修期及租期顺延。一审案件受理费2937元（孟玉磊已预交300元，西安联华建筑工程有限公司已预交2637元），由西安联华建筑工程有限公司负担2937元。二审案件受理费5574元（西安联华建筑工程有限公司已预交），由西安联华建筑工程有限公司负担5574元。一审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审　判　长　　王吉利审　判　员　　任　蕾代理审判员　　姬　钊二〇一七年八月十日书　记　员　　周媛媛更多数据：