（2017）鄂05民终174号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-09-03

案件名称

李琼、湖北虹添投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李琼,湖北虹添投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书（2017）鄂05民终174号上诉人（原审原告）：李琼，女，1971年11月1日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：杨新彦，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北虹添投资有限公司，住所地宜昌市东山开发区。法定代表人：李远松，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱崇锦，湖北前锋律师事务所律师。上诉人李琼因与被上诉人湖北虹添投资有限公司（简称虹添公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李琼上诉请求：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初381号民事判决，改判解除宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中执字第00255－2号裁定移交给李琼的十二套房屋租赁合同，虹添公司从该十二套房屋中搬离并向李琼支付2015年7月至2016年2月的租金158550元、滞纳金10981元（之后的租金及滞纳金按照租赁合同约定的标准支付至实际腾退时止），虹添公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原判认定事实不清。《SOHO时代商业用房租赁合同》关于租金变更、支付租金时间有无协议变更的情形，原判没有查清。2014年3月30日由孔某某、盛大公司、虹添公司签订的债权转让协议书，没有变更原租赁合同；李琼成为前述房屋新的所有权人后，有权按原租赁合同的标准向虹添公司收取租金。2、原判认定2018年6月30日前的租金，盛大公司在前述债权转让协议后已向虹添公司提前收取是错误的。3、原判认定前述债权转让协议真实、合法是不正确的。4、原判程序违法。原审法院在第一次庭审后给予了虹添公司一次延期举证的机会，第二次庭审后，虹添公司提交了孔某某对盛大公司存在500万元借贷债权的凭证，李琼明确表示在虹添公司已过举证期限的情况下不予质证，原判采信该证据违反了民事诉讼法的规定。5、前述债权转让协议存在诸多疑点，虹添公司的法定代表人、债权受让人、湖北和某某工程机械有限公司（简称和某某公司）的法定代表人同为李远松且以300余万元的价款处置盛大公司650余万元的租金收益，明显存在恶意串通、阻碍执行的情形。李琼取得的是物权，本案的所谓债权转让不能对抗李琼的物权。前述债权转让协议牵涉的当事人有向某、盛大公司、宜昌壹某某某文化传播有限公司（简称壹某某某公司）、孔某某、虹添公司、李远松、和某某公司。向某、壹某某某公司、盛大公司没有参加本案的诉讼，且下落不明。李琼对本案争议的房屋享有抵押权，且在2014年1月22日办理了他项权证，本案的所谓债权转让分别发生在2014年3月30日和2014年4月8日，抵押登记具有公示的效力，虹添公司等当事人明知该房屋已抵押给他人的情况下,仍签订债权转让协议,将与抵押物的价值息息相关的租赁物的收益予以转让,明显存在恶意串通的故意,损害了抵押权人的合法权利。虹添公司辩称，对原判认定虹添公司提交的证据不足以证实李远松代虹添公司支付房租1582400元存在异议，但原判应当维持。李琼向一审法院起诉请求：解除2013年3月25日虹添公司与盛大公司）签订的租赁合同中已被宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中执字第00255－2号裁定给李琼的十二套房屋的租赁合同，虹添公司从租赁房屋中搬离并支付李琼20**年7月至2016年2月的租金158550元、滞纳金10981元、之后的租金及滞纳金按照租赁合同约定的标准支付至实际腾退时止，虹添公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月25日，虹添公司（乙方）与盛大公司（甲方）、壹某某某公司（甲方）签订《SOHO时代商业用房租赁合同》，出租房屋位于宜昌市东山开发区，房屋面积3298.23平方米，合同租金总计9951600元，虹添公司用于宾馆住宿等经营，合同租赁期限为2013年4月1日至2023年9月30日止。合同同时对租金标准、租金支付方式等进行了详细的约定。双方约定，每三个月为一个计租期。第一季度应在免租期到前20日内交纳，其他季度乙方应在每个计租、计费期结束前向甲方支付下一计租期租金。合同履行过程中，虹添公司依约于2013年9月、12月、2014年3月支付了合同约定租金197800元。2013年1月至2013年7月，孔某某向盛大公司法定代表人向某银行账户转款480万元。孔某某于2013年10月19日，2014年3月4日，分别与和某某公司（股东为李远松与刘某夫妻二人）签订了货物买卖合同二份，其合同标的额分别为1685000元和1620000元，和某某公司交付挖掘机后，孔某某支付部分货款后下欠294万元。2014年3月30日，虹添公司与孔某某、盛大公司、壹某某某公司及李远松签订债权转让协议，协议主要内容有：1、孔某某将其对盛大公司、壹某某某公司享有的借款合同500万元债权中的本金248万元转让给李远松享有，李远松对盛大公司享有248万元债权，同时李远松对孔某某的债权数额减少为买卖合同债权本金46万元；2、由于盛大公司对虹添公司935.82万元租赁合同未到期债权，四方一致同意李远松对盛大公司享有的248万元债权，以李远松代虹添公司提前支付租金的方式（2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金）直接抵扣，即虹添公司无需再向盛大公司支付2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金（因租金提前支付，盛大公司予以优惠减免，即应收租金354.22万元，实收248万元）；3、协议签订后，李远松对虹添公司享有354.22万元的租金收取权。此后，盛大公司、壹某某某公司于2014年3月31日向虹添公司出具金额为248万元的租金收据，注明为2014年7月1日至2018年6月30日期间的租金。2014年3月31日，虹添公司的财务凭证显示孔某某抵款248万元，下欠货款46万元。2014年4月4日，陈某某通过工商银行向向某建行转账70万元。2014年3月24日，刘某从湖北银行股份公司取现300万元。2014年4月8日，虹添公司与盛大公司、壹某某某公司、李远松签订债权转让协议，其协议主要内容有：1、由于李远松对盛大公司、壹某某某公司享有借款合同债权（本金1582400元），同时盛大公司、壹某某某公司对虹添公司享有581.6万元租赁合同债权，三方一致同意将盛大公司、壹某某某公司对李远松所负借款合同债务本金1582400元转让给虹添公司负担；同时，盛大公司将其对虹添公司的租赁合同债权转让给李远松享有；2、本协议订立前李远松原对盛大公司、壹某某某公司享有的1582400元债权，以李远松代虹添公司向盛大公司、壹某某某公司提前支付租金（即盛大公司提前收取租金，即2018年7月1日—2023年6月30日期间的租金581.6万元）方式直接抵扣，虹添公司无需再向盛大公司、壹某某某公司支付2018年7月1日至2023年6月30日期间的租金（因租金提前支付，盛大公司、壹某某某公司对李远松予以优惠减免，即应收租金581.6万元，实收1582400元）；3、协议订立后，李远松对虹添公司享有租金收取权（应收租金共计581.6万元）。盛大公司、壹某某某公司于2014年4月8日向虹添公司出具金额为1582400元的租金收据，注明为2018年7月1日至2023年6月30日期间租金。另查明，2013年6月25日，盛大公司法定代表人向某因经营周转需要向李琼借款500万元，盛大公司用其所有的位于宜昌市城东大道某号出租给虹添公司房屋中的十二套房屋所有权提供抵押担保。向某未按约定偿还李琼借款，李琼于2014年8月14日向宜昌仲裁委员会提出仲裁申请。2014年8月21日，李琼、盛大公司、向某达成和解协议，宜昌仲裁委员会制发了（2014）宜仲调字第146号调解书，其协议主要内容有：向某、盛大公司于调解书签收后偿还李琼借款本息等548.6775万元；李琼对盛大公司上述抵押担保的十二套房屋拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。宜昌仲裁委员会（2014）宜仲调字第146号调解书生效后，因向某未按该调解书履行，李琼向宜昌市中级人民法院申请执行。2014年12月1日，宜昌市中级人民法院询问虹添公司是否对其承租的房屋购买时，虹添公司告知宜昌市中级人民法院已提前全额支付租金并在其后提交了盛大公司开具收取租金的收据。2014年12月28日，李琼依据湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中执字第00255-2号执行裁定书及协助执行通知书取得了本案争议的十二套房屋的所有权。2015年4月29日，李琼向虹添公司发出函告书，告知该租赁合同项下的十二套房屋的所有权已转让至李琼，要求虹添公司支付2015年7月1日之后的租金未果。2015年8月4日，李琼为与盛大公司、壹某某某公司、第三人虹添公司、李远松债权转让合同一案，提起撤销权诉讼；2016年2月19日，李琼对该案申请撤诉。一审法院认为，虹添公司与盛大公司、壹某某某公司于2013年3月25日签订的《SOHO时代商业用房租赁合同》是当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应当有效。李琼基于生效的（2014）鄂宜昌中执字第00255-2号执行裁定书于2014年12月28日取得上述十二套房屋后，因租赁合同未到期，上述十二套房屋所有权虽然变更为李琼所有但并不影响租赁合同的效力，李琼成为该十二套出租房屋出租人。对于双方争议的虹添公司是否提前全额支付了租期内租金问题，首先，虹添公司提交的孔某某向盛大公司法定代表人向某的银行转账记录虽然于第二次开庭后提交，但是该证据并不由虹添公司所掌管，且该证据系对虹添公司庭审时证据的补强，因此对虹添公司该证据予以采用；该转账记录能证实孔某某和盛大公司存在经济往来，结合2014年3月30日虹添公司与孔某某、盛大公司、壹某某某公司、李远松签订的债权转让协议书可以印证孔某某对盛大公司享有到期债权；同时，李远松通过和某某公司与孔某某买卖挖掘机合同而取得对孔某某248万元的合同债权，故上述孔某某与盛大公司、壹某某某公司、李远松、虹添公司于2014年3月30日签订的债权转让协议基础债权真实存在，结合债权转让协议和盛大公司、壹某某某公司给虹添公司开具的248万元租金收据可以认定李远松已代虹添公司提前支付了2018年6月30日前的承租盛大公司房屋租金，相应李琼取得的十二套房屋的租金亦提前支付至2018年6月30日；其次，盛大公司、壹某某某公司、李远松、虹添公司于2014年4月8日签订的债权债务转让协议书载明该三方协议的前提是李远松与盛大公司、壹某某某公司存在1582400元的借款合同债权，虹添公司与盛大公司、壹某某某公司存在租赁合同未到期债权，本案中虹添公司未提交该借款1582400元借款合同债权存在的证据，其提交的陈某某转款70万元与向某及刘某于2014年3月4日在银行取款300万元的凭证，但该二份证据缺乏与李远松、盛大公司、壹某某某公司之间存在借款合同债权的关联性，综上，虹添公司提交的上述证据不足以证实李远松代虹添公司支付租金1582400元的事实。本案中因虹添公司已交纳了2018年6月30日前租金，因此李琼要求解除与虹添公司的租赁合同，并要求虹添公司支付2015年7月至2016年2月的租金、滞纳金的请求，不予支持。对于2018年6月30日后的租金因未到支付期限，不予审理。据此判决驳回原告李琼的诉讼请求；案件受理费1845元（已减半，原告已预交），由原告李琼负担。二审中，各方当事人未提出新的证据。二审查明，2013年6月25日，盛大公司法定代表人向某因经营周转需要向李琼借款500万元，盛大公司用其所有的位于宜昌市城东大道60号出租给虹添公司房屋中的十二套房屋所有权（房产证号分别为03××63、03××62、03××61、03××60、03××58、03××36、03××48、03××42、03××41、03××39、03××37、03××52）提供抵押担保。2014年1月22日，上述房屋办理了抵押权登记。宜昌广汇房地产评估有限责任公司受宜昌市中级人民法院委托，于2014年11月18日出具的房地产评估报告记载，上述位于十层的四套房屋，虹添公司均出租给其它公司办公；位于十二层的八套房屋，虹添公司均用于开设酒店客房。2014年12月28日，李琼依据宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中执字第00255-2号执行裁定书及协助执行通知书取得了上述十二套房屋的所有权。2015年4月29日，虹添公司签收李琼告知函，李琼通知虹添公司前述房屋已经宜昌市中级人民法院裁定以评估价交付李琼抵偿盛大公司相应债务、虹添公司应于2015年5月10日前支付当年度第二季度租金、逾期支付房租则支付滞纳金、逾期一个月未支付房租则李琼有权解除合同。本院认为，本案二审争议焦点有四。争议焦点一是盛大公司与孔某某、李远松、虹添公司于2014年3月30日签订的248万元债权债务转让协议的基础债权是否真实存在；二是案涉十二套房屋租赁权与抵押权冲突如何处理；三是李琼诉请的租金是否应当支持；四是李琼诉请解除案涉十二套房屋租赁合同是否成立。关于争议焦点一。原判以虹添公司提交了孔某某向盛大公司法定代表人向某的银行转账记录和孔某某与和某某公司之间的买卖挖掘机合同，认定孔某某与盛大公司、壹某某某公司、李远松、虹添公司于2014年3月30日签订的债权转让协议基础债权真实存在。本院认为，孔某某向盛大公司法定代表人向某的银行转账记录不足以证实孔某某借款给盛大公司的事实，李远松、虹添公司均与本案有利害关系，仅凭上述证据，认定孔某某对盛大公司享有债权、进而认定上述债权转让协议真实有效尚不充分，原判认定相关事实错误。关于争议焦点二。第一，我国《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”我国《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院相关司法解释亦认可房屋先租后抵租赁合同继续有效。因此，房屋租赁权和抵押权可以并存，房屋租赁权设立后可以设立房屋抵押权，在房屋先租后抵的情形下，房屋租赁合同仍然有效。第二，房屋抵押权是为担保债务的履行所设，抵押权是最重要的担保物权之一；立法者出于预判先租后抵房屋租赁权与抵押权的冲突，自然会考虑通过规范权利的边界，促使承租人与抵押权人共存互容、利益平衡和优化；具体在司法实践中处理相关权利冲突时，在租赁权不影响抵押权实现的情况下，可以尝试带租拍卖或者支持承租人的优先购买权。由此，我国《担保法》第四十八条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效”；第五十一条第一款规定，“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。”我国《物权法》第一百九十三条规定，“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”这些规定旨在维护抵押权人的合法权益并保持与承租人的利益平衡。第三，就房屋抵押人、抵押权人、承租人三方而言，我国《物权法》第一百八十七条规定房屋抵押权自登记时设立，这是法定的物权公示原则，便于债权人实现抵押权的顺序清楚明确，防止纠纷的发生，有利于保护债权人的合法权益和经济活动的正常进行。案涉房屋办理了抵押登记，李远松、虹添公司自然可从房屋抵押登记中查询案涉房屋的物上负担情况包括是否设立了抵押权，从而决定是否一次性支付租金，预判是否承担因案涉房屋抵押权人实现房屋抵押权而带来的风险并按交易习惯和商业规则行事。盛大公司在将案涉房屋抵押给李琼并办理抵押权登记后，以债权转让的名义，将本应按季度收取的未来数年的租金，以极低价格一次性收取，且公司法定代表人下落不明，盛大公司的行为显属恶意损害抵押权人李琼权益的行为，目的在于逃避债务。我国《合同法》第五十二条规定第三项规定，“以合法形式掩盖非法目的”的合同应确认无效。因此，盛大公司与孔某某、李远松、虹添公司于2014年3月30日签订的248万元债权债务转让协议，与李远松、虹添公司于2014年4月8日签订的1582400元债权债务转让协议均应认定无效。关于争议焦点三，案涉房屋经宜昌市中级人民法院于2014年12月8日裁定以物抵债，其所有权自抵债裁定送达李琼时转移，李琼已取得案涉房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分等相应权利。李琼上诉请求改判虹添公司按虹添公司与盛大公司签订的《SOHO时代商业用房租赁合同》约定的标准，支付案涉十二套房屋自2015年7月至今的租金和滞纳金，本院予以支持。关于争议焦点四。案涉十二套房屋面积仅为885.77平方米，均已由虹添公司用于出租或经营酒店；《SOHO时代商业用房租赁合同》项下租赁房屋包括案涉十二套房屋面积达3298.23平方米，均已由虹添公司整体承租经营。李琼上诉请求虹添公司腾退房屋，不利于虹添公司行使承租权，易导致双方利益失衡。因此。该上诉请求本院不予支持。综上，李琼的主要上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项的规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初381号民事判决；二、上诉人李琼取得《SOHO时代商业用房租赁合同》项下03××63、03××62、03××61、03××60、03××58、03××36、03××48、03××42、03××41、03××39、03××37、03××52号房屋出租人地位，湖北虹添投资有限公司于本判决生效后七日内按《SOHO时代商业用房租赁合同》约定的标准向李琼支付该十二套房屋自2015年7月1日起至本判决生效之日止的租金和滞纳金；三、驳回上诉人李琼其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1845元、二审案件受理费3690元（上诉人李琼均已预交），合计5535元，由上诉人李琼负担735元，由被上诉人湖北虹添投资有限公司负担4800元（此款由被上诉人湖北虹添投资有限公司在履行本判决时一并直接付给上诉人李琼）。本判决为终审判决。审判长　　刘乾华审判员　　黄孝平审判员　　罗　娟二〇一七年八月十日书记员　　田雪萍更多数据：