（2017）赣0926民初487号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-26
案件名称
袁庚石与朱先辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
铜鼓县人民法院
所属地区
铜鼓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁庚石,朱先辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0926民初487号原告：袁庚石（反诉被告），男，1970年4月23日出生，汉族，铜鼓县人，自由职业者铜鼓县“方圆宾馆”业主，住。被告：朱先辉（反诉原告），男，1980年5月7日出生，汉族，铜鼓县人，个体工商户，住本县，委托诉讼代理人：赖爱萍，男，铜鼓永宁法律服务所工作者。原告袁庚石（以下简称原告）与朱先辉（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案，在向被告送达原告的起诉状副本后，被告对原告提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉进行了审理，原告袁庚石、被告朱先辉及其委托诉讼代理人赖爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原、被告于2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》，判令被告立即搬出承租原告的“方圆宾馆”一楼5、6、7、8大厅、侧面01、02号店面及2、3、4楼房间，如有损坏，则由被告按价赔偿；2.请求人民法院判令被告立即支付尚欠的2016年度租赁费36200元，如被告在2017年8月15日后实际搬离，则自2017年8月16日起按每日1666.7元计算（按年租金600000元计算）；3.请求人民法院判令被告立即支付违约金32580元（以上欠的租赁费36200元每日3%计算，计算300天）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月份，被告要承租原告所有的“方圆宾馆”一楼5、6、7、8、大厅、侧面01、02号店面及2、3、4楼房间，双方经协商达成了协议，并于2013年8月15日签订了《店面、房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为10年，自2013年8月15日至2023年8月15日；被告所承租原告的店面、房屋年租金为450000元，第一年租金在签订合同时一次性付清，以后租金在每年8月30日前付清下一年租金；被告逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，被告按滞交经费总额的10%计算违约金，逾期5日，原告有权解除合同并收回按合同约定属于原告的全面财产，逾期10日，原告有权以被告财产折抵所欠费用，抵扣不足，被告补足。合同签订后，原告按约定将合同约定的店面、房屋交由被告经营。被告也按期缴纳了2013年、2014年的租金，2015年被告就拖欠了部分租金几个月时间。2016年度应交租金，被告陆续分8、9次交付了413800元，至今尚欠租金36200元。2017年7月1日，原告书面通知被告于2017年7月6日前交清所欠租赁费，但被告仍然置之不理。租赁合同承租方的主要义务就是按照足额交纳租金，被告未按照约交付租金严重影响了原告的经营，被告的行为严重违反了合同约定，为此，为维护原告的合法权益，特具此状，请求人民法院依照法律规定，判准原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称，本诉原告的诉讼请求不能得到法律支持，原告违约在先，没有提供符合条件的店面和房屋，且被告多次要求原告对房屋进行维修，原告没有维修，因原告的违约行为造成了被告的损失，要求法院判令原告赔偿被告损失650000元。被告向本院提出诉讼请求：1.确认被告签订的《店面、房屋租赁合同》无效；2.驳回本诉原告的诉讼请求；3.要求反诉被告赔偿反诉原告因租赁店面、房屋的装修损失及其他直接损失65万元；4.由反诉被告负担一切反诉费用。事实与理由：2013年8月15日，反诉原告与反诉被告签订了一份《店面、房屋租赁合同》。合同约定，反诉被告将其所有的方圆宾馆正面（5，6，7，8号）四间店面、一楼大厅、侧面（01，02号）贰间店面及宾馆2，3，4楼房间及房间内设备物件出租给反诉原告，租金为每年四十五万元人民币，租赁期限自2013年8月15日至2023年8月15日止。合同签订后，反诉原告按合同约定按期缴纳租赁费。实际上，反诉被告出租给反诉原告的第四层房屋是反诉被告自行违章建设，没有办理相关审批手续。而且，由于反诉被告的违建行为，造成反诉原告承租的房屋屋顶、墙面在2015年间出现严重漏水，影响了反诉原告对承租房屋、店面的正常使用，且造成反诉原告对店面、房屋的装修部分严重损坏。由于反诉原告承租的侧面01、02号店面上方墙体裸露在外，漏水特别严重，存在倒塌安全隐患。反诉原告多次向反诉被告反映漏水问题，并要求反诉被告立即维修，排除安全隐患，但反诉被告置之不理。反诉原告遂扣除了部分租金未缴纳，要求反诉被告维修好漏水问题后再补交租金，并应当处理好因店面、房屋漏水造成反诉原告的损失问题。反诉被告不但不对漏水店面房屋进行维修，反而向法院提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告作为出租店面房屋的所有人，有义务对租赁店面房屋进行维修，以保证租赁店面房屋的正常使用。诉争店面房屋的漏水问题不是反诉原告使用或管理不当造成的，也不是反诉原告人为造成的，为此，反诉原告不承担店面房屋漏水维修义务。反诉被告作为出租人，没有保证租赁店面房屋的正常使用，且造成了反诉原告作为承租人的财产损失，依照我国民事诉讼法和合同法的规定，特向法院提起反诉，请依法驳回反诉原告的本诉请求，判准反诉原告的反诉请求。原告对被告提起的反诉答辩称：反诉不符合事实，也没有合同法律规定，请求法院依法予以驳回。1、房屋店面漏水是由于被告未经原告同意擅自拆除承重墙造成；2、合同约定被告承租的房屋店面由被告进行维护，如果因漏水造成的损失应由被告承担；3、被告造成的损失没有事实和法律依据，依法不应由原告承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实是：原告认为原告出租给被告的房屋出现漏水现象，是因这被告在承租房屋后，对房屋进行装修时动了承重墙，破坏了房屋的整体结构，从而造成了房屋出现漏水现象。但被告则提出原告出租给被告的房屋出现漏水现象，是因为原告出租给被告的房屋，原本是三层的，是原告在建好了的房子上面再加一层，破坏了房屋的整体结构，从而造成了房屋出现漏水现象。但是原、被告均没有向法庭提交造成出租房屋出现漏水现象的原因是因为对的装修或者加建的证据。本院认为，被告承租原告房屋，承租的期限为十年，即从2013年8月15日至2023年8月15日，双方签订了《店面、房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，也不违反法律强制性规定，是有效的。原、被告双方都应当履行合同义务，原告将出租房屋交给被告后，被告有义务按照合同约定期限向原告支付租赁费用。但事实上被告在2013年8月15日承租原告房屋后，被告在2013年到2015年三次按期向原告给付房屋租金，但在2016年8月15日被告应当给付原告2016年8月15日至2017年8月15日的450000元房屋租金时，并未按照合同一次性给付原告租金，而是在原告多次催促后给付了原告413880元的房屋租金，尚欠36120元未付。原告为此提出要求解除与被告签订的租赁合同，终止双方的租赁关系。被告亦提出因承租房屋有漏水现象，不能正常使用，故无法实现合同目的，要求解除与原告签订的租赁合同，终止双方的租赁关系。虽然原、被告双签订的《店面、房屋租赁合同》中约定被告承租原告的房屋期间是2013年8月15日至2023年8月15日，租赁期间尚未满，但因原、被告之间已经没有相互应有的信任，均提出要求解除双方签订的租赁合同，故本院认为,应当解除原、被告2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》。被告承租期间所欠的租赁费应当给付原告。关于被告承租的原告房屋出现漏水现象的原因，原、被告均认为是对方的过错造成的，但均没有向法庭提交相关的证据，要查清漏水产生的原因，更好的处理案件，应当待当事人取得相应证据后，另行主张，或当事人另行主张后，提出司法鉴定。但无论采取可种方式，都需要较长的时间，而现原告已明确要求解除双方签订的《店面、房屋租赁合同》，被告则反诉要求确认双方签订的《店面、房屋租赁合同》无效，如不尽快处理本案，将给原、被告双方造成不必要的损失。故本案中不宜审理被告提起的反诉，被告交纳的反诉费应当退回。本案调解不成。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自2017年8月15日起解除原告袁庚石与被告朱先辉2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》。二、被告朱先辉在本判决生效后十日内给付原告承租原告房屋2016年8月15日至2017年8月14日期间尚欠的租赁费36120元，如被告未能在2017年8月15日后仍然实际占用承租房屋，则应当按期每日1232.88元向原告支付租赁费或占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告朱先辉应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延迟履行期间的债务利息。若逾期给付，原告袁庚石可在二年内申请执行。案件受理费1519元，由被告朱先辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）审判员 杨宪辉二〇一七年八月十日书记员 卢在红 关注公众号“”