（2017）陕01民终6700号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-10
案件名称
李春容与西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安毅达房地产开发有限公司,西安汉杰置业有限公司,李春容,西安唯德物业管理公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终6700号上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）李春容，女，1952年12月12日出生，汉族，住西安市新城区。原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。法定代表人段自力，该公司总经理。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人李春容，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年3月8日，李春容与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，李春容以总价267575元购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月14日，汉杰置业公司、毅达房地产公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取李春容的房屋维修资金（俗称大修基金）8027.3元。2011年4月11日，因购房面积增加，李春容补交房款6312元，房屋维修资金189元，契税95元，此款由汉杰公司收取。2010年11月10日，该房取得房产证书。后李春容得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂认为李春容的商品房无法进行买卖交易为由诉至法院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司承认所收的房屋维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。对于李春容所称契税，辩称因按照当时的规定，契税有一部分交给财政部门，该公司只是因政策调整收取部分契税。汉杰置业公司、毅达房地产公司亦承认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给汉杰置业公司。诉讼中，经新城区人民法院协调，汉杰置业公司向李春容返还契税发票，李春容亦表示放弃该项诉讼请求。李春容于2017年1月19日诉至西安市新城区人民法院称，2016年3月8日，其与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，购买了位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月14日，汉杰置业公司、毅达房地产公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取其房屋维修资金（俗称大修基金）8027.3元。2011年4月11日因购房面积增加，其补交房屋维修资金287元，此款由汉杰置业公司收取。按照购房合同十五条规定，汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司应在90日将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方可办理房屋产权证。可汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致其的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院，要求请求法院判令汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司立即返还李春容大修基金发票，请求法院判令汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司支付占用挪用房屋维修资金九年来的利息金额为4363元。唯德物业公司辩称，李春容所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰代收房屋专项维修基金，该房屋维修资金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故李春容所述与我公司无关，不同意李春容诉请。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，李春容所述的房屋买卖关系属实，大修基金是为了办证，现在已经办完证，我们可以将票还给李春容，利息我们不予支持，现在我们给大家的房产证都办完了，也就履行完毕，至于交没交是国家政策的问题。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，李春容与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。李春容购买汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，汉杰置业公司、毅达房地产公司应给李春容出具购房发票。汉杰置业公司，毅达公司收取李春容房屋专项维修资金，长期未向有关部门缴纳属违约行为，现应返还该款并承担利息损失。利息起算时间以汉杰置业公司、毅达房地产公司未按约定期限交至有关部门时间起算，另李春容主张汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司未缴纳房屋维修资金因政策调整多余部分尚未实际发生，可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还李春容缴纳房屋专项维修资金8216.3元，并承担其中8027.3元自2007年4月14日至返还之日的利息及189元自2011年4月11日至返还之日的利息，利率按同期银行贷款利率计算。二、驳回李春容其余诉讼请求。诉讼费50元，由西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担。（李春容已预付，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司随房屋专项维修资金一并返还李春容）宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，共同向本院提起上诉称，交大修基金目的是为了办理房屋产权证，如今业主房产证都已领到手很多年了，因此从形式上可以认为我公司已将大修基金缴存到了维修资金账户。至于我公司是否缴存到维修资金账户，我方认为所有权现在已经转移到我公司与政府之间，由于天赐良苑项目比较早，现因为国家政策等问题我们只是暂时没交。现在原审判令退还大修基金给业主，如果业主不缴纳至基金账户如何是好？该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复，人民生活安全得不到正常保障，势必造成小区不稳定。因此，大修基金应由我公司缴存到维修资金账户。我方认为人民法院不能将一个违法行为变成一个合法行为，大修基金问题现在是我公司与政府之间的事情，不能让退回业主，至于利息问题更谈不上支付。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回李春容的诉讼请求或者发回重审；二、一切诉讼费用由被上诉人承担。李春容辩称，不认可毅达房地产公司、汉杰置业公司的上诉请求。应当驳回上诉，维持原判。唯德物业公司述称，大修基金与我公司没有关系。本院经审理查明，2006年3月8日，李春容与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份。2017年4月28日，汉杰置业公司、毅达房地产公司将李春容的住宅专项维修资金8216.61元缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户。李春容于二审中表示，既然汉杰置业公司和毅达房地产公司已经将其住宅专项维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，其同意汉杰置业公司和毅达房地产公司不用再将代收的住宅专项维修资金予以退还。原审判决查明其余事实属实。本院认为，李春容与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。汉杰置业公司、毅达房地产公司收取了李春容的住宅专项维修资金后，于2017年4月28日将李春容的住宅专项维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，汉杰置业公司、毅达房地产公司已履行了代李春容将住宅专项维修资金缴存至专户的义务，且李春容也同意汉杰置业公司、毅达房地产公司不需再向其退还住宅专项维修资金。因此，本院对李春容要求汉杰置业公司、毅达房地产公司退还住宅专项维修资金的请求不予涉及。基于上述新事实，原审判决汉杰置业公司、毅达房地产公司向李春容返还住宅专项维修资金8216.3元不妥，应予变更。关于汉杰置业公司、毅达房地产公司未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给李春容造成损失一节。汉杰置业公司、毅达房地产公司虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但李春容已于2010年11月10日取得所购商品房的房产证，结合本案实际情况，原审判决汉杰置业公司、毅达房地产公司按照中国人民银行同期贷款利率承担占用住宅专项维修资金利息损失不妥，应予变更。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初634号民事判决；二、驳回李春容要求西安唯德物业管理公司、西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司支付占用挪用李春容住宅专项维修资金九年来的利息的诉讼请求。一审案件受理费50元，李春容已预交，由李春容承担15元，由西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。二审案件受理费50元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由李春容承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 肖晓通代理审判员 辛 娟二0一七年二0一七年六月八日书 记 员 石李婷 微信公众号“”