（2017）新0109民初3515号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-15
案件名称
新疆新金坤物业服务有限公司与宋刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市米东区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆新金坤物业服务有限公司,宋刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十八条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0109民初3515号原告：新疆新金坤物业服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市新市区。法定代表人：熊勇军，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐培成，新疆宋楠律师事务所律师。被告：宋刚，男，1979年4月4日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市米东区。原告新疆新金坤物业服务有限公司（简称新金坤物业公司）与被告宋刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告新金坤物业公司的委托诉讼代理人唐培成、被告宋刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：原告的诉讼请求：1、被告支付物业费1473.69元（2014年1月1日至2016年4月30日），并判令被告承担逾期付款滞纳金572.62元，合计2046.31元；2、由被告承担本案的诉讼费。欠缴物业费房屋：乌鲁木齐市米东区米东南路1682号新城花苑小区41-3-202室，业主宋刚。欠缴物业费期间：2014年1月1日至2016年4月30日共16个月收费标准及方式：按照合同约定，住宅物业综合服务费按建筑面积0.6元/㎡/月的标准，按年收取，业主或物业使用人应在第一季度履行交纳义务。收费面积（建筑面积）：87.72㎡应缴金额：1473.69元（87.72㎡×0.6元/㎡/月×16月）未缴金额：1473.69元违约责任：原告未达到约定的管理服务目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，原告承担相应的法律责任；业主逾期交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日按3‰的标准交纳违约金，业主不补交的，原告可以停止对其服务。原告终止服务时间：2016年4月30日晚12时，原告新金坤物业公司以经营亏损为由撤出新城花苑小区，不再为该小区的业主提供物业服务，双方合同终止。物业服务及收取物业费、违约金情况：原告主张及证据：原告为被告享有产权的位于乌市米东区米东南路1682号“新城花苑”小区的房屋提供物业服务，有《物业服务协议》、《前期物业服务合同》予以证实，米东南路片区管委会城区管理服务中心对原告自2015年12月起提供的物业服务予以认可，并于2016年4月8日出具了《关于新城花苑物业服务有关问题的答复》，在被告长期欠缴物业费情况下，原告通过书面方式进行了催缴，有《物业费催缴通知》为证。被告抗辩意见及证据：我认可拖欠物业费的事实，但原告的服务未达到1档的服务标准，按照0.6元/㎡/月收费不适当，物业服务在绿化、亮化、监控损坏、地下室被盗等问题，之前已经有业主提供了我们小区的照片为证，但原告在服务期间对以上问题均未解决，因此管委会出具的答复不能反映原告提供物业服务的真实情况。而且我家从住进去开始房屋墙壁就开始发霉、长毛，我一直找原告要求原告解决问题，原告与房地产公司之间相互推诿，至今未予解决，所以我不同意缴纳物业费。法院认定及理由：（一）原告新金坤物业公司提供的物业服务协议（2009年签订）和前期物业服务合同（2012年11月签订），均系当事人双方的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同。前期物业服务合同中虽然约定服务期限至2015年11月20日，鉴于原告在该期限届满后在事实上仍然继续提供物业服务至2016年4月30日，因此，对2015年11月21日至2016年4月30日的物业费本院参照上述合同的约定标准进行计算。（二）暂停服务情况：自2015年8月10日起，原告新金坤物业公司因业主缴费问题暂停服务一周。后原告继续为新城花苑小区提供物业服务。故该期间的物业费12.28元（87.72㎡×0.6元/㎡/月÷30天×7天），理应予以扣减。（三）物业服务质量及实际应交纳物业费数额：物业费是小区维系正常运转的经济支柱，按时交纳物业费是业主的义务，虽然原告在物业管理方面确实存在一定问题，有不到位之处，但未根本性违反物业服务合同的约定，且被告拖欠物业费的行为，必然会对小区的物业管理工作产生一定的影响，如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒交物业费。故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告所称房屋墙壁发霉、长毛，原告未予处理的问题，因属于房屋质量范畴，在保质期内被告应向房屋开发商主张相应权利，超出保修期后应启动维修基金修理，故被告以此为由拒付物业费，于法无据，本院不予支持。被告若要求原告及房屋开发商解决房屋质量问题或者赔偿自己的损失，可以另行提起诉讼，在本案中不做处理。针对被告提出的原告在物业服务中存在的问题，原告所举证据不足以证明其完全按照合同履行了物业管理职责，故原告诉请被告支付2015年1月1日起至2016年4月30日止的物业费1473.69元，本院结合本案实际情况，酌情支持1326.32元（1473.69元×90%），扣减暂停服务一周期间的物业费后，被告实际应向原告交纳物业费1314.04元（1368.52元-12.28元）。（四）违约金：业主或物业使用人应在第一季度履行交纳物业费的义务，逾期未交纳的应当承担相应的违约金，由于合同中关于逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金的约定明显过高，故根据本院确定的2015年应交纳物业费556.14元（87.72㎡×0.6元/㎡/月×12月×90%-12.28元）、2016年应交纳物业费189.47元（87.72㎡×0.6元/㎡/月×4月×90%），按一年期银行贷款基准利率6%分段计算，自2015年4月1日至2017年7月10日原告起诉前，被告应向原告支付违约金89.29元（556.14元×年利率6%÷12月×27月+189.47元×年利率6%÷12月×15月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下：一、被告宋刚向原告新疆新金坤物业服务有限公司交纳物业费1314.04元；二、被告宋刚向原告新疆新金坤物业服务有限公司支付违约金89.29元。上述款项合计1403.33元，被告应于本判决生效后二日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担68.58%，即17.14元，应在主债务履行期限届满前一并向原告支付；下剩7.86元，由原告负担。本判决为终审判决。代理审判员 丁华二〇一七年八月十日书 记 员 王莉 来源：