（2016）鄂0323民初1690号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-23
案件名称
杜桂丹与竹山县城关镇城西社区居民委员会、竹山县新成房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
竹山县人民法院
所属地区
竹山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜桂丹,竹山县城关镇城西社区居民委员会,竹山县新成房地产开发有限责任公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0323民初1690号原告：杜桂丹，女，生于1971年6月16日，汉族，居民。委托诉讼代理人：王启汇。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：王涛，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，代收法律文书等。被告：竹山县城关镇城西社区居民委员会。住所地：湖北省竹山县城关镇十堰路。法定代表人：张宗耀，居委会主任。被告：竹山县新成房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇人民路***号。法定代表人：黄旋，董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨贵斌，湖北弘亚律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：夏雨，湖北弘亚律师事务所律师助理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，代收法律文书等。原告杜桂丹与被告竹山县城关镇城西社区居民委员会（以下简称竹山城西居委会）、竹山县新成房地产开发有限责任公司（以下简称新成公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜桂丹及其委托诉讼代理人王启汇，被告竹山城西居委会、新成公司共同委托的诉讼代理人杨贵斌、夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜桂丹向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认张慰苗与被告竹山城西居委会签订的《土地转让协议书》、与被告新成公司签订的《联合开发建房协议》及《补充协议》无效；2.二被告返还依据无效协议取得的7套房屋和3间门面房，并返还出租该房屋取得的租金66万元；3.二被告赔偿原告经济损失150万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告丈夫张慰苗先后与新成公司签订联合开发建房协议，与城西居委会签订《土地转让协议书》，约定联合开发原城西村小学所属的、面积为2868.8㎡的集体土地。张慰苗根据协议投资开发建设临街的二栋楼房，竣工后，履行了全部还房义务，但被告竹山城西居委会至今仍未将其余的约1900㎡土地向我方交付，导致该项目的二期工程长期拖延未能实施开发，我方因此背负600余万元的融资利息，我丈夫张慰苗因不堪重负而死亡，因被告提供的集体土地不能进行商品房建设，且迟迟不能提供二期工程需要的土地，致使合同无法继续履行，故依法提起诉讼，请求依法确认合同无效、返还房屋并判令被告赔偿损失。原告杜桂丹为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：张慰苗与原告的结婚证、继承公证书复议件各一份，以证明原告具有诉讼主体资格的事实。证据二：被告新成公司2003年9月8日与张慰苗签订的《联合开发建房协议》及2004年5月10日签订的《补充协议》，2003年11月6日与竹山城西居委会前身竹山城关镇城西村村民委员会（以下简称城西村）签订的《土地转让协议书》各一份，以证明城西村将原城西小学占有使用的集体土地2868.8㎡交给张慰苗投资兴建商住小区，张慰苗在小区建成后偿还城西村924㎡住宅房和120㎡门面房的事实。证据三：十堰市中级人民法院（2014）鄂十堰中民四终字第00575号民事判决书及批转的信访件各一份，以证明被告未按合同约定交付该项目二期开发土地1900㎡的事实。证据四：被告竹山城西居委会出具的收条5份，以证明张慰苗已按合同约定履行了全部还房义务的事实。被告竹山城西居委会、新成公司辩称：原告杜桂丹不是争议合同的当事人，无权请求法院确认合同效力。张慰苗与我方签订的合同是双方真实意思表示，合同内容不违背法律强制性规定，签订的合同合法有效。被告已按约定全面履行了义务，原告主张赔偿损失的诉讼请求不成立。且合同履行完毕已达13年之久，原告的此次起诉已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告竹山城西居委会、新成公司为证明其辩解理由，向本院提交了土地使用证，竹山县发展计划局文件，建设项目选址意见书，新成小区规划图，设计方案审批表，建设许可证，工程项目验收评估报告各一份，以证明张慰苗开发的新成小区占用的是国有土地，建设项目已报经相关行政主管部门依法审批并竣工验收的事实。本院经审理认定事实如下：2003年9月8日，被告新成公司与原告杜桂丹丈夫张慰苗签订《联合开发建房协议》，约定联合开发原竹山县城关镇城西小学所属土地；张慰苗必须使用新成公司的《房地产开发资质证书》及竹山县新泰建筑安装工程有限责任公司的《房屋建筑工程施工总承包资质证书》进行开发建设，新成公司按工程成本价的5%收取管理费，负责协调张慰苗与外界的关系；张慰苗承建此工程必须办理合法手续，设计方案需经新成公司审核同意后方可施工。2003年11月6日，城西村又与张慰苗签订《土地转让协议》，约定城西村将原城西小学的房屋及所属面积为2868.8㎡的土地交给张慰苗进行房地产开发，小区建成后，张慰苗返还城西村一楼临街、面积不低于120㎡的门面房3间，临街面积不低于924㎡住宅房8套，其余房屋及规划图以内的土地，以及地面所有设施归张慰苗所有。2004年5月10日，被告新成公司与张慰苗又签订《补充协议》，对张慰苗偿还的门面房及住宅房的位置进行了确认，并对张慰苗违约后支付违约金的计算方法进行了约定。合同签订后，张慰苗即以被告新成公司和竹山县新泰建筑安装工程有限责任公司作为开发建设单位，委托竹山县规划建筑设计院进行了规划设计，申请报建的工程名称为竹山县新成小区，规划设计分二期开发，共3栋房屋，其中一期为临街商住房2栋7层共4个单元；二期为后院商住房1栋7层2个单元，竹山县人民政府于2003年10月批准了该规划设计方案。2003年11月7日，在取得该小区一期工程建设用地许可证（占地面积924㎡，登记土地使用权性质为国有）后，张慰苗即组织资金按合同的约定进行开发建设。工程竣工后，张慰苗于2005年7月向城西村偿还了临街的总面积为137.66㎡的门面房3间（房屋所有权证号：竹山县房权证城关字第××号，房屋登记所有权人为新城公司），后又陆续偿还临街东端总面积为882㎡的住宅房7套，并于2010年6交付完毕。因张慰苗所还门面房超出约定面积17.66㎡，所还住宅房面积与约定还房面积相差42㎡，双方一致同意张慰苗的还房义务已按约定履行完毕。因竹山县新成小区（现为“望江花园”）二期工程按设计规划需占用原城西小学约0.3亩菜地及城西村一村民的部分林地，而耕种该0.3亩菜地的村民拒不退还，林地使用权人也拒绝其林地被占用，城西村及合并后的被告竹山城西居委会虽经多方努力，但一直未能按照合同约定向张慰苗提供建设用地，导致该小区二期工程的开发规划长期未能实施。双方因赔偿问题未能达成协议，原告杜桂丹遂向本院提起诉讼。另查明，原告杜桂丹与张慰苗系夫妻关系，张慰苗于2015年9月11日死亡。城西村于2008年与被告竹山城西居委会合并，被告新成公司、竹山县兴泰建筑安装工程有限责任公司系城西村开办的村办企业。被告竹山城西居委会取得的7套住宅房已安置村民居住，3间门面房已出租给他人经营使用。本院认为：原告杜桂丹丈夫张慰苗与被告新成公司签订的两份协议虽然形式上为联合开发建房，实际上为张慰苗借用被告新成公司及其关联企业竹山县兴泰建筑安装工程有限责任公司开发建设资质进行房地产开发建设，该挂靠行为违反最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，故双方达成的上述协议因违反法律规定而无效。根据法律规定，因无效合同建设的工程经竣工验收合格的，可以参照合同约定确定当事人之间的权利义务。张慰苗以新成公司名义建设的竹山县新成小区一期工程已经质检部门验收合格并投入使用，故对双方权益可以参照有效合同予以处理。张慰苗与城西村签订的合同形式上虽为《土地转让协议》，实际上是由张慰苗投入建设资金，城西村提供建设用地，共担风险，共享利润的联合开发房地产协议，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制规定。根据法律的相关规定，以土地使用权作为投资进行房地产合作开发的，应提供出让或转让方式取得的国有土地，故土地性质只是决定合同效力的一个条件，并不能必然导致合同无效，故双方应严格依照协议行使权利、履行义务。城西村在以城西小学所属土地使用权作为出资时，应通过合法途径将集体土地转化为符合商品房开发建设的建设用地，故对原告关于集体土地性质从而导致争议合同无效的主张于法相悖，本院不予支持。城西村向竹山新成小区一期工程提供的土地性质为建设用地，已按合同约定履行了提供建设用地的义务，原告理应按照合同约定履行一期工程竣工后的还房义务。但在进行该小区二期工程建设时，城西村没有能够按照合同约定提供土地，二期开发规划占用的土地仍为集体性质，加之少数村民对规划范围内部分土地的占有使用，导致合同约定的竹山县新城小区二期工程无法开工建设，属于城西村履行义务不符合约定，已构成违约，应当承担违约的民事责任。为此，原告没有义务按照合同约定向被告偿还二期工程建设的门面和房屋，作为城西村权利义务继受者，被告竹山城西居委会已取得的、超出合同约定的部分应当返还给原告。参照张慰苗与城西村所签协议的内容，被告竹山城西居委会应退还张慰苗40㎡的门面房和308㎡的住宅房，故对原告杜桂丹要求被告返还7套住宅房及3间门面房的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告返还出租该门面取得的租金66万元，因未提供证据，本院不予支持，如原告获取证据后，可另行主张权利。原告杜桂丹主张二被告赔偿损失150万元，但未提供证据证实，二被告对原告主张的损失也不认可，对原告杜桂丹的该项诉讼请求，本院依法不予支持。如原告有证据证实，可另行主张权利。原告所主张的权益与被告新成公司无关联，故原告杜桂丹要求被告新成公司共同承担民事责任的诉讼请求，本院依法不予支持。张慰苗虽然死亡，但其生前享有的民事权益依法应由其妻杜桂丹继承，原告杜桂丹依法享有诉讼主体资格，对二被告关于原告杜桂丹诉讼主体资格不适格的辩解意见，本院依法不予采纳。张慰苗生前一直在要求被告竹山城西居委会（合并前为城西村）履行相关合同义务，张慰苗死亡后，原告杜桂丹仍继续主张权利，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告竹山县城关镇城西社区居民委员会于本判决生效后十日内退还原告杜桂丹40㎡的门面房和308㎡的住宅房；二、驳回原告杜桂丹的其他诉讼请求。本案受理费13800元，由被告竹山县城关镇城西居委会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长 余明彬审判员 马 翔审判员 吕光平二〇一七年八月十日书记员 柯 涛 关注公众号“”