（2017）桂0602民初1013号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-12
案件名称
孙登花与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙登花,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初1013号原告：孙登花，女，1970年11月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省克山县，现住南宁市青秀区，委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健珍，广西维冠律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江���大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：汤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙。原告孙登花与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙登花的委托诉讼代理人林健珍，被告军通公司的���托诉讼代理人王君成、张远群到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙登花向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军通公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）无效；2.两被告连带返还原告购房款129939元及利息24426元（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率分别分段计算，以5万元为基数，自2013年11月1日计至2014年1月16日；以129939元为基数，自2014年1月16日起暂计至2017年6月10日，实际计至全部返还之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年11月4日，原告与被告军通公司签订《建房合同书》，约定由原告购买开发商为被告富乐华公司的防城港市中央商务区（1号地块）CBD国际港幸福里时尚��寓7栋18层15号房，原告分别于2013年11月1日、2014年1月16日共支付了129939元购房款。2017年经原告了解，被告销售的房屋尚未取得《商品房预售许可证》。原告认为，被告在未取得预售许可证的情况下与原告签订《建房合同书》并收取原告购房款，该《建房合同书》应属无效，两被告为委托代理的合作关系，应对合同无效的后果承担连带责任。被告军通公司辩称：对原告的诉讼请求表示不同意，原告与我公司签订《建房合同书》不是借款合同，不能按照银行同期存款利率计算，造成合同不能履行不是我公司单方面造成的，原告也有一定的责任，不能将所有过程归于我公司，原告须承担相应的责任。被告富乐华公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本���组织当事人进行了证据交换和质证，但因被告富乐华公司无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状，所以视为放弃答辩的权利、放弃质证的权利。根据原告提供的真实性、关联性和合法性证据，本院认定事实如下：2014年1月18日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港中央商务区（1号地块）CBD国际港幸福里时尚公寓7栋18层15号房，建筑面积62.41平方米，每平方米单价为6830.61元，总金额为433129元；交房日期为2017年2月28日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2015年5月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及��限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计79939元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计86626元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行防城港分行营业部，账号：61×××15，户名：富乐华公司。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年11月1日向原告出具《收据》，表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块7号楼1815号房合作建房定金5万元；于2014年1月16日向原告出具《收据》，表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块7号楼1815号房30%合���建房款余款79939元。另查明，案涉商品房在被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前被告富乐华公司未取得《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司销售代理案涉商品房项目。本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协���应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在富乐华公司未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。二、关于原告要求被告富乐华公司、军通公司连带返还购房款129939元及利息的问题。经查实，被告军通公司共收取原告购房款129939元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现原告要求被告军通公司应返还其收取原告购房款129939元，本院予以支持。原告在签订涉案合同时，已知晓被告富乐华公司未取得商品房预售许可证的事实，其本身存在过错，应对合同无效产生的风险和损失承担相应的责任，故对其要求被告军通公司支付的利息，应以129939元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二分之一自被告军通公司收款时起计算至款项付清之日止。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，故被告富乐华公司对被告军通公司上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告孙登花与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港中央商务区（CBD）国际港职工市���合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告孙登花的购房款129939元并赔偿利息（利息的计算方法：其中，以5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二分之一自2013年11月1日起计算至款项付清之日止；以79939万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二分之一自2014年1月16日起计算至款项付清之日止）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告孙登花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费3387.3元，减半收取计1693.65元（原告孙登花已预交），由被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3387.3元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。代理审判员 姚国荃二〇一七年八月十日书 记 员 王 颖 搜索“”