（2017）苏0115民初9255号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-04
案件名称
原告张欣欣与被告张梅、南京同曦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张梅,张欣欣,南京同曦房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《江苏省城市房地产交易管理条例（2004年修正）》：第十七条第一款
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初9255号原告：张梅，女，1972年2月29日生，汉族。原告：张欣欣，女，1997年12月26日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京同曦房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320115726094464H），住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。原告张梅、张欣欣与被告南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦房地产公司）房地产买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梅、张欣欣的委托诉讼代理人范益荣、被告同曦房地产公司的委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梅、张欣欣向本院提起诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于南京市江宁区同曦鸣城商业中心××号房屋的不动产权书；2、支付违约金23525元（自2004年7月30日起，按每日5元暂计算至起诉之日，此后计算至不动产权证办毕之日止）3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2003年6月6日，其与同曦房地产公司签订《商品房买卖契约》，约定其购买被告位于南京市江宁区同曦鸣城商业中心××号房屋，建筑面积13.71平方米，单价每平方米6395.4元，房屋合计87681元。同曦房地产公司应于2004年5月1日前将该房屋交付给其，交付后90日内应协助办理该房屋的产权交易过户及申领有关权证手续，如违约，则逾期期间按每天5元计算。现同曦房地产公司拒绝配合办理过户手续，请求法院判如所请。被告同曦房地产公司辩称：1、本案实际购房人系张某1，另外案涉房屋具有特殊性，系没有分割的商铺（百货商场），在签订买卖合同时由于并无墙体分割，无法确认当时的面积；2、在合同第8条第2款中明确排除了适用南京市房地产交易管理办法第23条第1-4项规定的处理方案，而另行约定以房管局最终测量的建筑面积为准，多退少补。即使原告主体适格，也应当在补齐差价后我方配合办理产权证，所以原告的诉讼请求第1项和第2项均不应得到支持。3、即使要承担违约责任，原告也应当付清房款，目前房款未付清，原告主张违约金没有依据。经审理查明：2003年6月13日，张某1与同曦房地产公司签订《商品房买卖契约》1份，约定张某1购买同曦房地产公司开发的商业中心××号房屋，建筑面积13.71平方米，单价为6395.40元/每平方米，总房款87681元。合同第八条第2款约定，第一条约定的该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，以房管局最终测量的建筑面积为准，多退少补。合同第15条约定，该房屋交付90天内，张某1与同曦房地产公司应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续。如违反约定，违约方按每天5元的标准向守约方支付逾期期间的违约金。合同签订后，张某1支付房款87681元，房屋亦于2004年5月1日交付。后经南京市江宁区房产管理所出具测绘报告，案涉房屋实测面积为22.87平方米。另查明，张某1于2014年6月10日去世。张某1的继承人父亲张某2、母亲潘某、妻子张梅、女儿张欣欣对张某1名下的案涉房屋进行了分割，并于2017年5月31日在江苏省南京市江宁公证处进行了公证，公证确定案涉房屋由张梅、张欣欣共同继承，张某2、潘某放弃继承案涉房产。审理中，被告同曦房地产公司提出在实测面积确定后，其已通知张某1案涉房屋的实测面积并要求补交房款，张梅、张欣欣对此予以否认，同曦房地产公司就此未提供证据加以证实。另，张梅、张欣欣同意补交超出合同约定面积3％以内部分的房款，并已将该款提存法院。上述事实，有《商品房买卖契约》及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某1与同曦房地产公司签订的《商品房买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。双方在合同中对房屋的面积结算多退少补的约定，没有明确面积计算的依据，属约定不明，应当按照江苏省房地产相关条例的规定处理。《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第二款规定：当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。在实测面积确定后，同曦房地产公司未通知张某1，亦未通知张某1补交房款，更未在交付后90日内协助办理两证，系违约行为，应依约承担责任。审理中，同曦房地产公司辩称在业主需补交超过面积的全部面积差价款后才能协助办理产权证的理由，不能成立。另，张某1去世后，公证已确定张梅、张欣欣共同继承案涉房产，故张梅、张欣欣系适格的原告，有权就案涉债权向同曦房地产公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第二款之规定，判决如下：一、被告南京同曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告张梅、张欣欣办理位于南京市江宁区同曦鸣城商业中心××号房屋的不动产权登记证。二、被告南京同曦房地产开发有限公司支付原告张梅、张欣欣逾期办理所有权证书的违约金（自2004年8月1日起按每天5元计算至办理完案涉房屋不动产权登记证之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费468元，减半收取234元，由被告同曦房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼交纳办法》的规定向该预交上诉案件受理费。审判员 汤婷二〇一七年八月十日书记员 刘洵 关注公众号“”