（2017）鄂28民终1318号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-19
案件名称
赵思源、重庆黔龙阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵思源,重庆黔龙阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1318号上诉人（原审被告）:赵思源，女，1994年5月19日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：赵泽轩(系赵思源之父)，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）：重庆黔龙阳光物业管理有限公司，住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。法定代表人：徐凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈锋，湖北震邦华广律师事务所律师。上诉人赵思源因与被上诉人重庆黔龙阳光物业管理有限公司（以下简称黔龙阳光物业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵思源上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费用由黔龙阳光物业管理公司承担。事实和理由：一、恩施州物价局[2011]122号《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》规定的最高标准为1.10元/㎡，该标准是对普通住宅小区物业服务费作出的指导价格。涉案物业服务收费应在该文件规定的价格范围内、由双方协商确定。而且该文件自2012年开始实行，试行一年，但到目前为止尚未出台新文件，在没有新规定前应继续执行该文件规定。二、《黔龙1号前期物业服务协议》上的签字系黔龙阳光物业管理公司伪造，该协议无效。三、一审法院认定涉案住宅小区不属于普通住宅小区缺乏事实依据，一审法院判决按照1.5元/㎡的标准收取物业费缺乏法律依据。黔龙阳光物业管理公司辩称：一、物业收费标准是经过双方签订协议并备案。二、涉案房屋房型设计属于洋房，可以适用1.5元/㎡的收费标准。三、双方签订协议后赵思源已经实际履行了2014年10月至12月份的物业费支付义务。黔龙阳光物业管理公司向一审法院起诉请求：赵思源向黔龙阳光物业管理公司支付拖欠的物业服务费4528.60元及自起诉之日至付清欠款之日按银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：从2014年10月起，黔龙阳光物业管理公司为恩施市航空大道2巷218号黔龙1号房地产提供前期物业服务，赵思源是黔龙1号8栋2单元101室业主，房屋建筑面积为181.95㎡。2014年9月26日，赵思源按照花园洋房类型向黔龙阳光物业管理公司交纳2014年10月至12月份的物业费820元，单价为1.50元/㎡。自2015年2月起，赵思源未向黔龙阳光物业管理公司交纳物业费，黔龙阳光物业管理公司多次向赵思源催收未果。审理中，黔龙阳光物业管理公司提交了其与赵思源名义签订的《黔龙1号前期物业服务协议》1份，合同约定花园洋房物业服务费标准为1.50元/㎡，赵思源提出该协议上的签字不是赵思源本人签的字，黔龙阳光物业管理公司认可该协议上赵思源的签字是他人代签的。赵思源向法院提交了恩施州物价局作出的恩施州价[2011]122号《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》，赵思源称该通知规定的最高标准为1.10元/㎡。黔龙阳光物业管理公司放弃要求赵思源支付自起诉之日至付清欠款之日按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求。一审法院认为，赵思源于2014年9月26日按照1.50元/㎡的标准向黔龙阳光物业管理公司交纳物业服务费的行为是赵思源的真实意思表示，应认定赵思源认可按此收费标准向黔龙阳光物业管理公司交纳物业服务费。赵思源提出《黔龙1号前期物业服务协议》上的签字系他人代签，但不影响赵思源实际履行了该合同约定的物业服务费的收费标准。故黔龙阳光物业管理公司要求赵思源按1.50元/㎡的标准交纳物业服务费的理由正当，予以支持。赵思源提出恩施州物价局作出的恩施州价[2011]122号《关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》规定的最高标准为1.10元/㎡，该标准是对普通住宅小区物业服务费作出的指导价格，且该通知明确规定自2012年1月1日起试行一年，而赵思源的房屋不属于普通住宅小区房屋类型，故赵思源的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第一项第（五）款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：赵思源于判决生效后三日内向黔龙阳光物业管理公司支付自2015年2月至2016年8月的物业服务费共计人民币4528.60元。案件受理费50元，减半收取25元，由赵思源负担。本院二审期间,黔龙阳光物业管理公司提供了证据一:《黔龙1号4-9号楼、13号楼商品房销售明码标价备案申请》，恩施市发展和改革局在封面上注明“已申报价格”并加盖公章，拟证明物业服务收费经过政府相关部门备案；证据二:办理房屋移交手续的交款凭证，赵思源的母亲胡大红在该凭证上签名，拟证明《黔龙1号前期物业服务协议》上“赵思源”字样系其母亲签字。赵思源认为证据一不能证明物业费已备案；证据二只能证明胡大红交款，不能证明赵思源同意物业协议上的内容。赵思源提供了鄂恩市房售字（2012）0017号《湖北省商品房预售许可证书》，拟证明所购住房不属于洋房。黔龙阳光物业管理公司认为该许可证注明项目名称为黔龙1号18号楼，而涉案房屋为8号楼。本院认证如下：黔龙阳光物业管理公司提供的证据一系备案资料原件，除封面有主管部门恩施市发展和改革局盖章外，整套资料还加盖骑缝章，能够证明经主管部门备案认可，本院予以采信。黔龙阳光物业管理公司提供的证据二，上面有赵思源母亲胡大红接收房屋当天在交款凭证上的签字，能够证明接受房屋并非赵思源本人。根据商品房买卖交易习惯，买受人必须是依约定交清房款，办理业主入住相关手续（包括签订物业管理协议）之后才能得到所购房屋钥匙，水电费才能正式开通。结合相关事实，该证据应当予以采信。赵思源二审中提供的证据，因为该许可证书注明的项目名称非本案所涉楼房，达不到证明目的，本院不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,根据双方上诉及答辩意见，结合本案一、二审情况，本案焦点为:赵思源是否应按照1.50元/㎡的标准交纳物业服务费。对此，本院分析评判如下：关于物业收费依据和标准问题。法律法规以及国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》等部门规章中的有关规定是物业服务企业收取物业费用的法律依据。《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”政府指导价是指有定价权的价格主管部门会同房地产行政主管部门确定的价格，一般只有经济适用性住房的物业费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费所制定的基准价标准及浮动幅度两年公布一次。市场调节价的物业服务收费，一般由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。市场调节价适用较多的是外销商品房、别墅、高级商住楼、写字楼等。本案不适用恩施州物价局[2011]122号通知规定的价格标准。因为本案并非经济适用性住房，而且该通知明确规定自2012年1月1日起试行一年。故一审法院不采纳此标准并无不妥。本案应当适用物业服务合同中约定的标准。一是该标准是针对所有业主确定的收费标准，不存在有欺诈或者隐瞒的情形；二是二审中黔龙阳光物业管理公司提交了有关备案材料，且恩施市发展和改革局在备案申请中注明“已申报价格”，证明该物业服务收费标准已经向政府相关部门申请备案；三是从履行合同情况看，黔龙阳光物业管理公司提供的证明材料，说明签订该物业服务合同是房屋交付行为的组成部分，赵思源的母亲代为履行付款义务，赵思源接受并入住了房屋，应当视为赵思源对母亲全部代理行为的认可。而且赵思源已经实际履行了2014年10月至12月份的物业费支付义务。故赵思源以非本人签字主张物业服务协议无效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵思源的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵思源负担。本判决为终审判决。审判长 南庆敏审判员 李 丽审判员 杨 芳二〇一七年八月十日书记员 杨 蕾 关注公众号“”