（2017）鄂0302民初2102号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-30
案件名称
十堰和安物业经营管理有限公司与中国银行股份有限公司十堰分行物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市茅箭区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
十堰和安物业经营管理有限公司,中国银行股份有限公司十堰分行
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初2102号原告：十堰和安物业经营管理有限公司，住所地：十堰市六堰建设巷建设小区8栋1号。法定代表人：龚兴宏，该公司经理。委托诉讼代理人：李彪，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，提起上诉，代收相关法律文书。委托诉讼代理人：胡耀勇，十堰市和安物业经营管理有限公司业务经理，代理权限为一般诉讼代理。被告：中国银行股份有限公司十堰分行，营业场所：十堰市茅箭区人民中路30号。负责人：杨俊青，该行行长。委托诉讼代理人：魏观，湖北经立律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。委托诉讼代理人：赵明，中国银行股份有限公司十堰分行风险经理，代理权限为一般诉讼代理。原告十堰和安物业经营管理有限公司诉被告中国银行股份有限公司十堰分行物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序分别于2017年6月6日、2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告十堰和安物业经营管理有限公司的委托代理人李彪、胡耀勇，被告中国银行股份有限公司十堰分行委托诉讼代理人魏观、赵明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰和安物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月30日之前拖欠的物业费289995元；以后每月支付物业费8135元；2、判令被告支付原告2014年拖欠物业费的资金占用损失费27567元（2015.1.1-2017.6.30），支付原告2015年拖欠物业费的资金占用损失费35143元（2016.1.1-2017.6.30），支付原告2016年拖欠物业费的资金占用费损失费11714元（2017.1.1-2017.6.30），自2017年7月1日起每月支付原告资金占用损失费5962元至所欠物业费付清为止；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：依据（2013）鄂广水民执字第00035-10号执行裁定书，中国银行股份有限公司十堰分行分别于2014年5月30日和2014年9月30日将位于人民路35号荣穗大厦的2、3、4楼的承租户清退不对外出租。并贴告示：荣穗大厦的2、3、4楼属于中国银行十堰分行所有，于近期拍卖，任何人不得入内等内容。后流拍，流拍后多人要承租和意向购买涉案房屋，我物业公司也配合他人看房。但被告决定出售，不对外出租。造成被告长期拖欠物业费，经我物业公司多次催缴，但被告至今不予理会。自2014年6月1日起，三年期间被告共欠我物业公司物业费289995元。荣穗大厦属于单体楼，一共几十户业主。被告一家就欠这么多物业费，导致我物业公司日常支出严重困难，如不及时收缴物业费，整个大楼将面临瘫痪状态，电梯无法维护，保安、物业员工工资无法支付。物业服务一旦瘫痪对居民生活会造成很大的不便，电梯不及时维护也存在很大的安全隐患。综上，本案事实清楚，为了众多业主的出行安全和正常生活，以及原告的合法权益，特在你院立案诉讼，请你院依据《物业管理条例》及相关法律法规，依法支持原告的诉讼请求。原告十堰和安物业经营管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据:证据一，2005年9月30日《决议》一份，证明1、荣华大厦业主委员会、荣华房地产公司、和安物业公司联合签订了荣华大厦物业收费标准；2、三方约定了涉案房屋2、3、4楼的物业费每月每平米5元；证据二，2015年4月9日中国银行十堰分行《告示》一份，证明1、法院将涉案房屋裁定给被告中国银行十堰分行，并且已交割给中国银行十堰分行，中国银行十堰分行也已行使了业主的合法权益，证明中国银行十堰分行是涉案房产的合法业主；2、证明荣华公司既是涉案房产的开发商，也是该房产的原业主，接收该房产就应当拥有原业主的权利和义务；证据三，照片一组6页，证明和安物业缴费通知单贴在告示旁边，即原告行使履行了告知被告缴费的义务；证据四，2017年催费《告知》一份，证明2017年5月和安物业再次行使告知被告缴费的义务；证据五，原告公司胡经理在十堰分行的照片一张，证明原告多次去被告公司催要物业费的事实；证据六，被告接收前房屋的照片2张，证明1、涉案房产被告依法接手前是出租状态，证明该房产已交付使用，并且原告承租人一直按时交纳物业费；2、物业费损失是被告主张只对外卖，而不对外承租造成的；证据七，物业费欠费清单一份，证明目的：1、证明物业费的计算方法和依据是合法合理的，是按年计算的，没有复算占用费损失；2、被告从交接该房屋至今四年没有缴纳物业费，给物业公司造成很大的资金压力，严重影响了物业服务质量和各位业主的住行安全。证据八，物业管理企业资质证书，证明原告具备物业服务的资质；证据九，2013年湖北省企业单位往来结算收据2份，证明在被告接手该商业住房前的收费标准；证据十，国家发改委关于物业服务收费的管理办法、十堰市城区普通住宅物业服务等级收费指导价的通知，证明1、商业房产的物业服务费国家市场价调节；2、房屋只要交接无论使用还是空置一律要交物业费。被告中国银行股份有限公司十堰分行庭审时辩称，1、被告不是本案适格被告，本案的被告应当是十堰荣华房地产开发有限公司，因此请求法院依法驳回原告的起诉。2、原告没有证据证明其为被告提供了物业服务，因此被告不应当支付物业费。3、原告没有提供收费的依据，因此原告的收费于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中国银行股份有限公司十堰分行为支持其辩解理由，向法庭提供如下证据：证据一，十堰市不动产登记中心出具的房产查询结果，证明本案涉案的房屋所有权人是十堰荣华房地产开发有限公司，而不是本案的被告中国银行股份有限公司十堰分行；十堰市不动产登记中心出具的房产查询证明，证明本案涉案的房屋所有权人是十堰荣华房地产开发有限公司，本案的房屋所涉及的土地广水法院登记有误，导致一直不能过户；证据二，异议申请书，证明广水法院对土地登记有误，我们现在提出异议，广水法院正在处理该案涉案房屋土地登记的事实。证据三，武汉市物业管理条例，证明房屋空置收物业费的标准按已经使用的面积的收费标准80%的收取比较合理。经庭审质证，被告中国银行股份有限公司十堰分行对原告十堰和安物业经营管理有限公司提供的证据一，对《决议》的真实性有异议，1、落款时间是2005年9月30日，房屋一直到现在都未交付给我们；2、对关联性有异议，根据物业服务收费管理办法的决定，是政府指导价、市场价两种，如果是政府指导价要签订物业服务的合同，规定物业服务的范围、服务内容、服务时间及标准；对收费标准的确定应当报十堰市物价管理局备案审批，本案原告没有提供这方面的证据，是荣华大厦业主委员会、荣华房地产公司、和安物业公司的决议，不能确定收费标准，我们对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据二，是复印件，真实性有异议，我们不予质证；对证据三，是原告自行帖在房子旁边的告示，没有送达给中国银行，中国银行对这个事情是不知情的；对证据四，真实性、合法性、关联性都有异议，是原告单方面做出的，没有证据证明已送达给被告；对证据五，只是证明原告到中国银行去过，不能证明其去的目的是什么；对证据六，真实性无异议，对证明目的及关联性有异议；对证据七，合法性、真实性、关联性有异议，是原告单方面的计算的标准，被告不予认可。对证据八，真实性无异议，资格等级是三级，资质等级一共分四级，三级属于很一般的标准，收费标准属于很低的收费标准，只是说他们有物业服务的质证，没有物价局给物业公司颁发的收费许可证来证明他们物业公司有资格收费；对证据九，被告不是收费的当事人，无法核实，且收别人多少钱与本案没有关联性；对证据十，是政府文件法律法规，不属于证据的范畴。原告十堰和安物业经营管理有限公司对被告中国银行股份有限公司十堰分行提供的证据一真实性无异议，但不能证明涉案房产不属于被告，根据《物权法》的规定，房产登记在谁的名下是谁的或者是由法院的裁定决定，本案的涉案房屋有法院的裁定，至于过不过户不是我们能够管的，不能达到被告的证明目的；土地过不过户不阻碍，被告已接手了该房屋；对证据二，房子已经属于被告了，至于被告与荣华房地产的纠纷与本案无关，房产已实际交付给了被告，而且被告在涉案房屋的门上贴了告示，证明了该房产已属于被告所有。对证据三，现在房子在空置可以按80%支付，一旦房子卖了、出租我们就恢复原来的标准。本院依法组织当事人对双方围绕诉讼请求而依法提交的证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院经审理认定如下：2005年9月30日原告十堰和安物业经营管理有限公司与荣华大厦业主委员会、十堰荣华房地产开发有限公司签订《荣华大厦管理范围及收费标准的决议》约定原告管理范围为2、3、4层商业部分、5-18楼住宅部分；物业收费标准为商业部分每月5元/㎡，住宅部分：办公户每月1.5/㎡，自住户每月0.8/㎡。荣穗大厦2、3、4层为十堰荣华房地产开发有限公司所有，该部分楼层对外出租，并一直按每月5元/㎡收取物业管理费。后十堰荣华房地产开发有限公司与被告中国银行股份有限公司十堰分行发生纠纷，十堰荣华房地产开发有限公司以物抵债将荣穗大厦2、3、4层抵给被告。被告依据（2013）鄂广水民执字第00035-10号执行裁定书，将位于人民路35号荣穗大厦的2、3、4楼的承租户清退不对外出租。并于2015年4月9日在房屋门口张贴告示：“《湖北省广水市人民法院执行裁定书》（2013鄂广水民执字第00035-10号），裁定属于十堰荣华房地产开发有限公司所有的该楼房二楼、三楼、四楼的全部房产抵债给中国银行十堰分行，根据2014年11月28号已生效的裁定书，上述房产已归中国银行十堰分行所有，我行将在近期对该房产进行拍卖，在此期间，任何人未经我行允许不得进入该抵债房屋，更不允许在该房内非法施工，对于藐视法律威严，非法进入破坏我行房屋者，我行将依法追究当事人的刑事责任。”后中国银行股份有限公司十堰分行对该处房产进行拍卖，未拍卖成功流拍，流拍后多人要承租和意向购买涉案房屋。但被告决定出售，不对外出租。在此期间被告一直未办理房产过户手续也一直未缴纳物业管理费。原告认为被告已通过生效的法律文书取得荣穗大厦2、3、4楼的所有权，理应按之前原告与荣华大厦业主委员会、十堰荣华房地产开发有限公司签订《荣华大厦管理范围及收费标准的决议》中约定的，缴纳自2014年6月1日起至2017年6月30日止的商业部分每月5元/㎡的物业管理费共计289995元，并支付延迟缴纳期间的资金占用费，以后每月支付物业费8135元。原告多次找被告协商无果，诉至本院，引起诉讼。另查明，十堰市和安物业经营管理有限公司具备物业管理资质。荣穗大厦2楼面积为558.38㎡、3楼面积为534.61㎡、4楼面积为534.61㎡。2楼、3楼商户2014年5月30日清退，4楼商户2014年9月30日清退。经我院前往湖北省十堰市不动产登记中物业管理科查询，商业用房的物业服务费没有政府指导价，为市场调节价。而本案中所涉房产荣穗大厦2、3、4楼前业主均按每月5元/㎡向原告缴纳物业服务费。本院认为，原告十堰和安物业经营管理有限公司与荣华大厦业主委员会、十堰荣华房地产开发有限公司签订《荣华大厦管理范围及收费标准的决议》约定原告管理范围及物业收费标准，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，而被告通过生效的法律文书从十堰荣华房地产开发有限公司处取得荣穗大厦2、3、4楼房产的所有权，截止原告起诉前，被告未对原告的物业服务提出异议，应认定为其认可原告继续为其进行相关物业管理服务。被告接受原告提供的物业服务，应当支付物业服务费，因此对于原告要求被告支付2014年6月1日起至2017年6月30日物业管理费的诉讼请求本院予以支持，但该2、3、4楼层自2014年6月1日起处于空置状态，参照武汉市物业管理条例第十二条：“房屋交付前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。”的相关规定，本案所涉及的荣穗大厦2、3、4楼空置期间的物业费服务费因被告庭审时提出按每月物业服务费的80%缴纳，原告在庭审调解时亦同意，因此，综合本案实际情况，荣穗大厦2、3、4楼空置期间的物业费服务费按每月物业服务费的80%缴纳较为适宜。被告迟延交纳物业服务费，应当向原告支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。关于本案被告延期缴纳的物业费数额本院认定如下：2楼物业费为：5元/㎡×558.38/㎡×37个月=103300.3元；3楼物业费为：5元/㎡×534.61/㎡×37个月=98902.85元；4楼物业费为：5元/㎡×534.61/㎡×33个月=88210.65元；空置期间2、3、4楼的物业费服务费按80%缴纳为：（103300.3+98902.85+88210.65）元×80%=232331.04元。综上，自2014年6月1日起至2017年6月30日止被告中国银行股份有限公司十堰分行欠原告十堰和安物业经营管理有限公司物业管理费共计232331.04元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告中国银行股份有限公司十堰分行自本判决生效之日起十五日内给付原告十堰和安物业经营管理有限公司物业服务费232331.04元以及逾期支付物业服务费的违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。二、自2017年7月1日起，若荣穗大厦2、3、4楼仍处于空置状态，则被告中国银行股份有限公司十堰分行按每月物业服务费的80%，即4元/㎡支付物业服务费，若正常经营则按每月5元/㎡向原告十堰和安物业经营管理有限公司支付物业服务费。三、驳回原告十堰和安物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。义务人未按判决指定期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6766元，减半收取计3383元，由被告中国银行股份有限公司十堰分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书生效之日起计算。审判员 汪斌二〇一七年八月十日书记员 赵娟本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 关注公众号“”