（2017）苏0115民初3308号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-14
案件名称
原告南京青和物业管理有限公司与被告管春兰、潘德俊等物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京青和物业管理有限公司,管春兰,潘德俊,潘云,潘彧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初3308号原告：南京青和物业管理有限公司，统一社会信用代码91320117738896843H，住所地南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2。法定代表人：褚志群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：管春兰，女，1947年4月29日生，汉族。被告：潘德俊，男，1946年10月28日生，汉族。被告：潘云，女，1979年9月21日生，汉族。被告：潘彧，女，1973年3月26日生，汉族。原告南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青和物业公司的委托诉讼代理人程高明、陈耿，被告管春兰、潘德俊到庭参加诉讼，被告潘云、潘彧经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧支付拖欠的2015年1月28日至2015年12月31日的物业服务费4365元（261.48㎡×1.5元/月/㎡×11个月+261.48㎡×1.5元/月/㎡×4天），并支付违约金218.3元，合计4583.3元。事实和理由：管春兰、潘德俊、潘云、潘彧系九岛梦都城小区××室房屋业主。2011年1月28日，其与管春兰、潘德俊、潘云、潘彧签订包含《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等在内的业主手册，约定由其为管春兰、潘德俊、潘云、潘彧所在的九岛梦都城小区提供前期物业管理服务。《前期物业服务合同》约定，管春兰、潘德俊、潘云、潘彧所有的九岛梦都城小区××室应按照1.5元每平方米的标准交纳物业服务费用，《临时管理规约》约定，欠费业主应向物业管理企业交纳应交物业费用数额5%的违约金。现其履行了物业服务合同约定的各项义务，但管春兰、潘德俊、潘云、潘彧欠其2015年1月28日至2015年12月31日的物业费4365元未付，经协商未果，故诉至法院。被告管春兰、潘德俊辩称：1、原告青和物业公司在提供物业服务的最后一年疏于管理，服务存在瑕疵，且违法组织工程施工，给小区环境造成巨大破坏，其多次与青和物业公司协商对物业费进行打折，因协商未果一直未能缴费，其并非有意拖欠物业费，青和物业公司主张违约金理由不当；2、其第一次交纳的物业管理费中包含了915元的装潢服务费，后青和物业公司又向其收取了900元的建筑垃圾费，其认为物业公司属重复收费，应在其所欠缴物业费中予以抵扣；3、其原意按照两级法院的生效判决履行交费义务。被告潘云、潘彧未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行审查，认定事实如下：被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧系九岛梦都城小区××室房屋业主。2011年1月28日，原告青和物业公司与管春兰、潘德俊、潘云、潘彧签订包含《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等在内的业主手册，其中《前期物业服务合同》约定由青和物业公司为管春兰、潘德俊、潘云、潘彧所在的九岛梦都城小区提供前期物业管理服务，管春兰、潘德俊、潘云、潘彧所有的九岛梦都城小区××室房屋应按照1.5元每平方米的标准交纳物业服务费用，《临时管理规约》约定，未按时交纳物业服务费用的应向物业管理企业交纳应交物业费用数额5%的违约金。另查明，管春兰、潘德俊、潘云、潘彧所有的九岛梦都城小区××室房屋面积为261.11平方米。青和物业公司备案的物业收费标准为别墅每月每平方米2元，与业主约定按照每月每平方米1.5元的标准收取。根据上述房屋面积及收费标准，现管春兰、潘德俊、潘云、潘彧共欠缴青和物业公司11个月零4天的物业费计4360.54元（261.11㎡×1.5元/月/㎡×11个月+261.11㎡×1.5元/月/㎡×4天）。再查明，九岛梦都城小区尚未成立业主委员会。青和物业公司现已撤场，不再对九岛梦都城小区提供物业服务。审理中，经本院现场勘察，现九岛梦都城小区区域内在公共绿地内种菜、养鸡现象普遍，公共绿地破坏严重，卫生状况较差；小区内的公共河道遭到侵占，违章建筑较多。经本院调查，以上现象在青和物业公司服务期间内较为严重，在青和物业公司撤场后，广东碧桂园物业服务股份有限公司南京分公司对以上问题进行了整治，但以上情况现在依然存在。上述事实，有前期物业服务合同、临时管理规约、商品房预售合同、备案表、现场照片、调查笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧与原告青和物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，依照前期物业服务合同的约定，管春兰、潘德俊、潘云、潘彧作为九岛梦都城小区××室房屋业主，应交纳2015年1月28日至2015年12月31日的物业服务费4360.54元。青和物业公司主张的业主房屋面积与实际面积不符，应以实际面积即261.11平方米作为物业费计算基数。因青和物业公司作为小区物业服务企业，在提供服务期间内的物业服务存在一定的瑕疵，本院根据现有证据并综合本案具体情况，酌定管春兰、潘德俊、潘云、潘彧支付物业服务费3052.38元（4360.54元×70%）。对于青和物业公司主张的违约金部分的诉请，因青和物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。被告潘云、潘彧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京青和物业管理有限公司支付物业服务费3052.38元。二、驳回原告南京青和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告南京青和物业管理有限公司负担17元，被告管春兰、潘德俊、潘云、潘彧负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费。审 判 长 李 青代理审判员 彭 鄢人民陪审员 王必伦二〇一七年八月十日书 记 员 戴家辰 来源：百度搜索“”