（2017）甘0102民初2830号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-11-06
案件名称
孙某某和兰州顺泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙某某,兰州顺泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第三十九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十五条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初2830号原告孙某某。委托诉讼代理人：贾洪波，甘肃吉庆律师事务所律师。被告：兰州顺泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：冷文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏某。原告孙某某诉被告兰州顺泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人贾洪波、被告兰州顺泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《兰州名城广场认购协议》第3条、第6条定金条款无效；2、请求被告退还原告定金60000元，并承担逾期退款利息3600元，两项合计63600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月26日，原告参加了被告举行的兰州名城广场3号楼认购活动，被告销售人员介绍说楼盘的交房期限为2017年年底；付款方式为签订商品房买卖合同时支付总房款的50％，房屋交付使用前再支付总房款的50％。在此基础上，原告打算购买3号楼3319室和3320室两套房屋，在办理认购签字手续时，因销售现场人多嘈杂，加上被告提供的格式化认购协议字体很紧密也很小，在没有完全看清内容的情况下签了字。此后，原、被告在签订商品房买卖合同时产生了严重分歧，被告提供的售房合同基本内容与其销售人员在原告认购时介绍的情况不符，要求原告在认购协议签订之日起7日内付清全部房款，或付清50％房款，剩余50％办理银行按揭贷款；交房时间也推后到2018年年底。经数次协商，双方未能就付款方式和交房期限达成一致。鉴于此情况，原告提出退款，但被告以《认购协议》约定定金不退为由拒绝。原告认为：首先，认购协议签订后，原被告双方就商品房买卖合同的主要条款无法达成一致，最终无法签订合同，不能归责于原告。其次，被告所提供的《认购协议》属格式条款，协议第3条将认购金直接规定为定金不予退还；第5条规定如果银行按揭不被批准，购房人只能在五日内一次性付清剩余房款。但实际生活中，购房人很难在短期内一次性付清余款，这明显是在加重购房人责任；并且，整个《认购协议》只字不提交房期限问题，是在有意回避自己的责任，排除对方主要权利，这都违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定。再次，《认购协议》全文为“小五号”字且字体密集，让普通人很难短时间内看懂条款含义，其关键内容未做能引人注意的特别标示，违反了格式条款提供方的合理提示及说明义务。综上，原告对双方未能签订购房合同并无过错，双方所签《认购协议》是由被告提供的格式条款，其中定金约定因违反合同法相关规定应属无效，被告拒不退款的行为已侵害了原告合法权益。为此，原告诉至法院。被告兰州顺泰房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的认购协议符合合同法要求，不违反法律强制性规定，认购协议合法有效。2016年3月26日双方签订了两份《兰州名城广场认购协议》（协议编号分别为033、034，以下均简称为“认购协议”），原告孙某某定购了被告开发的位于兰州名城广场3号楼3319室、3320室两套房屋，房屋总价分别为1,053,008元和1,076,064元，根据上述两份认购协议的约定，原告应于签订认购协议时向被告支付购房定金3万元每套，并于签订协议后七日内，缴足购房首期款并备齐办理按揭贷款所需的资料等手续。原被告作为具有相应民事行为能力的行为人出于真实的意思表示签订上述两份认购协议，且协议约定的内容没有违反法律强制性规定，也不存在法律规定的无效情形，两份认购协议合法有效，认购协议所确认的内容对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故该认购协议合法成立并生效，对双方均有法律约束力。2、原告未按认购协议约定履行义务，已构成违约。认购协议第四条明确约定原告应于签订协议后七日内，缴足购房首期并办理按揭贷款所需的资料等手续；若选择一次性付款的，需在签订协议后七日内付清全部购房款。但在约定期满后，原告一直没有缴付房款也未办理相关按揭贷款手续。被告于2016年4月6日向原告发出催款通知函，要求其在函告发出之日起7日内前来支付兰州名城广场3号楼3319室、3320室的房款。原告在2016年4月10日收到催款通知函后进行了书面回复，表示其不能按照认购协议的约定履行义务，并要求被告在收到复函后退还共计六万元定金。截止今日，原告未依照约定交付购房款或提供办理按揭贷款的材料及手续、未能与被告签订《商品房买卖合同》。根据认购协议第六条约定：本协议为不可撤销协议，乙方未在签订本协议之日内履行本协议所约定的限期缴足首期以及准备办理银行按揭贷款手续相关材料的义务，即视为乙方违约，甲方将取消本协议项下的乙方所购房屋的优惠金额，没收乙方所缴纳的定金，并有权将房产另售他人。原告未按照认购协议履行约定义务，已经构成违约，被告有权没收其已支付的定金。综上所述，认购协议合法有效，原告违反诚实信用原则，以各种不合理理由拒绝履行合同义务，已经构成违约。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院予以确认如下：2016年3月26日，原告孙某某参加了被告兰州顺泰房地产开发有限公司举行的兰州名城广场3号楼认购活动，并在被告销售人员的介绍下认购了兰州名城广场3号楼3319室、3320室两套房屋，双方签署了由被告提供的全文为小五号字体的格式条款认购协议，协议约定，原告基于对涉案房产充分了解并仔细阅读了被告提供的商品房买卖合同范本及相关文件后，确认没有异议自愿定购涉案房产，单价17,600元／平方米，总价分别为1,076,064元和1,053,008元。原告在接到被告通知后15日内网签商品房买卖合同。选择按揭付款的，原告有权在获得银行按揭贷款申请批准后在行签订商品房买卖合同，原告应在签订本协议并缴纳定金后7日内缴足首期款及办理按揭贷款手续，首付款比例依据原告购房套数和资信状况以及银行相关规定执行，若原告缴纳的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的，原告应在办理按揭贷款手续前补足差额，若原告因故无法获得按揭贷款，则付款方式变更为一次性付款，原告应在接到被告通知之日起5日内付清剩余付款，逾期按总付款的20%承担违约金。选择一次性付款的，应在在签订本协议后7日内付清。协议签订后，原告前期向被告缴纳的认筹金6万元即转化为定金，由被告向原告出具了定金收据。后原被告在签订商品房买卖合同时产生了严重分歧，原告认为被告要求原告在认购协议签字之日起7日内一次性付清全部房款，或首付50％房款，剩余50％办理银行按揭贷款，加重了其付款责任，同时，交房时间推后到2018年年底，并认为在办理认购签字时，因销售现场人多嘈杂，被告提供的格式化认购协议书字体小并紧密，在没有看清楚的情况下签了字。经多次协商，双方未能就付款方式和交房期限达成一致，原告遂要求解除协议退还定金，被告予以拒绝并于2016年4月6日向原告发出催款通知函，要求原告在函告发出之日起7日内支付兰州名城广场3号楼3319室、3320室的房款。原告在2016年4月10日收到催款通知函后进行了书面回复，表示其不能按照认购协议的约定履行义务，并要求被告退还定金60000元，而被告认为认购协议内容没有违反法律强制性规定，也不存在法律规定的无效情形，故认购协议合法有效，对双方具有约束力，故认购协议约定的定金60000元不予退还，双方酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合采取上述“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。2016年3月26日，原告孙某某在被告兰州顺泰房地产开发有限公司举行的兰州名城广场3号楼认购活动中，签订了由被告提供的该3号楼3319室、3320室两套房屋的格式认购协议，并按约定缴纳了定金，该协议系双方的真实意思表示，并无明显免除或者限制其责任的条款，亦不存在法定无效情形，协议的内容合法有效，对双方均有约束力。虽然被告在其组织的大型认购活动中向原告提供的格式条款认购协议字号偏小、字体较密，增加了原告充分了解协议内容的难度，存在一定的瑕疵，但不影响该协议的效力，且双方签订的该认购协议首部声明被告向原告提供了涉案商品房买卖合同范本及相关文件，现原告孙某某以被告提供的认购协议字号小字体紧密、认购现场人多嘈杂、认购时间紧张，导致其未能处分了解协议内容，在签订商品房买卖合同时发现该协议加重了其付款责任，且认购协议中交房时间不明，导致双方无法继续履行协议签订商品房买卖合同完成房屋买卖，请求确认原、被告签订的认购协议中定金条款无效，本院不予支持。但原、被告签订的认购协议现已实际解除，被告的行为亦有一定瑕疵，结合本案案情及公平原则，对原告要求被告退还60000元的认购定金，并承担利息损失的诉讼请求，本院酌定被告返还原告定金20000元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告兰州顺泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙某某定金20,000元。二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，原告孙某某负担834元，被告兰州顺泰房地产开发有限公司负担556元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 毛世祥二〇一七年八月十日书记员 陈丽萍 百度搜索“”