（2017）苏0621民初3197号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2018-06-24
案件名称
3197南通东湖物业管理有限公司与储开成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通东湖物业管理有限公司,储开成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初3197号原告南通东湖物业管理有限公司，住所地海安县中城街道（原海安镇）宁海南路197号。法定代表人葛增春，公司总经理。委托诉讼代理人杨小梅，公司职员。委托诉讼代理人周旭，江苏维多利律师事务所律师。被告储开成，男，现住海安县。原告南通东湖物业管理有限公司（以下简称东湖公司）与被告储开成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告东湖公司的委托代理人周旭、杨小梅，被告储开成到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告东湖公司向本院提出的诉讼请求，要求被告储开成支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费4683元，滞纳金3587元（2015年4月1日起开始暂计算至2017年5月8日，按照日千分之三的标准计算）。事实和理由：原告系七星首府小区物业服务公司，被告为七星首府小区4号楼2单元402室业主，房屋建筑面积86.7㎡。原告为被告提供了物业服务，但被告未缴纳2015年1月1日至2017年12月31日物业费。被告储开成辩称：东湖公司的服务没有达到物业合同的约定标准，所以我不愿意出物业费。经审理查明：2012年，江苏置佳置业有限公司通过招投标方式将七星首府物业项目委托给上海东湖物业管理公司，并签订了《前期物业管理服务协议》。2013年，储开成购买七星首府5幢2单元402室，房屋面积为86.7平方米，并于2013年10月24日办理房屋交付手续。上海东湖物业管理有限公司海安分公司与储开成签订前期物业管理服务协议，协议约定物业使用人应于每年的交房通知单开出之月起1个月内交纳年度物业管理服务费（年缴），如过缴费期仍未交纳的，从交房通知单开出之月起第三个月起每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理费标准为高层1.5元/㎡·月。2016年8月，东湖公司与海安县七星首府小区业主委员会签订物业管理合同，约定委托管理期限为两年，自2016年8月至2018年8月；合同收费采用包干制（按年收费），高层住宅管理服务费标准为每月1.5元/㎡；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交费千分之三收取滞纳金，即每年第一季度三个月为当年度缴费期，如不缴纳，从第四个月第一天开始，按年缴费额计算逾期滞纳金。为收取物业服务费，原告曾电话通知、上门催收,催收未果。另查明，上海东湖物业管理有限公司海安分公司已于2017年7月份注销，原告未能提供上海东湖物业管理公司或者上海东湖物业管理有限公司海安分公司授权东湖公司代为催缴或收取物业费的证据。以上事实，有当事人陈述，原告提交的前前期物业管理服务协议、物业管理合同、商品房结算及进户凭证、律师函、快递单、挂号函收据、照片等证据在案佐证。本院认为：原告依据物业合同主张权利，但是2012年1月1日的《前期物业管理服务协议》是由上海东湖物业管理公司签订的，2013年10月24日的前期物业管理服务协议是由上海东湖物业管理有限公司海安分公司签订的，本案原告非两份物业合同的当事人，依据合同相对性原则和我国《民事诉讼法》规定的起诉条件，原告未经授权无权代表上海东湖物业管理公司或者上海东湖物业管理有限公司海安分公司主张2013年10月24日至2016年7月份物业费。2016年8月，南通东湖物业管理有限公司与海安县七星首府小区业主委员会签订物业管理合同，合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，应当认定为有效。对于小区业主委员会代表全体业主订立的合同属于法定的集体合同，对包括被告储开成在内的全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，东湖公司作为物业服务公司已经履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费。储开成应交付东湖公司2016年8月日至2017年12月的物业费。被告储开成辩称原告东湖公司的物业服务存在诸多问题不符合合同约定，但未能提供证据予以佐证，故对于被告储开成的辩称意见本院不予采纳。关于违约金，根据合同约定，缴费期为每年的第一季度三个月，若不缴纳，从每年第四个月第一天开始计算滞纳金。合同签订时为2016年8月，被告无法在合同约定的第一季度履约，故双方该年度交费时间约定视为未约定。被告应予年度届满时履行，逾期应承担违约责任。至本院判决时，2016年8月至2017年7月期间的物业费已届履行期，被告应当缴纳该年度物业费。2017年8月至2018年8物业费虽然应于2017年第一季度缴纳，但原告仅主张2017年12月前的物业费，符合法律规定。双方合同约定的滞纳金（违约金）超过了法律规定的年利率24%，超出部分应认定为无效，应按照年息24%的标准计算违约金。本院认定被告拖欠自2016年8月至2017年7月的物业服务费1560.6元（86.7㎡*1.5元/㎡·月*12个月），自2017年8月1日起算违约金，违约金为10.3元；自2017年8月起至2017年12月的物业费为650.25元（86.7㎡*1.5元/㎡·月*5个月），自2017年4月1日起算违约金，违约金为56.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告储开成给付原告南通东湖物业管理有限公司物业费2210.85元、违约金66.7元。二、被告储开成给付原告南通东湖物业管理有限公司违约金66.7元上述两项合计2277.55元，被告储开成于本判决发生法律效力后10日内履行。如果被告储开成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南通东湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告储开成负担（已由原告代垫，被告储开成于履行上述义务时一并给付本案原告）。本判决为终审判决。代理审判员 张彦兵二〇一七年八月十日书 记 员 崔静怡