（2017）京01民终5151号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-08-23

案件名称

王宝环与孙立京农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王宝环,孙立京

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5151号上诉人（原审被告）:王宝环，女，1968年6月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙立京，男，1975年2月21日出生。委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。上诉人王宝环因与被上诉人孙立京农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人王宝环及其委托诉讼代理人韩培红、被上诉人孙立京及其委托诉讼代理人黎晨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宝环上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙立京的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定无效的三个理由均不成立，第一、孙立京与王宝环的身份是一致的，均不是涉案房屋所在地王庄村人，且均为延庆镇村民，农业户口，在主体身份一致的前提下，孙立京可以合法取得涉案房屋，王宝环同样可以合法取得。第二、房屋已经出售给了孙立京，已不属于村里的集体财产。一审法院在审理同一个案件时适用了不同的标准，对王宝环不公平。孙立京辩称，王宝环的主张没有法律依据，应当予以驳回。孙立京向一审法院起诉请求：1、确认我与王宝环签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令王宝环返还房屋（北房七间、西房两间）及院落，我退还王宝环购房款78万元，王宝环新建房屋我同意按照评估价款进行补偿。一审法院认定事实：本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇王庄村委会（以下简称王庄村委会）后面的宅院（该院落内现有北房上下两层各七间、南房上下两层各六间、地下室；该处宅院从未发放过《集体土地建设用地使用证》，亦未登记过门牌号码）。上世纪70年代上下为“知青”住宿所用的宿舍，该宿舍亦是由王庄村委会建造；后来国家取消“知青”上山下乡政策，原住在宿舍的“知青”走了以后，该处房屋收回王庄村委会所有（作为大队部办公之用）。上世纪80年代，王庄村委会响应国家关于乡（镇）、村办企业以繁荣经济的号召，于1980年前后在知青住宿用过的房屋院落范围内盖起了村办印刷厂，当时建造情况如下：北房七间属于印刷厂办公室及工厂生产之用，三间西房系库存纸张等物资之用。2000年上下因村办印刷厂经济不景气而倒闭解散。王庄村委会将该处院落内西房一间作为大队部。后王庄村委会新建大队部，办公条件得以改善，原大队部搬至现在办公地址。为了偿还外债以及提高村民福祉待遇等，王庄村委会决定将归其所有的位于王庄村委会后面的老印刷厂及院落予以出售，当时王庄村村民无一人愿意购买。2011年6月17日，王庄村委会与家住上水磨村的村民孙立京签订了《房屋买卖协议》，协议约定主要内容如下：一、甲方王庄村委会自愿将其所有的、位于王庄村委会后的老印刷厂（包括北房七间、西房两间及院落）卖与乙方孙立京。东西长22.87米、南北长14.4米；二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币29万元整；三、乙方孙立京在协议签订后3日内将房款一次性交与甲方王庄村委会；四、甲方王庄村委会保证该房产合法、权属清晰，有合法的土地使用权；五、甲方王庄村委会应在30日内将该房产交付乙方孙立京；六、本合同签订后，甲乙双方任何一方均不得以任何理由解除本合同；七、甲乙双方自签订本合同后，该房产所有权随之转移，日后如遇国家征占、拆迁等与甲方无关；八、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字（盖章）后生效。该《房屋买卖协议》上有甲方王庄村委会以及延庆县延庆镇王庄村党支部盖章、签字（签字人为时任党支部书记的李清以及村主任车纪亮），乙方孙立京签字确认，日期为2011年6月17日。另外经本院核实，王庄村委会在将其所有的该处院落以及院落内房屋卖与本案孙立京的过程中，曾召开了王庄村村民代表大会以及王庄村党员代表大会和王庄村“两委”班子会议，研究决定将本案诉争的老印刷厂及院落卖与上水磨村村民即本案孙立京；当时村民代表以及党员代表和“两委”成员一致同意将上述院落及房屋出售给孙立京；只因时间久远，加之村委会换届频繁，上述会议记录未能保存下来。合同签订后，孙立京依约向王庄村委会交纳了房款；王庄村委会亦将该院落及房屋交与孙立京居住之用。孙立京在使用该处院落及房屋过程中，将西房两间进行了翻建，北房七间没有进行改扩建。2013年12月16日，为了筹资孙立京将自己拥有的王庄村原老印刷厂院落及房屋（北房七间、西房两间及院落）卖与延庆镇小营村村民即王宝环，双方签订了《房屋转让协议》，该协议主要内容如下：一、甲方孙立京将归其所有的位于北京市延庆区延庆镇王庄村的房产（包括北房7间、西房2间及院落一处）转让给乙方王宝环；二、上述房产转让价格为人民币780000元；三、甲方孙立京应在收到转让款后当日内将上述房产交付乙方王宝环，甲方孙立京应保证无欠费、该房产无任何纠纷，如有纠纷，由甲方孙立京负责；四、乙方王宝环自接受该房产后，该房产所有权发生转移，之后该房产的任何损失、纠纷应由乙方王宝环负责，而与甲方孙立京无关，今后如遇国家征占、拆迁等亦与甲方孙立京无关；五、违约责任：若甲方违约应赔偿乙方违约金50万元；若乙方违约应赔偿甲方违约金50万元；六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份具有同等法律效力，自双方签字之日起本协议生效。该协议上有甲方孙立京签字加印指纹以及乙方王宝环签字加印指纹，日期为2013年12月16日。合同签订后，孙立京依约交付了本案诉争房屋及院落，王宝环向孙立京支付了房款780000元。本院在审理过程中，孙立京曾于2017年3月16日向本院递交书面的《房产评估申请书》，申请事项如下：申请法院委托评估机构对王庄村“老印刷厂”院内房屋进行重置成新价评估。王宝环于2017年4月14日向本院出具书面的《不同意进行房产评估的意见》，载明王宝环在现阶段不同意并不配合法院对本案诉争房屋及院落进行重置成新价评估的意见与立场。鉴于此，本院向双方释明，关于重置成新价评估问题以及房屋（院落）补偿问题双方可自行协商处置或通过另行起诉的方式予以妥善处理；鉴于本案中双方对诉争房产的性质、法律适用等均持有截然相反之观点，本院只对双方签订的《房屋转让协议》之法律效力以及原有房屋及院落的归属进行裁决；至于王宝环在本案诉争院落内翻建的房屋以及新建的房屋等，可待相关准备工作到位后另行处理。另查明，王宝环系北京市延庆区延庆镇小营村村民；其在购买孙立京的本案诉争的“老印刷厂”院落内房产后对其进行了一定程度的改扩建，即拆除了原有的两间西房，并在原北房七间的基础上又加盖了一层房屋；另外，在宅院内新建南房两层楼结构（上下各六间），另加一地下室。本案诉争的院落及房屋占用的土地系属延庆区延庆镇王庄村宅基地范畴，王庄村委会在当年为“知青”建造宿舍以及后来盖村级企业“老印刷厂”过程中，均未对该土地性质进行变更。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、村委会证明、派出所证明、照片等证据材料及谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，根据我国现行的《土地管理法》等法律、法规的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住。双方争议焦点以及本院审判难点在王庄村委会与孙立京签订的《房屋买卖协议》的法律效力问题以及孙立京与王宝环签订的《房屋转让协议》的法律效力问题。王庄村委会与孙立京签订《房屋买卖协议》后双方已经按约定全面履行了各自合同义务：作为出卖方王庄村委会，将所涉宅基地院落以及房屋交与孙立京居住之用；作为买受方孙立京，依约向王庄村委会支付了价款并履行了其他附随义务；故该合同条款已经履行完毕，作为王庄村非集体经济组织成员的本案孙立京，已经通过《房屋买卖协议》获得本案诉争宅院院落的使用权以及地上物（房屋）的所有权；作为代表王庄村全体村民利益的王庄村委会行使集体所有土地（宅基地）使用权流转以及地上物（房屋）所有权转让的行为已达到预期效果。综上，足以认定王庄村委会与本案孙立京签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院依法予以认可。孙立京与王宝环签订的《房屋转让协议》因违反法律、法规等强制性和禁止性规定而无效。孙立京与王宝环分属两个不同的集体经济组织，双方之间的农村房屋买卖行为违反我国现行法律的强制性规定。鉴于庭审中王宝环明确以书面形式反对对本案诉争宅院内房屋进行评估鉴定，本院考虑到案件审判程序严谨性问题以及鉴定评估需要双方互相配合等现实问题，结合本院已向双方释明相关法律规定以及法律后果，本院综合认定有关王宝环在本案诉争宅院内新建房屋重置成新价鉴定问题可另行通过诉讼或双方私下协商解决，本院在本案中以不作具体处理为宜。判决：一、孙立京与王宝环签订的《房屋转让协议》自始无效。二、孙立京返还王宝环房屋价款七十八万元整，于本判决生效后七日内履行。三、王宝环返还孙立京本案诉争的、位于北京市延庆区延庆镇王庄村村民委员会后面北房一层七间及对应的宅院，于本判决生效后七日内履行。四、驳回孙立京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙立京的诉讼请求为确认其与王宝环签订的《房屋买卖协议》无效、王宝环返还房屋，故王庄村委会与孙立京签订的《房屋买卖协议》效力不属于本案审理的范畴，一审法院对上述合同的效力作出判定不当，本案应仅对孙立京的诉讼请求做出处理。孙立京与王宝环交易房屋的性质为农村宅基地上的房屋，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。王宝环非延庆区延庆镇王庄村村民，不具备享有该村宅基地的身份，故其与孙立京签订的《买卖房字据》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，王宝环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由王宝环负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　王茂刚审 判 员　辛　荣审 判 员　柳适思二〇一七年八月十日法官助理　黄旭宁书 记 员　舒　妍 微信公众号“”