（2017）粤1322民初1963号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-04
案件名称
冯丽与胡静行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯丽,胡静,博罗县石湾镇金宝地产中介
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初1963号原告：冯丽，女，汉族，1972年8月21日出生，身份证住址：广东省博罗县，委托代理人：江旺顺，广东砝码律师事务所律师。委托代理人：王燕，广东砝码律师事务所律师助理。被告：胡静，男，汉族，1979年6月8日出生，身份证住址：湖北省松滋市，委托代理人：程胜、刘治飞，广东凡立（东莞）律师事务所律师。第三人：博罗县石湾镇金宝地产中介，地址：博罗县。经营者：冼创金，男，汉族，1975年3月15日出生，身份证住址：广东省增城市，原告冯丽与被告胡静、第三人博罗县石湾镇金宝地产中介房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯丽及其委托代理人江旺顺、被告胡静及委托代理人程胜，第三人博罗县石湾镇金宝地产中介经营者冼创金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同》及《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司提前赎房产证合同》。2.被告应支付原告违约金人民币150000元（计算方式：房屋成交总价750000元×20%=150000元）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月27日，原、被告双方经惠州市博罗县石湾镇金宝地产中介主持，签订了《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同》。该合同约定原告将位于广东省博罗县石湾镇江滨路北侧丽湾花园丽涛阁1号楼7层C号房屋转让被告，该房屋建筑面积160.11平方米（以房产面积为准），房屋总成交价为人民币750000元。此外，该合同对原、被告双方有关案涉及房屋交易的各项条件、措施、步骤等作了具体、明确的约定。2016年7月1日，原、被告双方在博罗县石湾镇金宝地产中介主持下又签订了《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司提前赎房产证合同》。尽管上述合同的相关约定具体、明确，然被告在支付部分购房款后不再依约付款。原告多次催促被告依约履行合同，但被告却置之不理。无奈，原告向法院起诉。被告答辩称，一、合同约定的付款时间及条件。2016年5月27日答辩人与冯丽及博罗县石湾镇金宝地产中介共同签订《房屋买卖合同》，约定冯丽将案涉房产转让给答辩人。该合同第五条对于付款及房屋交付有明确约定，除定金外，其余所有款项的支付均以案涉房产办理过户为前提条件，而案涉房屋至今未能办理过户。二、案涉房产因其所属土地性质问题，导致至今仍不能办理过户，责任不可归结于答辩人，属于不可抗力因素。三、答辩人积极履行合同义务，不但付款没有违约，而是提前支付部分购房款；按照合同约定，答辩人应在签约过户当日支付首期购房款19万元，案涉房屋至今无法过户，答辩人支付首期款的条件至今仍未成就。但在2016年7月1日答辩人与冯丽及博罗县石湾镇金宝地产中介签订《提前赎楼房产证合同》，由答辩人提前支付13万元，用于冯丽赎楼，提前向冯丽支付部分大部分首期购房款。2017年6月5日，答辩人向冯丽发送被告和中介方共同确认的《通知书》，在该通知书中，中介方明确暂时无法过户系权籍调查问题，也明确一俟过户，答辩人对剩余款项，将放弃合同约定的分期付款利益，改为一次性付款。综上所述，答辩人在案涉房屋买卖过程中，没有任何违约行为，反而是提前履行了部分付款义务；案涉房产因其所属土地性质问题，不能办理过户，导致首期款支付条件未成就，责任不可归结于答辩人，属于不可抗力因素；并且案涉《房屋买卖合同》也明确约定时间相应顺延。冯丽所诉，毫无事实及法律依据，恳请贵院依法明察，驳回其全部诉讼请求。第三人答述称，2016年5月27日在我方签了房屋买卖合同付定金3万元，2016年6月10日土地权籍调查通过，同时银行贷款审批通过，2016年7月份时买家胡静支付了13万元房款给卖家原告，到2016年9月份到石湾房管所办理过户，涉案房屋暂时不能办理不予过户，因为该土地属于工业工地，要开发商要补交出让金，从2016年9月份至今我们三方均到房管所咨询该事宜，房管所部门最新的回复可能在2017年6月份可以过户，我们三方都在等过户的消息。本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，原告、被告、第三人签订《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同》（合同编号：JB20160527），约定原告将位于广东省博罗县石湾镇江滨路北侧丽湾花园丽涛阁1号楼7层C号房屋（粤房地权证字第DJ001415**号）转让给被告，建筑面积160.11平方米（以房产面积为准），房屋总成交价为人民币750000元。合同第五条约定：付款方式买卖双方一致同意由买方做《二手房房按揭》方式办理交易过户，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，时间相应顺延；1、签订合同买方以现金方式支付3万元定金，定金可抵作房款；2、银行贷款审批通过后一星期内，双方到石湾房地产交易中心签约过户，当日付首期款19万元，过户成功付清首期款，双方协商7日内甲方交付房屋；3、首付二期10万元，双方协议在2016年7月30日至11月30日，每月支付2万元至付清所付房款；(5)剩余房款43万元，由按揭银行直接付至冯丽的账户。合同签订后，被告于当天向原告支付了30000元定金。2017年6月5日，被告和第三人向原告寄送《通知书》，内容：因遇到该房屋权籍调查问题，至今无法顺利过户到乙方名下，从而导致乙方无法依合同流程从2016年7月30日开始每月支付2万元。现乙方承诺给甲方，如甲方名下的该房屋能顺利过户到乙方名下，过户当天乙方支付全部剩余首付款：人民币壹拾肆万元。2016年6月27日后，被告因案涉房产申请的贷款获中国银行审批通过。2016年7月1日，原告、被告、第三人签订《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司提前赎楼房产证合同》，由被告提前支付13万元，用于原告冯丽赎楼；同时约定待房管所通知可过户一星期内甲方亲自到石湾房管所签名过户给乙方，并约定在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，时间相应顺延；被告于当天向原告支付了130000元。2017年7月14日，博罗县不动产登记中心向本院复函：涉案房产无抵押、无查封；该房产所对应的土地用途为工业用地，非住宅用地；须办理相关土地用途变更、补缴土地出让金后才能正常办理房产过户手续；目前开发商正在走补缴土地出让金流程，预计近期即可办理房产过户业务。本院认为，原告与被告、第三人签订的《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司房屋买卖合同》、《惠州市金宝房地产咨询服务有限公司提前赎楼房产证合同》是三方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告已依约向原告支付定金及办理过户，但由于第三方的原因导致涉案房屋未能过户，则被告支付首期款的条件未能成就；且双方亦于2016年7月1日对首期款进行了变更，由被告提前支付130000元给原告，被告亦于当天向原告支付了130000元，因此，被告在合同履行过程中并不存在违约行为。本案涉案房产无抵押，且被告表示有能力且愿意继续履行，不存在法律和事实上的履行障碍，本案合同的履行可按照合同的约定待土地用途变更后相应顺延。因此，原告请求解除合同及要求被告违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费5650元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟伟志二〇一七年八月十日法官助理 刘燕琼书 记 员 姚丽霞 微信公众号“”