（2017）桂13民终523号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-20
案件名称
江耀玻、来宾市丽景苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江耀玻,来宾市丽景苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终523号上诉人（一审被告）：江耀玻，男，壮族，1981年2月23日出生，住来宾市丽景苑商业城Ｃ区。被上诉人（一审原告）：来宾市丽景苑物业管理有限公司，住所地来宾市兴宾区维林大道418号13-1、13-2第一层。法定代表人：黎耀林，该公司董事长。上诉人江耀玻因与被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司（以下简称丽景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人江耀玻上诉请求：1、撤销一审判决，在查清案件事实的基础上依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人丽景苑物业公司负担。事实和理由：1、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，自2012年至今，被上诉人没有以书面或电话形式向上诉人催缴物业费；2、被上诉人要求支付物业费时间段为2012年6月1日至2014年6月30日，而上诉人所在的丽景苑商业城C区16栋业主自行管理时间是2012年7月1日至2014年7月31日，由业主自行出资聘请门卫值班看守、交公共照明电费等，一审法院认为上诉人也是被上诉人物业管理范围之内，显然是错误的；3、2012年��今，被上诉人并没有证据证明其提供了物业服务的事实，其主张收取的物业费用无事实依据。被上诉人丽景苑物业公司未作答辩。丽景苑物业公司向一审法院起诉请求：1、判令江耀玻支付2012年6月1日至2014年6月30日的物业管理费1549元，水电费、房屋设备运行费等75元（计算至2014年6月30日）；2、判令江耀玻支付所欠费用滞纳金6505.80元（计算至2015年9月30日）；3、本案诉讼费用由江耀玻负担。一审法院认定事实：江耀玻与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定江耀玻购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的丽景苑商业城16栋6单元601号房（建筑面积103.26㎡）。2007年10月15日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，该合同约定了委托管理事项、物业服务内容、物业管理服务费用、物业管理服务质量要求、业主缴纳服务费用的义务、违约责任等，委托管理期限自2007年10月15日至2010年10月15日止。合同第二十二条约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。前述合同到期后，2010年9月28日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）又签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2010年10月16日起至2011年10月15日止。2011年10月16日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）再次签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年10月16日起至2017年10月15日止，第二十二条约定本物业的管理服务费按当地物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收费，其余的内容与前一合同内容基本上一致。2011年8月15日，来宾市物价局作出《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》，载明:一、住宅物业服务收费，“丽景人家”小区按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.60元收取；……三、非住宅用房物业服务收费标准由你公司与业主协商制定；四、电梯维护费和二次供水加压费按实际支出与业主协议合理分摊；五、空置物业服务收费，按来价格[2006]17号文件规定执行；六、你公司每半年要向全体业主公布物业服务费的收支情况。……2014年5月31日后，丽景苑物业公司退出该小区。一审法院认为，丽景苑物业公司作为物业服务企业与建设单位即柳州市银宇房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同，均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。小区业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，没有法律依据，不予采纳。丽景苑物业公司作为提供物业服务的公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，江耀玻作为小区业主应支付相应费用。本案争议焦点在于丽景苑物业公司是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题，本小区业主认为丽景苑物业公司完全没有履行物业管理服务但未提供充分证据予以证明，庭审中，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，结合本小区其他到庭参加诉讼的部���业主的陈述，一审法院对本小区业主主张的丽景苑物业公司未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，予以采纳，故对丽景苑物业公司主张的物业费仅支持80%，再根据合同的约定及来宾市物价局作出的“通知”，物业服务费用应结合物业的面积、单价、欠费时间计算，江耀玻在2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理费为1486.94元（103.26m2×0.60元/月•m2×24个月），故本案中江耀玻应支付2012年6月1日至2014年5月31日的物业管理费为1189.56元（1486.94元×80%）。基于以上情形，对丽景苑物业公司主张的滞纳金6505.80元，不予支持。对丽景苑物业公司主张的“公共照明费75元”，一方面，物业委托管理合同中未明确该项费用所对应的服务内容以及收费标准；另一方面，即便该项费用确因小区公共利益、共用设施的维护使用而支出的费用，该费用的计算也应该由各业主合理分摊，而各业主分摊的费用，应该按欠费期间的整个小区的公共照明、该栋楼房因电梯运行而消耗的电费总量以及参与分摊该费用的业主的数量计算而来，但丽景苑物业公司未能提供证据证实计算该项费用的收费依据以及与业主协商的依据等；但从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及高层楼房的正常使用也离不开电梯的维护使用，根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，对丽景苑物业公司主张的该部分费用酌定为15元（75元×20%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、江耀玻支付来宾市丽��苑物业管理有限公司物业管理费1189.56元；二、江耀玻向来宾市丽景苑物业管理有限公司支付公共照明费15元；三、驳回来宾市丽景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人江耀玻主张被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效问题，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条之规定，人民法院不主动审查诉讼时效是否超过，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故上诉人该主张理由不能成立。二、关于上诉人主张所在的商业城C区16栋业主自行管理不用缴付物业费问题，因丽景苑物业公司与柳州市银宇房地���开发有限公司已签订物业服务合同，对丽景苑小区业主均具有法律约束力。商业城C区16栋业主自行管理行为未得到相关部门认可，且小区物业服务并不只局限于某一栋或其单元楼之内，还有其他公共部分，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故上诉人主张不缴物业费的理由不能成立。三、关于上诉人主张被上诉人未提供物业服务及未向上诉人催缴费用问题，根据丽景苑小区已经生效的裁判文书确认的事实和相关案件当事人的陈述，尽管被上诉人提供的物业服务存在不足，但被上诉人在丽景苑小区内履行过物业服务的义务，并且也及时向包括上诉人在内的欠费业主公告催缴过物业费用，故上诉人该主张理由不能成立。综上所述，上诉人江耀玻的上诉请求理由不充分，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江耀玻负担。本判决为终审判决。审判长 石晓志审判员 侯永魁审判员 黄月秀二〇一七年八月十日书记员 龙 莉附相关法律条文：最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第���条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服���企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”