（2017）陕01民终3948号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-08-10

案件名称

张亚宏、郑妍与西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西安毅达房地产开发有限公司,西安汉杰置业有限公司,张亚宏,郑妍,西安唯德物业管理公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3948号上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地西安雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。上诉人（原审原告）张亚宏，男，1976年12月6日出生，汉族，西安市双鹤医药有限公司员工，住西安市新城区。上诉人（原审原告）郑妍，女，1979年7月25日出生，汉族，明帅航空科技有限公司员工，住址同上，系张亚宏之妻。原审被告西安唯德物业管理公司，住所地西安市新城区长缨东路414号汉杰天赐良苑小区。法定代表人段自力，该公司总经理。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与上诉人张亚宏、郑妍，原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎，上诉人张亚宏、郑妍，原审被告唯德物业公司的法定代表人段自力到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张亚宏、郑妍与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，张亚宏、郑妍购买了毅达房地产公司开发汉杰置业公司代理的位于2005年12月22日西安市××城区长缨东路××．天××小区××单元××层××房，由唯德物业公司代收取张亚宏、郑妍的房屋专项维修资金（俗称大修基金）8617元，因购房面积增加，张亚宏、郑妍补交房屋专项维修资金210元，契税118元，此款由汉杰公司收取。后张亚宏、郑妍得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房厘专项维修资金上缴有关部门，遂以张亚宏、郑妍的商品房无法进行买卖交易为由诉至本院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰·天赐良苑小区系被告毅达房地产开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司、毅达房地产公司均自认唯德物业公司只是代收相应款项，唯德物业公司已将全额交给汉杰置业公司。汉杰置业公司自认所收的房屋专项维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。对于张亚宏、郑妍主张的补交大修基金和契税一节，汉杰置业公司、毅达房地产公司均表示补交的大修基金和契税均未缴纳，目前仍在其公司账户上。2007年6月5日2014年7月15日另查，2015年10月9日西安银行股份有限公司咸宁中路支行出具0136052号西安市房屋专项维修资金交存收据，购房人为张亚宏、郑妍，物业地址为新城区汉杰·天赐良苑房号2-21405，维修资金交存金额8616.54元。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，张亚宏、郑妍与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实、内容不违背国家法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。张亚宏、郑妍购买被告汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，汉杰置业公司、毅达房地产公司应给张亚宏、郑妍出具购房发票。汉杰置业公司、毅达房地产公司收取张亚宏、郑妍房屋专项维修资金，其中8616.54元的大修基金西安银行股份有限公司成宁中路支行已出具购房人为张亚宏、郑妍、物业地址为新城区汉杰·天赐良苑房号2-21405的0136052号西安市房屋专项维修资金交存收据，汉杰置业公司、毅达房地产公司应返还张亚宏、郑妍。但张亚宏、郑妍补交的210元大修基金，汉杰置业公司、毅达房地产公司自认未缴纳，其长期未向有关部门缴纳属违约行为，现应返还该款并承担利息损失。利息起算时间以汉杰置业公司、毅达房地产公司未按约定期限交至有关部门时间起算，另张亚宏、郑妍主张汉杰置业公司、毅达房地产公司未缴纳房屋专项维修资金因政策调整多余部分尚未实际发生，可另案解决。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。关于张亚宏、郑妍主张的补交契税发票，张亚宏、郑妍在庭审中变更诉讼请求为已经缴纳的契税要求返还发票、未缴纳的要求退还契税，现张亚宏、郑妍补交的105元契税，汉杰置业公司、毅达房地产公司自认至今未向有关部门缴纳，应向张亚宏、郑妍返还该款。关于张亚宏、郑妍主张汉杰置业公司、毅达房地产公司办理房产证一节，根据双方合同第十五条约定，汉杰置业公司、毅达房地产公司应当在商品房交付使用后九十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现被告自认房产证未按约定办理，故汉杰置业公司、毅达房地产公司应按合同履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向原告张亚宏、郑妍出具购房发票。二、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向原告张亚宏、郑妍返还8616.54元的西安市房屋专项维修资金交存收据；本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告张亚宏、郑妍已缴纳房屋专项维修资金210元，并承担该款自2014年10月14日至2016年11月4日的利息，利息按同期银行贷款利率计算。三、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还原告张亚宏、郑妍已缴纳契税105元。四、本判决生效后的三十日内，被告西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。五、驳回原告张亚宏、郑妍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担。宣判后，毅达房地产公司、汉杰置业公司、张亚宏、郑妍均不服，向本院提起上诉。毅达房地产公司、汉杰置业公司上诉称，一、天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，我公司可以向相关部门缴纳，没有必要向业主返还。因为该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复。二、关于承担大修基金利息。因为我公司还在与维修资金中心协调相关事宜，因此也没有必要向张亚宏、郑妍支付利息。上诉请求：一、撤销原审判决。二、依法改判或发回重审。三、诉讼费用由张亚宏、郑妍承担。张亚宏、郑妍辩称，一、大修基金按照合同应在90天内交到房管局，毅达房地产公司、汉杰置业公司没有交，2010年国家规定不允许代收大修基金，所以毅达房地产公司、汉杰置业公司应该返还大修基金；二、关于利息问题。大修基金不承担利息是不对的，毅达房地产公司、汉杰置业公司拿了我们的钱就应该给我们算利息。唯德物业公司述称，2006年开发商给业主交房的时候，我是给开放商代收代缴的大修基金，业主交多少我给开发商转多少，这个案子跟我们无关。张亚宏、郑妍上诉称，1、在审理期间，一审法院也叫所有业主专门召开了说明会议，让所有业主重新填写了一份诉讼更改协议，内容主要意思是业主要求毅达房地产公司、汉杰置业公司把大修基金和利息一并交给西安市房屋专项维修资金中心经过核实后，现在国家政策是别人不能代收代缴，只能是毅达房地产公司、汉杰置业公司把所有大修基金与利息全额退还给业主，由业主本人前往西安市房屋专项维修资金中心缴纳；2、毅达房地产公司、汉杰置业公司从2007年6月5日收取了我们交的房屋专项维修资金8617元，那么我们在2007年6月5日交了之后一直到毅达房地产公司、汉杰置业公司2015年5月9日这期间的大修基金的利息毅达房地产公司、汉杰置业公司也应该返还给我们。综上，我方认为一审法院在判决书中没有明确毅达房地产公司、汉杰置业公司应该把大修基金利息该给张亚宏、郑妍一事，违背了司法精神。请求：1、毅达房地产公司、汉杰置业公司返还张亚宏、郑妍缴纳的房屋专项维修资金，并按照同期银行贷款利率支付利息（按照实际交房至补开大修基金发票前时间内的大修基金利息计算）；2、毅达房地产公司、汉杰置业公司承担二审诉讼费。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称：大修基金我们已经交了，票也已经交给一审法官，利息我们不同意支付。唯德物业公司辩称：这和我们没有关系。本院经审理查明，上诉人张亚宏、郑妍已取得西安市新城区长缨东路41号1幢2单元21405室的房屋所有权证书。原审判决查明事实属实。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金专户。本案中，毅达房地产公司、汉杰置业公司收取了张亚宏、郑妍的住宅专项维修资金后，未将该资金存入住宅专项维修资金专户。故张亚宏、郑妍要求毅达房地产公司、汉杰置业公司返还住宅专项维修资金，有事实和法律依据，应予支持。毅达房地产公司、汉杰置业公司上诉认为其可以向相关部门交存住宅专项维修资金，没有必要向业主返还的理由，于法无据，本院不予支持。关于因毅达房地产公司、汉杰置业公司未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给张亚宏、郑妍造成损失一节，毅达房地产公司、汉杰置业公司虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但张亚宏、郑妍已取得所购商品房的房产证，结合本案实际情况，原审判决毅达房地产公司、汉杰置业公司按照中国人民银行同期贷款利率承担占用住宅专项维修资金利息损失不妥，应予变更。毅达房地产公司、汉杰置业公司已收取张亚宏、郑妍购房款并代收契税，原审法院判决其向张亚宏、郑妍出具并交付发票，并无不当。一审判决毅达房地产公司、汉杰置业公司关于不应向张亚宏、郑妍支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。张亚宏、郑妍主张毅达房地产公司、汉杰置业公司未缴纳房屋专项维修资金，原审法院认为因政策调整多余部分尚未实际发生，可另案解决，并无不当。张亚宏、郑妍上诉要求返还并承担利息之理由不能成立。据此，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2011号民事判决书第一项、第三项、第四项。二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2011号民事判决书第二项为：本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司向张亚宏、郑妍返还8616.54元的西安市房屋专项维修资金交存收据并返还张亚宏、郑妍占用房屋专项维修资金210元。三、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初2011号民事判决书第五项为：驳回张亚宏、郑妍要求返还占用房屋专项维修资金利息损失的诉讼请求及其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，张亚宏、郑妍已预交，由承担15元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司共同承担35元。西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担；张亚宏、郑妍缴纳的二审案件受理费50元，由张亚宏、郑妍。本判决为终审判决。审判长　　焦海林审判员　　朱利安审判员　　李美红二〇一七年三月二十七日书记员　　陈雅贤 来源：