（2017）鲁0281民初1616号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2018-02-28
案件名称
杨敏、牛振京等与青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨敏,牛振京,青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司,青岛顺事达房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十六条，第二十四条
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1616号原告：杨敏，女，汉族，住山东省巨野县。委托代理人：陈广振，山东邦治律师事务所律师。原告：牛振京，男，汉族，住山东省巨野县。委托代理人：陈广振，山东邦治律师事务所律师。被告：青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司，住所地胶州市。负责人：宋冬梅，董事长。委托代理人：于佳，女，汉族，住胶州市。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：宋冬梅，董事长。委托代理人：于佳，女，汉族，住胶州市。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行，住所地青岛市市北区。负责人：石松，行长。委托代理人：江崇蛟，男，汉族，住青岛市市北区。委托代理人：盖骏，男，汉族，住青岛市市南区。原告杨敏、牛振京与被告青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司、被告青岛顺事达房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨敏、牛振京的委托代理人陈广振、被告青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司（以下简称顺事达分公司）和被告青岛顺事达房地产开发有限公司（以下简称顺事达公司）的委托代理人于佳、第三人中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行的委托代理人江崇蛟、盖骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求：一、确认涉案商品房预售合同第十二条为无效条款；二、解除原被告所签订的青岛市商品房预售合同，返还购房首付款154468元及38617元利息、按揭款57000元，违约金39797.86元（至起诉之日）；三、支付因逾期交房产生的租房费46800元；四、解除原告与第三人所签订的个人购房借款合同，被告支付第三人未收回的借款余额本息；五、被告承担诉讼费等相关费用。事实与理由：2012年12月30日，原、被告签订了青岛市商品房预售合同，原告购买被告开发的位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区内的商品房一套，总房款274468元，原告如约支付了首付款154468元，合同约定2013年12月8日前交付房屋。但是截止到2013年12月8日交房到期后，被告并未按照合同约定按期交付房屋。原告一直催促被告及时交付原告所购买的房屋，并给予了其宽限期。但被告至今也未交付房屋，导致原告一直租房居住。原告认为，被告截止到起诉之日逾期交房的行为，违反了双方所签订的《商品房预售合同》，给原告造成了巨大的经济损失。综合本案被告根本违约逾期交房的严重违约行为，导致涉案商品房预售合同中的第十二条为无效条款。被告顺事达分公司辩称，同意于2017年12月30日前交付原告房屋，逾期被告同意解除青岛市商品房预售合同。被告顺事达公司辩称，同意于2017年12月30日前交付原告房屋，逾期被告同意解除青岛市商品房预售合同。第三人辩称，在原告还清第三人借款的情况下，第三人同意解除借款合同。原告提交以下证据：证据一青岛市商品房预售合同，证明原告购买了被告的商品房一套，约定交房时间是2013年12月8日前。证据二原告在庭审中明确表示不提交。证据三首付款收据，证明原告于2013年1月4日向被告支付首付款154468元。证据四银行还贷明细信息表，证明原告还款情况。证据五房屋租赁合同，证明由于被告逾期交房，导致原告租房支出的费用。证据六个人购房借款担保合同，证明原告与第三人所签订个人购房借款合同情况。被告青岛顺事达房地产开发有限胶州分公司、被告青岛顺事达房地产开发有限公司共同质证称对证据一的真实性没有异议，对证据三没有异议，对证据四没有异议，对证据五合同真实性不认可，对证明内容也不认可，对证据六没有异议。第三人质证称对原告的证据没有异议。经审理查明，2012年12月30日，原告（乙方）与被告顺事达分公司（甲方）签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买其位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区8号楼4单元2层202户的房屋，价款274468元。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款万分之0计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，合同不解除而继续履行，逾期超过180天，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。2013年1月4日，原告向被告顺事达分公司支付了购房款154468元。2013年1月10日，原告与第三人签订了个人购房借款担保合同，约定第三人向原告发放贷款120000元。2013年5月2日，第三人向原告发放贷款120000元。2013年5月3日，被告顺事达分公司收到原告以银行贷款支付的购房款120000元。原告借第三人款120000元，第三人同意在原告还清借款的前提下解除个人购房借款担保合同，截至2017年4月10日，原告已向第三人偿还借款本金39930.05元、利息20467.37元、尚欠第三人借款本金80069.95元，2017年4月10日以后借款利息按借款合同约定以实际发生的数额确定。合同第十一条约定于2013年12月8日前将房屋交付原告。胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区8号楼4单元2层202户的房屋至今未交付原告，该房屋主体已验收完毕，规划和消防未验收。2013年2月9日，张道伟与牛振京签订了合同书，约定牛振京租赁张道伟位于长江东路371号楼西单元502的房屋，年租赁费15600元。2014年2月9日，张道伟与牛振京签订了合同书，约定牛振京租赁张道伟位于长江东路371号楼西单元502的房屋，年租赁费15600元。2015年2月9日，张道伟与牛振京签订了合同书，约定牛振京租赁张道伟位于长江东路371号楼西单元502的房屋，年租赁费15600元。2016年2月9日，张道伟与牛振京签订了合同书，约定牛振京租赁张道伟位于长江东路371号楼西单元502的房屋，年租赁费15600元。2017年2月9日，张道伟与牛振京签订了合同书，约定牛振京租赁张道伟位于长江东路371号楼西单元502的房屋，年租赁费15600元。经当庭电话核实张道伟，张道伟称两原告租赁了其房屋至今。原告称没有异议。被告称与被告无关。第三人称没有异议。原告明确其诉讼请求：一、确认涉案商品房预售合同第十二条为无效条款；二、解除原被告所签订的青岛市商品房预售合同，返还购房首付款154468元及38617元利息、按揭款57000元，违约金39797.86元（至起诉之日）；三、支付因逾期交房产生的租房费46800元；四、解除原告与第三人所签订的个人购房借款合同，被告支付第三人未收回的借款余额本息；五、被告承担诉讼费等相关费用。上述事实，有原告提交以上证据及原、被告、第三人当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查、质证，可以采信。本院认为，依《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，因原告与被告顺事达分公司签订的青岛市商品房预售合同履行而产生民事责任由被告顺事达公司承担。原、被告签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原、被告在青岛市商品房预售合同第十二条约定逾期交付房屋不解除合同，并由被告承担违约金，该约定不违反法律规定，因此对原告主张解除合同、确认青岛市商品房预售合同第十二条约定为无效条款、返还购买房款及利息、按揭款的请求不予支持。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告在合同第十二条约定自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算180天内按原告已支付房价款日万之0计算违约金低于给原告造成的损失，不符合法律规定，对被告主张依该约定计算违约金的意见不予采纳，依据第十六条规定，确定被告承担自2013年12月9日至2014年6月6日（180天）以原告已付购房款274468元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。依合同第十二条“逾期超过180日，自181天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。”的约定，由被告承担自2014年6月7日至2017年2月17日以原告已付购房款274468元为基数按每日万分之一计算的违约金。原、被告就房屋的迟延交付约定了违约责任，依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，本院已依违约条款确定被告向原告承担违约责任，因此原告再主张被告承担租房费，不予支持。本院未确定原、被告解除双方签订的青岛市商品房预售合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告主张解除与第三人签订的个人购房借款合同，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告青岛顺事达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨敏、牛振京违约金（自2013年12月9日至2014年6月6日以已付购房款274468元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息、自2014年6月7日至2017年2月17日以已付购房款274468元为基数按每日万分之一计算的违约金）。二、驳回原告杨敏、牛振京的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6350元，原告杨敏、牛振京负担5715元，被告青岛顺事达房地产开发有限公司负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，上诉人在上诉期内未预交的，则应当在上诉期满后七日内缴纳，逾期视为放弃上诉。审 判 长 泮晓朋审 判 员 郝李丽人民陪审员 刘振堂二〇一七年八月十日书 记 员 王文杰 关注微信公众号“”