（2017）内0105民初4514号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-06
案件名称
内蒙古海含物业服务有限公司与姚智生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古海含物业服务有限公司,姚智生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市赛罕区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内0105民初4514号原告：内蒙古海含物业服务有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区人民路中段中山东路街道办事处综合楼*层406。法定代表人：许吉庆。委托诉讼代理人：杜毅杰，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苒，慧聪律师事务所律师。被告：姚智生，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘芳（与被告系夫妻关系），现住呼和浩特市。原告内蒙古海含物业服务有限公司（以下简称海含物业公司）与被告姚智生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告海含物业公司委托诉讼代理人杜毅杰、被告姚智生的委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海含物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠物业服务费4690元及违约金1000元，共计5690元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住在呼和浩特市××区西户，房屋面积为113平方米。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。原告与被告事实上存在物业服务关系。而被告于2013年5月10日至2016年9月25日共计欠缴物业服务费共计4690元，物业费单价按照0.98元/平方米/月计算。并依照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，原告提出违约金的诉请。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。姚智生辩称，1.被告与原告海含物业公司并没有形成物业服务合同关系，原告不具备服务资质、不具备服务资格、不具备服务本小区的能力，且原告主体不适格，不符合起诉的条件；2.被告延迟缴纳物业费是因原告首先未履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第67条规定拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用；3.原告诉请已超过人民法院保护的诉讼时效；4.原告提供的所谓的合同当中，管理事项包括若干内容，都没有具体的标准，作为物业服务合同而言，没有具体服务标准的合同是无法履行的合同，是欠缺重要条款的合同；5.双方未约定违约金；6.原告对被告的基本信息、面积都写错；7.原告提交的合同中约定的服务期限是从2013年2月28日至2023年2月27日，但是原告主张2011年、2012年的物业费，其诉请无事实及法律依据；8.原来规划的绿化带变成了商业街和高层建筑，侵害了业主权益，物业未对此进行制止，且店铺出租营业严重影响了业主休息；9.被告向物业公司索要燃气费的号码，物业公司因未交物业费不提供；10.2016年上半年，楼外的污水井堵了，污水堵塞导致被告家门框破裂，后来由业主掏钱，清理了污水井，公共设施损坏未维护。综上，被告不交纳物业费。经审理查明，2013年3月1日，内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司与原告海含物业公司签订《房地产委托物业管理合同》，委托原告对呼和浩特市金桥开发区金桥四路以西、世纪十一路以北的馨康花园北区提供物业服务，合同期限为2013年2月28日至2023年2月27日；物业服务费收费标准为每月0.98元/平方米。合同签订后，原告对馨康花园北区提供了物业服务。被告姚智生是馨康花园小区北区9号楼1单元1楼西户的业主，该住宅房屋面积为113平方米。被告应交纳2013年5月10日至2016年9月25日（共计40.5个月）的物业费4485元（113平方米×0.98元/月·平方米×40.5个月）。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司与原告海含物业公司签订《房地产委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同为有效合同。本案中，被告姚智生作为馨康花园小区北区的业主，该份原告与内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原告与被告形成物业服务合同关系，被告应履行交纳物业费的义务。但鉴于原告提供的物业服务存在公共设施维修不及时、垃圾清运不及时、绿化养护不到位等瑕疵，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院酌情按70%予以支持，即被告应向原告交纳物业服务费3140元。因物业服务合同中未约定违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于被告提出的超出诉讼时效的抗辩理由，合同中未约定交费期限，且原告提交证据证明其催收过物业费，未超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告的其他抗辩理由，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告姚智生于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古海含物业服务有限公司物业费3140元；二、驳回原告内蒙古海含物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姚智生负担。本判决为终审判决。代理审判员吴菲二〇一七年八月十日书记员樊俊杰 来自