（2017）鄂06民终1701号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-30
案件名称
吴祥瑞、杨文琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴祥瑞,杨文琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终1701号上诉人（原审被告）:吴祥瑞，男，1979年2月21日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：王远，湖北胜和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文琴，女，1974年1月23日出生，汉族，枣阳市公路管理局职工，住枣阳市西城开发区。委托诉讼代理人：宋玮，湖北凡成律师事务所律师。上诉人吴祥瑞与被上诉人杨文琴房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴祥瑞及其委托诉讼代理人王远，被上诉人杨文琴的委托诉讼代理人宋玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴祥瑞上诉请求：依法改判吴祥瑞与杨文琴继续履行合同；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2011年10月25日，杨文琴与吴祥瑞签订了房屋租赁合同，约定杨文琴租赁给吴祥瑞单元房一套，租赁期为5年。如乙方在承租期间没有违法违约行为，在同等条件下吴祥瑞享有优先承租权。2016年10月25日合同到期后，杨文琴没有提前一个月通知��祥瑞即要求终止合同，显然违反合同约定。并且杨文琴准备将该房屋租赁给他人，而吴祥瑞在同等条件下享有优先承租权，若杨文琴将该房屋租赁给他人，则吴祥瑞的优先承租权不能实现。为此，吴祥瑞提出上诉，请求二审法院依法改判。杨文琴答辩称，请求维持原判。杨文琴向一审法院起诉请求：1、判令吴祥瑞立刻且无条件搬离所侵占原告的房屋；2、判令吴祥瑞偿还违约期间所产生的房屋租赁费用（2016年10月25日起算，合同期满后租金按每月2000元计算，不足一个月按一个月计算）及违约金6500元；3、判令吴祥瑞承担合同到期后非法占据房屋期间所产生的水费、电费及其他一切相关费用；4、判令吴祥瑞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月25日，杨文琴（甲方）与吴祥瑞（乙方）经双方协商一致，签订了房屋租赁合同一��，甲方将门面单元房公开对外出租，乙方自愿承租，主要内容为：一、甲方租赁给乙方单元房一套，租赁期为五年，自2011年10月25日至2016年10月25日止。如乙方在承租期间没有违法违约行为，在同等条件下乙方享有优先承租的权利。如合同期满任何一方要终止合同的，需提前一个月通知对方，在甲乙双方协商后，重新签订租赁合同或终止合同。二、甲乙双方在签订租赁合同后，乙方需向甲方交纳租赁保证金3000元，2011年10月25日至2013年10月25日已交清租金。2013年10月25日交纳第三年租金13000元。下年租金交纳期定为次年的10月25日前，拖欠租金累计达半个月的，甲方有权收回房屋。保证金和租金在租赁合同签订之前交清。第一、二年每年租金为10000元，第三、四、五年每年租金为13000元。三、合同期满如乙方不再租赁且没有违反合同约定，甲方退还乙方保证金3000元。四、��赁期间，乙方若对房屋进行转租或改变用途应事先取得甲方书面同意。否则视为无效，同时视为乙方违约，甲方有权终止合同。五、租赁期间，乙方若需进行装修，必须经甲方同意并在不改变房屋现有整体结构和确保安全的前提下进行，乙方承担一切装修费用，且保证租赁期满或退租时不得向甲方索要任何装修费和转让补偿费用，并保持现状不得人为损坏，否则甲方有权对损坏部分的价格从乙方保证金中扣除。六、乙方进住时，甲方负责水通、电通。租赁期间水费、电费应由乙方全部负责，其维修费用自理。七、本合同经甲乙双方协商签订后，双方均不得违约，否则，违约方向对方支付当年租金的50%作为违约金。合同签订后，双方履行了交付义务。合同期满后，杨文琴要求吴祥瑞搬离房屋，双方发生争议，经多次协商未果，杨文琴遂诉至法院。一审��时查明，本案争议的房屋位于枣阳市新华路八十八号现枣阳市公路管理局院内，登记所有人是李万立。李万立及其妻已去世。杨文琴是李万立儿媳。李万立其他子女李世田、李秀华、李世玉于2017年3月28日出具证明，表示不参加本案的诉讼，由杨文琴一人作为原告主张权利。一审法院认为，杨文琴与吴祥瑞签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示且不违反法律规定，属于有效合同。双方均应按照合同约定履行。合同约定的租赁期已届满，杨文琴也明确表示不再出租，要求吴祥瑞搬离此房屋，吴祥瑞无合同约定或法律规定继续使用所租房屋，故吴祥瑞应搬离此房屋，且应按原租赁合同约定的年租金13000元支付自合同期满之日起，至搬离此房屋之日之间的房屋使用费；吴祥瑞不按期搬离，构成违约，应承担违约责任。杨文琴要求其按照合同约定支付违约金6500元，予以支持；诉求要求吴祥瑞承担占用房屋期间的水、电费，亦应支持。吴祥瑞辩称理由与法相悖，不能成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、吴祥瑞于本判决生效之日起五日内从租赁杨文琴的房屋内搬离；二、吴祥瑞支付杨文琴逾期腾房占有使用费（自2016年10月26日起至搬离此房屋之日止，按照年租金13000元计算）及违约金6500元，于本判决生效后五日内付清；三、吴祥瑞占用此房屋期间的水电费由吴祥瑞承担；四、驳回杨文琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由吴祥瑞负担，于本判决生效后五日内交纳。二审中，���方当事人未提交新证据。原判认定事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人吴祥瑞与被上诉人杨文琴于2011年10月25日签订的《房屋租赁合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的使用性质使用后的状态。”被上诉人杨文琴在租赁合同期间届满后，明确表示不再续租，要求上诉人搬离租赁房屋，符合法律规定。上诉人吴祥瑞上诉称被上诉人准备将涉诉房屋租赁给他人，其在同等条件下享有优先承租权；被上诉人没有提前一个月通知上诉人终止合同，违反合同约定。对此，上诉人未提交租赁合同到期时，被上诉人准备将涉诉房屋租赁给他人或已将房屋租赁给第三人的证据。而被上诉人是否提前一个月通知上诉人终止合同，并不���致双方续签租赁合同的后果。故一审判令上诉人搬离租赁房屋并无不当。综上所述，上诉人吴祥瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴祥瑞负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一七年八月十日书记员 付亚男 来自：