（2017）鲁1302民初9179号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张会太与临沂新天地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张会太,临沂新天地置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初9179号原告：张会太，男，1972年2月11日生，汉族，住沂南县。委托诉讼代理人：李海滨，山东弥纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹玉柱，山东弥纶律师事务所实习律师。被告：临沂新天地置业有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区开元上城国际1号楼2118室。统一社会信用代码：91371300664429360U法定代表人：盖小虎，总经理。委托诉讼代理人：高峰，男，汉族，1974年6月10日生，该公司法律顾问，住山东省临沂市兰山区。原告张会太诉被告临沂新天地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张会太的委托诉讼代理人李海滨、邹玉柱，被告临沂新天地置业有限公司的委托诉讼代理人高峰参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张会太向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金7586元；2、判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金10115.7元；3、判令被告继续履行合同，立即为原告办理房屋所有权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月11日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告建设的位于兰山区中丘路与金四路五大道“岸芷汀兰”1号楼××室商品房一套。合同签订后，原告依约支付房款，但被告没有按照法律规定及合同约定向原告交房和为原告办理房屋所有权证。原告等小区业主曾多次与被告协商，但均协商不成。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告临沂新天地置业有限公司辩称，1、被告开发的金四路五大道工程在预定时间内竣工，被告根据《商品房预售合同》的约定，已于2015年12月30日前向原告发送了书面的交房通知，故被告已按照合同约定履行了交房义务，不应承担向原告支付逾期交房违约金的责任；2、原、被告双方签订的《商品房预售合同》是房产管理部门印发的格式合同，合同中约定的办证时间在现实中无法实际操作。被告一直在加快推进产权登记备案工作，并同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助业主办理房产证，但不应承担向原告支付逾期办证违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：被告为证实其在合同约定的交房日期前就已经向原告履行了交房义务，向法庭提交了被告于2015年12月21日通过EMS特快专递方式向原告送达涉案房屋交房通知的快递单等证据予以证实。原告质证后对该证据的真实性无异议，且对被告已向其发出交房通知的事实无异议，故本院对被告的此项辩解意见，依法予以认定。另外，原告主张被告虽已通知其交房，但被告向其交付的房屋不符合交房条件，被告辩称其向原告交付的涉案房屋已达到交房条件，向法庭提交了被告已呈报建设工程管理部门备案的《竣工工程质量验收报告》一份，该报告载明：2015年12月18日，经勘察单位山东地矿开元勘察施工总公司、设计单位山东东纬剑工程设计有限公司、建设单位临沂新天地置业有限公司、监理单位济南中建建筑设计院有限公司、施工单位天元建设集团有限公司共同对涉案住宅楼的质量等级进行评定，结论为合格。原告质证后对真实性没有异议，但认为该《竣工工程质量验收报告》不是建设工程主管单位认可的竣工质量报告。本院认为，原告对该《竣工工程质量验收报告》的真实性没有异议，该报告书可以证实被告开发的涉案工程已于2015年12月18日经建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理验收合格。本院将在下文予以综合论述。根据本院已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2014年12月11日，原告（××）张会太与被告（××）临沂新天地置业有限公司签订了合同编号为××的《商品房预售合同》一份，该合同约定：原告张会太购买被告临沂新天地置业有限公司开发的临沂市兰山区中丘路与金源路交汇处的“岸芷汀兰”小区1号楼××号房屋一套，房屋代码为××，房屋面积93.29平方米，该商品房单价为每平方米5433.29元，总金额506872元。付款方式为按揭付款，签订本合同时，首付156872元，余款35万元办理按揭，并承诺于30日内付清余款，并于5日内备齐按揭贷款材料。本合同第八条约定：××应当于2015年12月31日前，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条约定：××逾期交房的违约责任：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之零点三的违约金。第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，逾期超过90日，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金。上述90日期限应扣除补充合同约定的非××原因导致的逾期期间；××逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。合同还对其他事项进行约定。原告张会太和被告临沂新天地置业有限公司分别在落款处签字、捺印和盖章予以确认。同日，原、被告双方签订了补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。该补充协议第八条第一款约定：《商品房预售合同》第八条约定的交房条件说明如下：“该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五大主体单位验收合格后，××即可向××交付使用。协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告张会太向被告临沂新天地置业有限公司缴纳购房款。被告临沂新天地置业有限公司于2016年4月1日向原告张会太出具《销售不动产统一发票》一份，载明：原告（付款方）向被告（收款方）交纳的涉案房屋购房款为505785元。2015年12月18日，被告开发的商品房经验收合格。2015年12月21日，被告向原告发出交房通知。至庭审时，被告仍未按照合同约定协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。因原告主张被告应向其支付逾期交房和逾期办证的违约金共计17701.7元并应立即为原告办理房屋产权证书发生纠纷，于2017年7月3日诉至本院。本院认为，原告张会太与被告临沂新天地置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。首先，对于被告临沂新天地置业有限公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条约定：××应当于2015年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付××使用。《商品房预售合同》附件四的第八条第一款约定：交房条件为商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五大主体单位验收合格后，××即可向××交付使用。本案中，案涉商品房已经于2015年12月18日经勘察、设计、施工等五方主体单位验收后认定为合格，被告也已经于2015年12月21日向原告发出交房通知，原告也已经收到该交房通知的事实，由《竣工工程质量验收报告》、快递单等证据予以证实，且原告对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述事实，依法予以确认。现原告主张被告应承担逾期交房违约金的诉求，不符合上述合同约定和相应法律规定，本院依法不予支持。其次，对于原告主张被告向其通知交付的房屋并不符合交付条件的问题。本院认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，被告将单体验收合格的商品房交付于原告使用，虽未经过综合验收，但符合合同约定，亦不违反国家上述规定。故原告主张被告交付的房屋不符合交房构成逾期交房违约，所诉理由不能成立。再次，对于被告临沂新天地置业有限公司应否承担逾期办理产权登记备案手续违约责任的问题。《商品房预售合同》第十五条约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，逾期超过90日，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金。××逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。原告已于2015年12月22日收到被告向交付房屋的通知，被告应在2016年3月21日前将应由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案，至2017年7月3日立案之日，被告临沂新天地置业有限公司没有协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，被告应向原告支付违约金10115.7元。最后，对于被告应否协助原告办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋××是申请办理房屋所有权证的法定义务人，××对××的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。本院认为，原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，判决如下：一、被告临沂新天地置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张会太逾期办理产权登记备案手续的违约金10115.7元；二、被告临沂新天地置业有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告张会太办理位于临沂市兰山区中丘路与金源路交汇处的“岸芷汀兰”小区1号楼××号房屋的产权证书（房屋代码为××）；三、驳回原告张会太的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由原告张会太负担105元，由被告临沂新天地置业有限公司负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 杨 莉人民陪审员 杨庆芳人民陪审员 张华东二〇一七年八月十日书 记 员 杨 澜 微信公众号“”