（2017）京03民终9459号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-09-18

案件名称

满懿（北京）房地产咨询有限公司、李靖等与杨兆婧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄亮,李靖,杨兆婧,满懿（北京）房地产咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终9459号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄亮，男，1980年10月20日出生。委托诉讼代理人：林景贵，北京提顿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李靖，女，1982年10月23日出生。委托诉讼代理人：林景贵，北京提顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨兆婧，女，1984年4月23日出生。委托诉讼代理人：刘勇，北京更复律师事务所律师。原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号楼1层08。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：吴阳，男，满懿（北京）房地产咨询有限公司法务。上诉人黄亮、李靖因与被上诉人杨兆婧、原审第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初60802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄亮及其委托诉讼代理人林景贵，上诉人李靖的��托诉讼代理人林景贵，被上诉人杨兆婧及其委托诉讼代理人刘勇，原审第三人满懿房地产公司的委托诉讼代理人吴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亮、李靖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨兆婧的诉讼请求，支持黄亮、李靖的反诉请求；一、二审诉讼费由杨兆婧承担。事实与理由：一、杨兆婧在签订房屋买卖合同时明知涉案房屋存在抵押，房产证上明确记载涉案房屋存在抵押，签订合同前满懿房地产公司已向杨兆婧出示过房产证，双方合同约定杨兆婧于2016年7月18日前向黄亮支付购房款是杨兆婧在明知涉案房产存在抵押的情况下作出的真实意思表示，故杨兆婧不存在因要求消除产权不确定的因素而合理行使合同抗辩权的情况；二、黄亮按照双方约定积极履行解除抵押手续，并于2016年8月3日还清全部贷款，于2016年8月19日办理了抵押登记注销手��。在此情况下，杨兆婧仍然坚持违反合同约定的付款时间，先网签后付款，直至2016年9月5日才向黄亮汇款58万元；三、杨兆婧在一审庭审中从未主张过其不按照2016年7月18日的约定时间付款是基于行使合理抗辩权，而是因为其坚持要求先网签后付款，该主张明显违反双方合同约定的交易程序和付款时间；四、一审法院回避杨兆婧明知房屋存在抵押的事实，将其故意拖延支付购房款的行为认定为杨兆婧本人未主张的行使合理抗辩权，进而认定杨兆婧的行为不构成根本性违约属于认定事实错误。杨兆婧辩称，不同意黄亮、李靖的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。满懿房地产公司述称，认可一审法院判决，因不涉及满懿房地产公司的权利，不发表意见。杨兆婧向一审法院起诉请求：判令黄亮、李靖继续履行双方于2016年6月6日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，协助杨兆婧办理北京市朝阳区×2103号房屋（以下简称2103号房屋）的过户手续。黄亮、李靖向一审法院反诉请求：判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求杨兆婧按照房屋交易总价的20%向黄亮、李靖支付违约金52.6万元。一审法院经审查认为：2016年6月6日，黄亮作为出卖人，杨兆婧作为买受人，在满懿房地产公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定黄亮将2103号房屋出售给杨兆婧，该房屋建筑面积47.86平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝私字第XX**号。成交价格249万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价14万元，合计263万元。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额180万元。在合同中，载明房屋状态为房屋未设定抵押。同日��黄亮作为甲方、杨兆婧作为乙方与作为丙方的满懿房地产签订《补充协议》，协议第二条第一款约定，乙方于2016年6月6日向甲方支付定金人民币伍万元整。第二条第三款第二项约定，乙方需申请购房贷款以支付购房款的，则：①甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。②甲、乙双方应于出正式网签以后一个月内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。③乙方应于2016年6月20日（后经满懿房地产公司工作人员沟通，黄亮同意改为6月23日）之前，将除贷款外的第一笔购房款人民币贰拾万元整支付给甲方。④乙方应于2016年7月18日之前，将除贷款外的第二笔购房款人民币伍拾捌万元整支付给甲方。2016年6月6日，黄亮、杨兆婧与满懿房地产公司签订《授权网签委托书》，委托事项为：委托人作为交易��屋的买卖双方当事人，现委托受托人作为委托人的合法代理人，协助委托人办理交易房屋的存量房买卖合同网上签约（包括但不限于：房源信息公示、网上签约、网签注销，如合同填写错误而注销、变更网签合同时，委托人需持有效证件签字前往办理或将身份证原件交给受托人，并委托受托人在（存量房屋买卖合同注销申请表）上代委托人签字、办理注销手续并重新网上签约）。委托期限：自本授权委托书签字（盖章）之日起至委托事项办理完结之日止。2016年6月6日，杨兆婧向黄亮支付5万元定金，2016年6月21日杨兆婧向黄亮支付20万元定金。2016年7月5日，杨兆婧通过微信询问满懿房地产公司工作人员何时网签、何时支付首付款，满懿房地产公司工作人员称网签后支付首付款。2016年7月6日，满懿房地产公司工作人员通过微信告知黄亮，要求其尽快偿还2103号房屋贷款，否则无法网签面签。2016年8月8日，黄亮将其个人住房按揭贷款结清，华夏银行股份有限公司北京分行为黄亮出具了贷款结清证明。2016年8月19日，黄亮到北京市朝阳区房屋管理局办理了抵押登记注销手续。2016年8月24-31日期间，杨兆婧多次微信联系满懿房地产公司工作人员，询问网签进展。2016年8月31日，满懿房地产公司工作人员回复杨兆婧：“联系了，现在业主不太想往下走了，我在做工作呢”，在此期间，杨兆婧与黄亮进行了短信联系，双方在短信中仍在讨论面签问题。2016年9月5日，杨兆婧向黄亮汇款58万元，并在交易摘要中注明：“购房款仅为推动履行应先网签再首付顺序不变”。2017年3月9日，杨兆婧为证明其具备履约能力，向法院提交了个人存款证明，证明其在华夏银行存有1829093.81元存款，足以全额支付剩余购房款。另，黄亮与李靖为夫妻关系。一审法院认为，杨兆婧与黄亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行相关义务。因此，黄亮作为房屋产权人应当积极办理房屋解抵押事宜，并应在房屋解除抵押后积极配合杨兆婧办理网签及贷款面签手续。《北京市存量房屋买卖合同》中载明，房屋状态为未设定抵押，但现实情况为房屋存在抵押情况，双方合同继续履行有赖于黄亮的解抵押，而杨兆婧基于房屋存有权利限制的情况，要求消除相关不确定因素属于合理行使合同抗辩权。因黄亮迟迟未办理房屋解抵押手续，使网签、面签程序无法正常办理，故杨兆婧未按协议约定时间向黄亮支付首付款并不构成根本性违约。现杨兆婧已经履行了支付首付款的义务，并提供了足以继续履约的资产证明，其要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。就黄亮、李靖反诉主张杨兆婧根本违约，要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、赔偿违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、黄亮、李靖继续履行与杨兆婧于2016年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、杨兆婧于判决生效后七日内向黄亮、李靖支付剩余购房款一百八十万元；三、黄亮、李靖于收到杨兆婧购房款一百八十万元后三日内协助杨兆婧办理房屋过户手续，将北京市朝阳区×2103号房屋过户至杨兆婧名下；四、驳回黄亮、李靖的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄亮、李靖申请证人任某出庭作证，任某称：其在2016年6月6日是满懿房地产公司在职员工，是黄亮与杨兆婧房屋交易的经办人。2016年6月6日，其与房屋买卖人黄亮、杨兆婧一同到达朝阳区唐家村5号院3-218室满懿房地产公司签订房屋买卖合同及补充协议。黄亮携带北京市朝阳区×2103室房本和购房发票，并与杨兆婧、中介方一同核对房本和购房发票等信息确认无误，并告知买方杨兆婧房屋存在抵押情况，需付定金250000元解抵押。在杨兆婧同意的情况下，一同签订房屋买卖合同和补充协议。协议中签订房屋无抵押是为了更快地进行下一步的购房流程，双方约定在2016年7月18日前先支付五十八万元首付款后，再进行下一步网签。杨兆婧主张任某的证言内容不符合正常交易流程，不能体现杨兆婧知道房屋存在抵押。满懿房地产公司主张交易当日组织各方签合同的是店长而非任某，且证人陈述的流程不符合住建委相关流程要求，网签必须在房屋解除抵押后才能进行。满懿房地产公司向本院提交2016年6月6日黄亮签署的声明，证明涉案房屋没有涉及抵押，该声明主要内容为：“本人黄亮，作为涉案房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋未设定抵押。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人承担”。黄亮、李靖认可该声明的真实性，但不认可证明目的，主张该声明只是为了加快交易流程而签订。杨兆婧认可该声明的真实性及证明目的。杨兆婧未向本院提交新证据。二审中经询，任某认可杨兆婧及黄亮向一审法院提交的双方与任某之间的微信记录的真实性。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，杨兆婧与黄亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案二审的争议焦点为杨兆婧未按约定时间向黄亮支付首付款是否构成根本性违约以及双方之间的房屋买卖合同能否继续履行。对此本院认为，双方签订的合同中载明涉案房屋状态为未设定抵押，黄亮亦出具《声明》表明涉案房屋未设定抵押，但该房屋实际存在抵押情况。黄亮虽主张杨兆婧知晓涉案房屋存在抵押，但并未就此提交充分证据予以证明。根据查明的事实，双方之间的房屋买卖合同继续履行有赖于黄亮将涉案房屋解除抵押，黄亮应在房��解除抵押后积极配合杨兆婧办理网签及贷款面签手续。因黄亮迟迟未办理房屋解抵押手续，使网签、面签程序无法正常办理，杨兆婧基于上述情况要求黄亮消除相关不确定因素属于合理行使合同抗辩权。一审法院认定杨兆婧未按约定时间向黄亮支付首付款不构成根本性违约并无不当。现杨兆婧已经履行了支付首付款的义务，并提供了足以继续履约的资产证明，故双方之间的房屋买卖合同能够继续履行。因此，黄亮、李靖上诉主张杨兆婧根本违约，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、杨兆婧赔偿违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，黄亮、李靖的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下��驳回上诉，维持原判。案件保全费5000元由黄亮、李靖负担（于本判决生效后7日内交纳至一审法院）。一审本诉案件受理费27840元由黄亮、李靖负担（于本判决生效后7日内交纳至一审法院）；一审反诉案件受理费13920元由黄亮、李靖负担（已交纳）。二审案件受理费32048元，由黄亮、李靖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李春香审　判　员　　周熙娜代理审判员　　王　奔二〇一七年八月十日法官　助理　　李晓晴书　记　员　　崔　莹来自：