（2017）桂民申1589号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-20
案件名称
陈光贤、钦州市大和物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陈光贤,钦州市大和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂民申1589号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈光贤，男，1983年7月2日出生，汉族，住广西钦州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钦州市大和物业管理有限公司，住所地广西钦州市英华五巷74号。法定代表人：张虹，该公司总经理。再审申请人陈光贤因与被申请人钦州市大和物业管理有限公司（以下简称大和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市中级人民法院（2016）桂07民终641号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈光贤申请再审称，根据《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》等相关文件的规定，以及钦州市钦南区住房和城乡建设局《责令整改通知书》的处理决定，均可以证实大和物业公司在丽景天下小区设立的物业管理属非法设立的黑物业，大和物业公司进入小区进行物业管理，不是通过招标选聘的物业管理，而是与钦州万春房地产开发有限公司勒索民财同流合污的非法黑物业。大和物业公司在2014年8月1日进入小区后，至2015年5月22日离开小区前，对小区部分业主收取费用后，一直拒绝给广西鼎通电梯空调有限公司交付电梯维修费用、给钦州市特种设备检验所交付电梯安检费，造成电梯不年检，15台电梯不能得到维修而被钦州市特种设备检验所强制责令停止使用，因欠水电费而被有关单位停止供应，严重危害了小区住户的生活和居住安全。陈光贤因此与各业主集资了款项并把水电费、公共维修费、电梯安检费等费用，经钦州万春房地产开发有限公司的同意和证明，交到刚成立的小区业主委员会筹备组统一收集，统一向相关单位交清了上述费用后，才恢复了上述各项设备的使用。大和物业公司进入小区后，已非法对属小区业主的财产“车库、铺面（包括广告牌位项目收费等）进行侵占经营收费，非法骗取了各业主的巨大款项，且将公共维修费用、电梯维护基金等挪用贪污。一、二审判决陈光贤向大和物业公司交纳物业费，属枉法裁判。故申请再审本案，请求撤销一、二审判决，驳回大和物业公司的诉讼请求。大和物业公司提交意见称，一、大和物业公司与钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日签订的《前期物业服务合同》合法有效，大和物业公司已按约定履行了物业服务的相关职责，陈光贤作为业主应向大和物业公司履行缴费义务。二、大和物业公司诉请的费用是提供服务期间的合法费用，与陈光贤支付给他人的费用不同。因大和物业公司无力继续垫付水电费等相关费用，小区业主生活不能正常进行，故2015年5月部分原欠费的业主就自行组织所谓的业委会筹备组进行收费，并将收取的费用用于支付后期产生的水电费、电梯维护和年检费，并非用于填补大和物业公司管理期间的费用，两者时段不同，不属于重复收费。三、大和物业公司不存在损害或侵占小区业主合法权益的行为。综上，请求驳回陈光贤的再审申请。本院经审查认为，一、《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。依据上述规定，《物业管理条例》第二十四条只是提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，该规定属于管理性规定，不是效力性强制性规定。本案钦州万春房地产开发有限公司与大和物业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，亦没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一、二审判决认定合同合法有效，符合法律规定。陈光贤申请再审主张大和物业公司是非法设立的黑物业，理由不能成立。二、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，以及本案查明的事实，大和物业公司签订前期物业服务合同后，在2014年8月至2015年4月期间为涉案小区提供了物业服务，且为维护小区业主的正常生活，代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月，故二审判决陈光贤向大和物业公司支付2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费693元、公共维修基金126元、电梯维护费270元、2014年8月1日至2015年3月31日期间的公摊水电费106.8元、水费210元，合计1406.7元，有事实和法律依据。陈光贤申请再审主张其与其他业主集资自行缴纳了水电费、公共维修费、电梯安检费等费用，不应再向大和物业公司重复交费，但其所提交的证据只能证明业主自行交纳的费用是2015年5月以后的相关费用，与大和物业公司诉请的相关费用并不存在重复。故陈光贤的该再审理由亦不成立。三、如果陈光贤认为大和物业公司侵占、挪用公共维修基金，侵害了小区业主的合法权益，可依照有关法律规定另行向大和物业公司主张权利。综上，陈光贤的再审申请理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈光贤的再审申请。审判长 张英伦审判员 冼 锐审判员 何厚伟t二〇一七年八月十日书记员 林晓华 微信公众号“”