（2017）苏01民终6012号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-29
案件名称
陈林、吴晶晶与南京利源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京利源物业发展有限公司,陈林,吴晶晶
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终6012号上诉人（原审被告）：南京利源物业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。法定代表人：严陆根，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈林，男，1987年1月10日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：吴晶晶，女，1988年10月20日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人陈林、吴晶晶商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初5700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、被上诉人一审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按其实际损失进行赔偿，而一审判决未查明被上诉人该诉讼请求的性质。二、一审判决缺乏法律依据。1.根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房违约金的标准，故本案不适用该条规定；一审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2.根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方造成的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。陈林、吴晶晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。陈林、吴晶晶向一审法院起诉请求：1.判令利源公司向其支付逾期交房违约金（按每月4300元的标准，自逾期之日即2016年6月1日起计算至实际交房之日止）；2.利源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月8日，陈林、吴晶晶（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园新街坊1幢401室（以下简称401室）房屋一套，建筑面积154.78平方米，总价为2366332元；甲方应于2016年5月31日前交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，陈林、吴晶晶向利源公司付清了合同约定的购房总价款。一审审理中，利源公司称因为涉案房屋有关配套设施问题暂未解决，故未能向陈林、吴晶晶交付。另查，陈林、吴晶晶所购商品房为4居室房屋，经一审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园新街坊4居室房屋的月租金为3800元。一审法院认为，陈林、吴晶晶与利源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2016年5月31日前向陈林、吴晶晶交付房屋，而利源公司未按期交付房屋，系违约行为，应负违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。陈林、吴晶晶购买的商品房为3居室房屋，陈林、吴晶晶可以参照同地区房屋租金标准即3800元/月向利源公司主张逾期交房违约金。故对陈林、吴晶晶要求利源公司按照4300元/月的标准向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：利源公司于判决发生法律效力之日起10内向陈林、吴晶晶按照3800元/月的标准支付自2016年6月1日起至401室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取437.5元，由利源公司负担。二审中，当事人未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人利源公司与被上诉人陈林、吴晶晶签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。一审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但一审法院通过向多家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人逾期交房违约金数额并无不当。综上所述，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 郑 慧审判员 龚 震二〇一七年八月十日书记员 倪 辉 更多数据：搜索“”来源：