（2017）浙10民终994号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-17
案件名称
浙江远吉钢结构有限公司、温岭市台达机电有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江远吉钢结构有限公司,温岭市台达机电有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终994号上诉人（原审被告）：浙江远吉钢结构有限公司，住所地：温岭市松门镇东南工业园区。法定代表人：周于龙。委托诉讼代理人：丁雪琴，温岭市商汇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：温岭市台达机电有限公司，住所地：温岭市松门镇东南工业园集聚区。法定代表人：刘灵秋。上诉人浙江远吉钢结构有限公司因与被上诉人温岭市台达机电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2017）浙1004民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭于2017年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人浙江远吉钢结构有限公司的法定代表人周于龙及其委托诉讼代理人丁雪琴、被上诉人温岭市台达机电有限公司法定代表人刘灵秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江远吉钢结构有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审，或改判上诉人支付的电费应扣减其他共用电表承租户的电费，驳回被上诉人一审的其他诉讼请求。事实与理由：一、上诉人在2016年11月14日前就已腾退并搬迁至向案外人浙江鹰鹏船舶设备有限公司（以下简称鹰鹏公司）新租的上马工业区厂房内。上诉人在房屋租赁合同到期前一个月就为搬迁做足了准备工作，在温岭上马工业区向鹰鹏公司租到了厂房，并于2016年10月16日与该厂签订了为期5年的租赁合同，租赁期间自2016年11月15日开始。在合同到期前一个星期，上诉人就开始陆续将厂内设备等搬迁至新租的鹰鹏厂内，2016年11月13日已基本搬迁完毕，11月14日上诉人在拆除最后几台行车设备（包括钢梁、轨道等）时，被上诉人法定代表及其兄弟（总经理刘于宽）等人来了，他们蛮不讲理，说行车设备不能拆除，阻止上诉人继续拆除搬走。“行车”只是生产用的一种设备，是上诉人购买安装在租赁厂房内，上诉人完全有权搬走。由于被上诉人的强行阻止，为此双方发生争打，当时有很多人在场，都可以证明这个事实。当天上诉人向温岭松门派出所报过案，派出所对双方争打的事实进行了调解，但对涉及租赁的民事纠纷，派出所也无法处理。就这样，上诉人最后的几台行车设备只能被被上诉人占有着。一审认为上诉人应支付房屋占有使用费是根据被上诉人提供的上诉人与案外人温岭贯庄五金配件厂（以下简称贯庄配件厂）于2016年12月29日签订的买卖、安装协议中的某个条款，来认定上诉人有遗留在被上诉人公司内的设施及物品，继而认定上诉人并未腾空厂房是完全错误的，是一种片面的理解。除了被上诉人不允许上诉人拆除搬迁的最后几台行车及配套设施外，上诉人并没有遗留其他设施及物品。该协议是案外人与上诉人之间的买卖、安装协议，并不能证明上诉人没有腾空厂房，一审以此为证据来判定上诉人应当支付房屋占有使用费是完全错误的。相反从该协议第4条来看：“部分在鹰鹏的行车、轨道、横梁等运到台达公司厂内等费用由甲方支付”，说明上诉人此时就已经搬迁至鹰鹏厂内生产，只是把这些在11月14日前己搬到鹰鹏厂内的行车等设备运回台达卖给案外人贯庄配件厂，同时也说明被上诉人此时己经与贯庄配件厂达成租赁涉案厂房的事实。另外一审查明的案外人贯庄配件厂于2017年正月底前搬入该厂房（案涉厂房）并开始经营，也与事实不符。贯庄配件厂在上诉人搬迁后就与被上诉人洽谈租赁案涉厂房事宜，在租赁事宜谈妥后才与上诉人签订买卖、安装行车等协议的，该厂与被上诉人的租赁开始时间在2016年12月29日之前，并不是2017年正月底前。上述事实和证据可以证明，上诉人并没有占有使用被上诉人的房屋，一审判决上诉人支付51天的房屋占有使用费是完全错误的。二、被上诉人要求上诉人支付的2016年10月至11月14日的总电费不合理，应扣减温岭哈斯特机械有限公司（以下简称哈斯特公司）这段期间的电费额。被上诉人的厂房除部分出租给上诉人外，还有部分出租给哈斯特公司，该公司的用电只是安装了分电表，其分电表中的电费都是由被上诉人自行向该厂收取的，而被上诉人要求上诉人支付的是2016年10月、11月1-14日的总表中的电费，并没有扣减哈斯特公司的电费。上诉人从该厂拿到一张2017年1月28日已付水电费门卫费清单，其中1个月电费一项就达26640元，可见该公司的用电量不少于上诉人的用电量。房屋租赁协议书第三条第1款中约定，“租赁期内使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担，……如有其它用户，公用损耗差额水电费峰谷等按实际用量分摊收取”，可见电费是由各承租户自行承担的。温岭市台达机电有限公司辩称，一、上诉人应当支付占用费。1、上诉人与鹰鹏公司签订租赁合同的签约日期和合同起始日有伪证嫌疑。该合同第11条也能证明上诉人的设施及物品截止2017年2月23日还在台达厂内，否则无需写明“在乙方付淸款项时，甲方要淸理完遗留在台达公司内的设施及物品，并确认签字”。2、证人李某在笔录里陈述，拆行车等需要60多个工作日做完，同时明确其去做工的时候还有大型设备在台达厂房内。3、治安调解协议书发生在双方合同到期以后，进一步说明上诉人管理层及员工还滞留在被上诉人厂内，无论是机器设备还是员工都没有在新租的厂内从事生产经营活动。4、至今上诉人还没有提供过11月14日前按时腾房的任何证据。二、原审法院认定的电费金额正确。1、上诉人到现在也没有举证其所谓帮另一家企业支付电费的协议、合同或电表度数结算方法。2、如果按照上诉人的逻辑，其10年来均按供电所开具的温岭市台达机电有限公司电费进行交纳，应视为其同意为哈斯特公司支付水电费，也和本案无关。3、双方补充协议中有约定：2006年12月份后用电由上诉人代扣，也就是说2006年12月至2016年11月13日合同期内，双方已经约定水电费代扣方法，每半年上诉人在房租费中扣留存入，虽然表面看上诉人账户代扣而本质款项来源是被上诉人。4、2006年10月份及11月14日前，由于上诉人原因无法扣款造成停水停电，被上诉人只好代付以恢复水电。5、2016年10月份到2017年2月23日，上诉人仍在租赁厂房内加班。被上诉人已经作出很大让步，仅计算11月14日前合同期内电费，逾期102天加班所产生的一切费用均没有计算。6、上诉人二审提供了来源于税务所的被上诉人出具给哈斯特公司的电费发票，并要求法院按哈斯特公司税务电费发票金额扣减，缺乏依据。温岭企业产值是按电度计算，每度电根据行业不同以15-30元计算企业产值，然后征税。上诉人为了减小税额不要电费发票，而哈斯特公司因申报产值，需要电费发票，这样导致哈斯特公司税用发票电费金额大于实际消耗。事实情况是：上诉人按总电表、分表数据计算电费，结果哈斯特公司当月没有用电，上诉人就按税务所电费计算，总用电52586.01元减去自己己用电费44468.66元（这金额上诉人知道是按每度0.77元/度计算，如果按实际每度电价计算，总金额就5万左右，所以无法向法院举证11月份自己的用电情况）再除去损耗等其它费用，哈斯特公司也没有多少电费可以扣减，故不能以税务所电费发票减。且计算方法要上诉人、被上诉人和哈斯特公司三方认可，至少不能上诉人一家说了算。温岭市台达机电有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告浙江远吉钢结构有限公司腾退租赁的厂房并支付租赁期满至实际腾退之日（2017年1月3日）止的房屋占有使用费51天*1368（按41050元/月÷30日=1368元/日计）=69768元；2、被告赔偿损坏的门窗（门4扇、玻璃窗30扇）、彩钢瓦侧面墙、房顶400平方米、横梁四根（每根80米）及地面（约合99300元）；3、被告支付在租赁期间由原告垫付的电费52586.01元。在一审审理过程中，温岭市台达机电有限公司变更第二项诉讼请求为：要求浙江远吉钢结构有限公司赔偿原告损失300000元。一审法院认定事实：2007年10月3日，原、被告签订房屋租赁协议书，双方约定：原告出租给被告的厂房坐落在温岭市××东南工业集聚区，租赁建筑面积为4665平方米；租赁期限自2006年11月14日起至2016年11月13日止，租赁期为10年；租赁期满，原告收回出租厂房，被告必须如期归还；租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、煤气、电话等费用由被告承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款，如有其它用户公用损耗、差额水电费、峰谷等按实际用量分摊收取；租赁期间，被告厂房使用管理者，发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时自行修复，费用由被告自理，人力不可抗拒的特殊问题除外；1#和2#厂房过道无偿允许被告使用并提供水泥地面，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由原告报请有关部门批准后，方可进行（政府验收检查之前，被告需无条件拆除费用由被告承担）；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告自负，租赁期满后不能自行拆除，原告也不作任何补偿等内容。2007年10月3日，原、被告双方签订房屋租赁补充协议，约定：该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为8元，月租金计4665*8=37320元，第一年至第五年租金不变（2006年11月14日至2010年11月14日），月租金计4665*8=37320元，第六年至第十年（2010年11月14日至2015年11月14日）的租金在前五年的基础上，增加10%，即月租金计41050元，租金半年支付一次，支付日期为起租日期提前三个月付清（每年8月14日和2月14日前支付）等内容。合同到期后，被告未及时腾空厂房，现已腾空。原告垫付电费52586.01元。另查明，原告将案涉厂房租赁给案外人贯庄配件厂，该厂已于2017年正月底前搬入该厂房并开始经营。一审法院认为，原告温岭市台达机电有限公司就其未经批准建设的临时建筑与被告浙江远吉钢结构有限公司签订房租租赁合同，违反法律强制性规定，应认定为无效。原告主张要求被告腾空厂房，根据原告及案外人贯庄配件厂的陈述，案涉厂房已出租给案外人贯庄配件厂，该厂已于2017年正月底前开始经营，故原告的该诉讼请求无事实依据，该院不予支持。原告提供的被告与案外人贯庄配件厂于2016年12月29日签订的买卖、安装协议，该协议约定：“在5日内安装完毕；自本协议签订生效后，案外人贯庄配件厂先支付被告25万元，待安装调试完成，案外人贯庄配件厂验收合格后需在两日内支付剩余金额；在案外人贯庄配件厂付清款项时，被告要清理完遗留在台达公司内的设施及物品，并确认签字。”从该协议书约定的内容可以反映出在合同签订当日即2016年12月29日，被告并未腾空厂房，结合案外人李某、贯庄配件厂在该院所作的询问笔录中陈述，案涉厂房大概直至2017年春节前（即2017年1月27日前）安装、修复好，故原告主张要求被告参照双方约定的月租金41050元/月的标准从2016年11月14日起至2017年1月3日止（51天）共计69768元支付占有使用费，合理合法，该院依法予以支持。被告浙江远吉钢结构有限公司辩称，其已于2016年11月14日腾空厂房，未向该院提交充分的证据予以证实，对该辩称该院不予采信。原告主张要求被告赔偿损失300000元，其认为被告与案外人贯庄配件厂于2016年12月29日签订的买卖、安装协议，其中行车的价格为108000元，剩余300000元系厂房修复的费用，且该费用由其支付给了案外人贯庄配件厂，由案外人贯庄配件厂将款项再支付给被告，但是300000元款项是否由原告实际支付，原告并未提供相应的证据予以证实，对原告的该陈述该院不予采信。根据被告提供的其与案外人李某签订的安装合同、支付凭证及该院对案外人李某所作的询问笔录，被告已将厂房修复完毕，按原、被告签订的房租租赁合同约定，被告系厂房使用管理者，发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时自行修复，费用由被告承担，且原告已将案涉厂房出租给了案外人贯庄配件厂，该厂已开始经营，故对原告要求被告赔偿其损失300000元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依据双方签订的房租租赁合同约定，电费应由被告支付，现原告已垫付电费52586.01元，原告主张要求被告支付其垫付的电费52586.01元的诉讼请求，合理合法，该院依法予以支持。被告辩称，其未欠原告电费，且电费应与其他公司共同承担，对该辩称被告未提供充分的证据予以证实，故对该辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告浙江远吉钢结构有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告温岭市台达机电有限公司房屋占有使用费69768元、电费52586.01元，共计122354.01元。二、驳回原告温岭市台达机电有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4630元，依法减半收取2315元，由原告温岭市台达机电有限公司负担1665元，由被告浙江远吉钢结构有限公司负担650元。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，二审当事人的争议焦点在于：一、关于占有使用费的问题。上诉人上诉称其在2016年11月14日前就已腾退并搬迁新租鹰鹏公司的上马工业区厂房内，不应支付占有使用费。本院经审查后认为上诉人的主张不能成立，理由如下：第一，根据租赁合同约定，本案的合同期限到2016年11月13日止。双方均陈述2016年11月14日，上诉人在拆行车时遭到被上诉人阻止继而发生争打，这一事实说明合同期满上诉人仍未腾空厂房，且庭审中上诉人是承认没拆成的几台行车及配套设施滞留案涉厂房内的。第二，2016年12月29日上诉人与案外人贯庄配件厂签订买卖、安装协议，明确约定“上诉人提供给贯庄配件厂行车（9台）连配套设施及安装费，两厂房交界处消防通道房顶材料及安装费，吊运费，以及4楼楼顶不锈钢桶一只，总计人民币40.8万元。……在贯庄配件厂付清款项时，上诉人要清理完遗留在台达公司内的设施及物品，并确认签字。”可见，截至2016年12月29日上诉人亦未腾空。上诉人又称是把2016年11月14日前已搬到新租鹰鹏公司上马工业区的行车等设备运回被上诉人处卖给贯庄配件厂，与其“未拆走的行车及设备滞留案涉厂房”的说法相互矛盾，也与情理不符。第三，2016年12月20日案外人李某与上诉人签订了安装合同，约定“因生产需要上诉人将台达机电9台行车安装及行车车辆安装，过道瓦板安装及厂房修复。……总施工10个工作日”，其在询问笔录中明确：“当时上诉人厂房尚在生产，除了行车还有其他物件没有搬离”，完成该项工作“花了60多个工，2017年农历春节前大概腊月23、24左右做完”，与贯庄配件厂的法定代表人陈锡平询问笔录中陈述的“2016年12月23日与被上诉人签订了房屋租赁合同，合同签订时没有搬进去，2017年正月底已经搬到被上诉人厂房里并且已经营业”相互印证。第四，上诉人是否在2016年11月14日前向案外人鹰鹏公司新租了上马工业区厂房，与腾空案涉厂房并无必然联系。第五，退一步讲，按上诉人所称拆行车势必破坏案涉厂房，被上诉人因此不让其拆除行车，但上诉人也未举证其他物件已经全部搬离了案涉厂房。故一审法院酌情确定上诉人占用案涉厂房51天，费用按双方合同约定进行计算，并判决由上诉人予以支付，合理有据。二、关于上诉人应负担的电费金额。上诉人二审要求在被上诉人一审诉请的52586.01元电费中扣减案涉厂房区域内另一承租人哈斯特公司2016年10月、11月1日至11月14日的用电量。根据上诉人的申请，本院专门到案涉厂房和国网浙江温岭市供电公司松门供电所进行调查，贯庄配件厂和哈斯特公司的主要负责人及本案双方当事人均在现场，被上诉人并不能明确哈斯特公司的分电表是哪一个，供电所也没有哈斯特公司或上诉人的用电账户及用电记录。故52586.01元电费应当包含了哈斯特公司同时期的用电量。对于应当扣减的哈斯特公司的电费金额，上诉人二审期间提供了浙江省温岭市国家税务局松门税务所盖章的电费增值税专用发票（被上诉人向哈斯特公司开具）清单，并主张按清单计算，哈斯特公司同时期的电费是21538.46元【9230.77（2016年11月26日开具）+24615.38/2（2016年12月27日开具）】。被上诉人对证据的关联性有异议，认为清单上载明的销售额不真实，并称哈斯特公司与上诉人使用的是双电源，但未能提供充分的相反依据。在此情况下，本院根据举证责任的分配原则，酌情确认哈斯特公司同时期的电费为21538.46元，相应扣减后，上诉人仍需支付被上诉人电费31047.55元。因上诉人一审期间怠于举证，致使二审根据新的证据进行改判，本院依法确定本案二审的诉讼费用应由上诉人负担。综上所述，浙江远吉钢结构有限公司上诉有理部分，本院予以支持。原审法院判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持台州市路桥区人民法院（2017）浙1004民初1006号民事判决第二项；二、变更台州市路桥区人民法院（2017）浙1004民初1006号民事判决第一项为：上诉人浙江远吉钢结构有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人温岭市台达机电有限公司房屋占有使用费69768元、电费31047.55元，共计100818.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4630元，依法减半收取2315元，由被上诉人温岭市台达机电有限公司负担1665元，由上诉人浙江远吉钢结构有限公司负担650元；二审案件受理费4630元，由上诉人浙江远吉钢结构有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文杰审 判 员 王文兴代理审判员 柯星霞二〇一七年八月十日书 记 员 马 里 微信公众号“”