（2017）沪0105民初4128号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-11-28

案件名称

上海力仕鸿华房地产发展有限公司与慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海力仕鸿华房地产发展有限公司,慧思弘智（上海）儿童文化用品贸易有限公司,慧思普智（上海）儿童文化用品贸易有限公司,慧思弘智（上海）儿童游乐场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2017）沪0105民初4128号原告：上海力仕鸿华��地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：梁安琪，职务董事长。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。被告：慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：卫丽容，职务不详。被告：慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司，住所地上海市黄浦区南塘浜路XXX号XXX室C座。法定代表人：卫丽容，职务不详。被告：慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：卫丽容，职务不详。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司诉被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思普智(上海)儿童文化��品贸易有限公司、慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，由审判长胡桂霞、人民陪审员杨耀丰、陆荣骏组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的委托诉讼代理人周文婕到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司(以下简称“力仕鸿华公司”)向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司(以下简称“普智公司”)之间的《房屋租赁合同》于2016年12月8日解除；2、判令被告慧思弘智(上海)儿童文化用品有限公司(以下简称“弘智文化公司”)向原告缴纳拖欠的租金2,360,600.97元、物业管理费681,207.74元、推广费135,638.71元、电费61,721.25元、违约金257,194元、滞纳金669,104.74元，共计4,165,467.41元(计至2016年12月7日)；3、判令被告弘智文化公司向原告支付装修免租期赔偿512,286元；判令被告普智公司向原告支付未及时支付首月租金的罚金677,772元；4、判令被告弘智文化公司向原告支付店铺清场费65,906.08元、复原费405,058元、保管费10,000元；5、判令原告依约没收被告履约保证金、商品质量保证金共计360,000元；6、判令被告普智公司、被告慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司(以下简称“弘智游乐场公司”)对被告弘智文化公司履行上述付款义务承担连带保证责任；7、判令原告对被告店铺内之财物享有优先受偿权；8、判令被告注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证；9、本案诉讼费、律师费336,600由被告承担。事实与理由：原告与被告普智公司于2013年签订《房屋租赁合同》，被告普智公司租赁原告位于上海市长宁区仙霞路XXX号尚嘉中心商场第三层L308单元(以下简称租赁店铺)。2013年11月29日，原告与被告弘智文化公司、普智公司订立《租赁合同补充协议》，被告普智公司将对租赁店铺的承租权转让予被告弘智文化公司，被告普智公司对弘智文化公司在《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》项下的全部义务提供担保并承担连带责任。后，原告与被告弘智文化公司、被告弘智游乐场公司签订《租赁合同补充协议二》，被告弘智文化公司将租赁店铺中的308B单元部分面积分租予被告弘智游乐场公司，被告弘智文化公司仍对整个租赁店铺负有支付租金义务。然而，被告弘智文化公司作为租赁店铺的实际承租人，长期拖欠租金、物业费、推广费等费用，且在原告多次催告后仍不及时缴纳，被告普智公司作为担保方、被告弘智游乐场公司作为308B单元实际使用方，均对被告弘智文化公司支付上述款项承担连带保证责任。因此，原告起诉三被告，要求其支付所欠款项。被告弘智文化公司、普智公司、弘智游乐场公司未应诉答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议二》、催款律师函、催款通知书、解约律师函、场地清场费用发票、围挡搭建《合同书》、商铺复原《合同书》、《聘请律师合同》证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年，原告力仕鸿华公司(甲方，出租人)与被告普智公司(乙方，承租人)就上海市长宁区仙霞路XXX号尚嘉中心(商场)第三层L308单元签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。《租赁合同》约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期6年，自2013年10月16日至2019年10月15日。交房日为2013年8月15日。其中装修期为2013年8月15日至2013年10月15日。租金按月支付，在每月首5日内支付当月租金。租金分为保底租金与提成租金。第一年的保底租金为每月10万元，第二年为每月11.1万元，第三年为每月137,125元，第四年每月为155,000元，第五年每月为170,000元，第六年为190,000元。提成租金为每月营业额的16%，若提成租金高于保底租金，则乙方应补交差额给甲方。推广费为每月6,840元。乙方在签署租赁合同的同时向甲方支付租赁保证金350,000元、商品质量保证金10,000元。物业管理费每月43,776元，于每月首5日内支付。电费、水费、煤气费(如有)，乙方应按实际使用量支付。《租赁合同》第九条第二十三款：如乙方为开展及经营其业务以该房屋的地址取得了相关执照、批准或许可证(包括但不限于注册地址为该房屋的营业执照、卫生许可证等)，则于本合同终止日或提前终止日乙方须办理完毕前述所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有与乙方延迟或拒绝办理前述手续而给甲方或该房屋未来的承租人造成任何损失，乙方应予以赔偿。《租赁合同》第十二条第一款：租赁期满或本合同提前终止时，乙方最迟在合同租赁期满日期结束或本合同提前终止之日17：00时之前，按甲方对交还状况的要求将该房屋交还给甲方，由此发生的费用由乙方支付。第四款：乙方逾期交还该房屋的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回该房屋。如甲方决定自行收回该房屋，而该房屋内仍有乙方的任何可移动的装饰、家具、装备、对象、物料、设备或任何其他物品，甲方可以其认为适当的��式在其认为适当的场所保管前述物品，且有权自该房屋应交还而未交还之日起收取前述物品的保管费(包括但不限于因保管该物品而实际占用的场地费)并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用(统称为“保管费用”)。承租方应在接到出租方要求缴付及补偿保管费用的通知后的7日内缴付保管费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则出租方有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用，不足部分甲方有权继续索赔。第五款：当乙方发生逾期交还该房屋的情况，甲方有权进入该房屋，并有权决定挪动或不挪动该房屋内的物品，或将该房屋恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也无权追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将该房屋恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用。《租赁合同》第十七条第二款：出现下列情形之一，在不影响甲方依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，甲方有权终止合同并要求乙方交还该房屋，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即行终止：(1)乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，7日仍未缴付该等应付款项(无论是否正式追索)……；第十七条第三款：当发生本条第一、二款的情况时，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即行终止。甲方也可以在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。本合同依照本条第一、二款提前终止时，乙方应按照甲方规定的时间交还该房屋，如乙方不按照甲方规定的时间交还该房屋，甲方有权按本合同第十二条规定自行收回该房屋，并要求乙方承担违约责任；第十七条第四款：当发生本条第二款的情况及乙方提前解约时，甲方有权没收乙方交付的全部保证金，乙方在该房屋的装修、装潢全部无偿归甲方所有，乙方并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享用的装修期租金)；第十七条第五款：合同终止时，对乙方尚未履行的本合同项下的任何义务及/或尚未承担的责任，甲方均享有留置乙方放置/安置在该房屋内置财物并以该等财物优先受偿的权利。《租赁合同》第十八条第一款：如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方可依据本合同第十七条规定提前终止合同外，还可采取下列一项或多项措施：(1)要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2%计收……；第十八条第三款：未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。此外，甲方的下列损失，甲方仍有权向乙方追偿：(1)在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失……(3)甲方基于承租方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的装修期、免租期的租金损失……(5)因乙方提前退租和出现本合同所述的违约事件给甲方造成的其他损失，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用等，而不论诉讼程序是否已经开始；第十八条第四款：如乙方未能按照本合同的规定，按期交换该房屋，在其逾期交还期间内，甲方有权收取双倍租金数额的违约金。第十八条第五款，因乙方的违约行为造成甲方通过诉讼或其他法律途径追究乙方的违约责任期间所��成的该房屋闲置期的租金、物业管理费、推广费及其他费用，由乙方承担。附件载明乙方的联系地址为上海市马当路XXX号新天地北里104单元(以下简称马当路地址)，并注明联系人以及联系电话。如乙方联络资料变更，则乙方应书面通知甲方。2013年11月29日，原告力仕鸿华公司(甲方，出租方)与被告普智公司(乙方，原承租方)、被告弘智文化公司(丙方，新承租方)签订《租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。《补充协议》约定：乙方与丙方要求将该房屋的承租方变更为丙方，经三方协商一致，就变更事宜达成协议如下：a.自2013年12月1日起，乙方将该房屋之承租权转让与丙方，丙方成为该房屋的承租方，履行承租方在原合同项下应付之义务(包括乙方在原合同下应当履行而尚未履行之义务)，并承受相应之权利。b.根据原合同约定丙方应支付租赁保证金350,000元及商品质量保证金10，000元。乙方已缴付该房屋之全部保证金，且同意将该保证金直接转为丙方应付之该房屋保证金。C.乙方同意为丙方在本协议及原合同项下的全部义务提供担保并承担连带责任，且该保证责任为独立责任。乙方担保期间为自本合同生效日起至租赁期限届满之日止。租赁面积缩减为584平方米。乙方承诺该房屋对外公众开业日期为2014年3月1日。交付日为2013年8月29日，装修期自2013年8月29日起至2014年2月28日。装修期内免收物业管理费。租赁期6年，自2014年3月1日起至2020年2月29日止。乙方承诺，如其未能于2014年3月1日之前支付首月租金，则将赔偿甲方相当于2013年10月16日至2014年2月28日(即4.5个月)期间的租金、推广费及物业管理费的总额作为罚金，合计677,772元，且合同继续履行。a.保底租金：第一年，月保底租金85,381元；第二年，月保底租金94,772元；第三年，月保底租金117,078元；第四年，月保底租金132,340元；第五年，145,147元；第六年，月保底租金162,223元。b.提成租金：每月营业额的提成为乙方于该物业内经营业务所得营业额之16%(税前)。c.推广费：5,840元/月。d.物业管理费：37,376元/月。原告于2013年8月29日将涉案商铺交付给被告，并给与被告六个月的装修期至2014年2月28日，实际起租日为2014年3月1日。普智公司支付了押金360,000元。被告弘智文化公司共支付2014年9月至2015年6月的租金9,881,374元以及推广费58,400元。其余费用均未支付。后，原告力仕鸿华公司(甲方、出租方)与被告弘智文化公司(乙方、原承租方)、被告弘智游乐场公司(丙方、新承租方)签订《租赁合同补充协议二》(以下简称《补充协议二》)。《补充协议二》约定：1.乙方要求将该房屋部分面积分组于丙方，作为“WiseKids”儿童游乐场��用。分租于丙方的部分现称为308B单元，面积约350平米。该房屋余下的部分称308A单元，面积约230平米，由乙方继续经营作“WiseKids”儿童玩具店的集合店。2.乙方须继续履行该合同项下应负之义务(包括乙方在该项合同下应当履行而尚未履行之义务)，并享受相应之权利。同时，丙方需遵循该合同除租金、物业管理费以及推广费等条款以外的任何其他条款。2015年4月15日至2016年9月7日，原告力仕鸿华公司委托律师向被告弘智文化公司发出多份律师函，催促其缴纳所欠款项。原告力仕鸿华公司曾于2014年4月11日、2014年11月20日向被告普智公司发送催款通知书，催其缴纳欠款。2016年11月29日，原告力仕鸿华公司委托律师向三被告发出律师函，要求被告于2016年12月7日前向原告缴纳拖欠款项，否则将于2016年12月8日解除与三被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁��同补充协议》、《租赁合同补充协议二》，并按《房屋租赁合同》的约定追究三被告的违约责任。原告将该函件寄送至马当路地址、被告承租的308室等地址。2016年12月8日，原告自行清场，将被告留存在涉案商铺中的物品搬出，保管在地下仓库中。2016年12月8日，原告与案外人签订合同，委托案外人对涉案商铺进行改建、恢复原状。其中围挡搭建的费用为15,406.08元，改建费用为403,000元(工程预付款160,900元、原墙体清除及防线完成后七个工作日内支付160,900元，工程施工完毕支付66,200元，质保金为15,000元)。后原告向案外人支付了围挡费15,406.08元、工程款321,800元以及66,200元。另查明，原告另花费清场费65,906.08元(含围挡费15,406.08元)、未移交的设施费用2,058元、保管原告物品的费用10,000元。为本案诉讼，原告支付律师费336,600元。本��认为：原告与被告之间的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议二》系各方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。租赁合同签署后，原告将涉案商铺交付给了被告，被告也实际使用了涉案商铺，并支付了部分租金、推广费以及押金。但剩余费用虽经原告多次催讨，至今未付，原告发函解除合同，并要求被告承担违约责任，本院认为于法有据，予以准许。鉴于原告解除合同的信函明确约定了解除日期，该信函也按照合同约定发送至双方约定的联系地址以及涉案商铺的地址，本院视为有效送达，合同解除日为2016年12月8日。因2014年9月至2015年6月的租金等费用被告已经支付，尚欠的租金2,360,600.97元、物业管理费681,207.74元、推广费135,638.71元、电费61,721.25元，被告均应支付。根据租��合同十八条以及十二条的相关约定，原告要求被告支付免租期的租金损失512,286元，逾期支付租金的滞纳金663,924.74元、没收保证金360,000元，并要求被告承担返还原状的相关费用405,058元、清场的费用65,906.08元以及物品保管费10,000元，并就物品享有优先受偿权，本院认为有合同依据，予以准许。因被告普智公司未能在2014年3月1日前支付首月租金，原告要求其根据合同约定支付罚金677,772元，本院予以准许。至于原告要求被告支付违约金257,194元的诉讼请求，因条件并不成就，本院难以支持。至于原告要求被告迁离工商登记等，虽有合同约定，但类似于户口迁移或注销，不属法院处理范围，本院难以支持。原告与普智公司建立租赁合同关系，后原告、普智公司与弘智文化公司签订补充协议一确认涉案商铺的承租人变更为弘智文化公司，普智公司承担连带担保；后��告、弘智文化公司以及弘智游乐场签订补充协议二，原告同意弘智文化公司将部分房屋分租给弘智游乐场，但租赁合同中的主要义务仍由弘智文化公司承担。故对于弘智文化公司的债务，普智公司承担连带责任，弘智游乐场虽然实际承租部分涉案商铺，但原告无权要求弘智游乐场承担租金、物业费、推广费等费用，故对原告要求弘智游乐场公司对弘智文化公司的债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司签订的租赁合同于2016年12月8日解除；二、被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司欠付的租金2,360,600.97元、物业管理费681,207.74元、推广费135,638.71元、电费61,721.25元、滞纳金663,924.74元；三、被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司装修免租期的租金512,286元、店铺清场费65,906.08元、复原费405,058元、保管费10,000元、律师费336,600元；四、被告慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司应对被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司上述一至三项的付款义务承担连带责任；五、被告慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司未及时��付首月租金的罚金677,772元；六、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司对被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思弘智(上海)儿童游乐场有限公司留存在店铺内的物品享有优先受偿权；七、驳回原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54,684.60元，由原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司负担1,924.95元，被告慧思弘智(上海)儿童文化用品贸易有限公司、慧思普智(上海)儿童文化用品贸易有限公司负担52,759.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡桂霞人民陪审员　　杨耀丰人民陪审员　　陆荣骏二〇一七年八月十日书　记　员　　徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”