（2017）陕0402民初2420号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-07
案件名称
原告陕西金亿通投资管理有限公司与被告陕西女皇实业有限公司房屋买卖纠纷一案民事判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西金亿通投资管理有限公司,陕西
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0402民初2420号原告：陕西金亿通投资管理有限公司，住所地西安市未央区常青二路6号德宜国际中心第三幢1单元11001室。法定代表人：高亚梅，经理。委托代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。被告：陕西女皇实业有限公司，住所地陕西省咸阳市文汇西路14号。法定代表人：李兆强，经理。委托代理人：赵伟，男，汉族。委托代理人：张鹏哲，陕西天之骄律师事务所律师。原告陕西金亿通投资管理有限公司与被告陕西女皇实业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西金亿通投资管理有限公司的法定代表人高亚梅及委托代理人王剑，被告陕西女皇实业有限公司的委托代理人赵伟、张鹏哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月11日，原、被告签署房屋回购协议书一份，约定买受人购买被告开发的在原告名下位于咸阳卡农国际项目的房屋及商铺。被告在约定期间内有权回购，逾期视为放弃回购，但被告在实际履行中未能回购。经被告申请，双方补签房屋回购协议，将被告的回购期限延长至2014年8月15日，被告仍在上述期限内未完成回购。2014年10月，经协商被告自愿以单价3500元/㎡，先行回购十套房，但其在回购过程中仅支付部分房款，产生回购差额款项。另外，回购过程中原告代其垫付1098734元。此后，原告多次催促，被告仅向原告出具承诺书一份，确认上述款项并自愿按每月3%的标准承担利息费用，被告至今未向原告支付任何款项。原告现诉至法院，请求依法判令被告：1、支付房屋回购款差额1159454元及垫付款1098734元，共计2258188元；2、支付上述款项的利息1246519.68元（从2014年12月12日起计算至2017年5月11日，利率按月利率2分计算）。被告辩称，一、原告诉称与事实不符。原告与被告之间为代理销售服务中介关系；原告不是本案回购房屋的初始购房者，涉及本案回购款的初始购房者为案外的七个人，回购房屋为十套；原告所诉的房屋回购价格为3500元/㎡无依据，被告已向十套房屋的业主支付了回购款221万多元，回购已经完毕；被告除与原告存在销售代理合同关系外，还与陕西金亿通房地产营销策划有限公司存在销售代理合同关系，原告与陕西金亿通房地产营销策划有限公司分别为被告销售住宅32套和83套，本案涉及的七户十套房屋中仅有两户两套住宅是原告代被告销售的，另外八套房屋均为陕西金亿通房地产营销策划有限公司代被告销售的；原告诉称的垫付款1098734元，系案外人任小梅转入被告账户中的，而非原告代其垫付的；被告向原告出具的承诺书，不能作为原告向被告主张权利的依据。二、原告无权起诉。原告不是本案涉及的十套回购房屋的所有权人，仅是代理被告销售房屋的中介机构；被告与任小梅之间的经济往来与原告无关。综上，请求驳回原告的起诉。原告当庭提交了如下证据：1、房屋回购协议两份。证明两份回购协议共涉及106套房屋，与本案有关的为10套，被告通过原告销售房屋，又通过原告回购房屋，双方签订了房屋回购协议，约定了回购价款及期限。被告质证对真实性及证明的问题均无异议。事实上，原告代被告销售了32套房屋和1套商铺，剩余83套实际是由陕西金亿通房地产营销策划有限公司代被告销售的，与原告无关。本案涉及的10套回购房中有2套是原告销售的，剩余8套是陕西金亿通房地产营销策划有限公司代被告销售的。2、承诺书两份、回购房屋明细两份。证明双方在回购房屋协议签订后，由于被告迟延回购房屋，且仅回购了10套房屋，向原告承诺补房屋回购差额，第一次5套是576788元，第二次5套是582666元，另外还有任小梅代原告向被告支付的1098734元的房价款。被告承诺对以上款项按月息3%计算利息。被告2015年10月9日向原告承诺欠原告回购款差额的价款以及任小梅代原告向被告垫付的1098734元于2015年11月30日还清。被告质证对真实性认可，对证明的问题不认可。房屋所有权人不是原告，被告是从业主处回购房屋的，原告无权主张回购款差额，应当由业主向被告主张；任小梅的垫付款，被告向任小梅偿还，原告无权主张。3、任小梅银行账户明细。证明任小梅向被告转款1098734元，该款系原告向被告垫付的房屋回购款。被告质证对真实性认可，但不能证明该款属于原告的，被告愿意和任小梅结算。被告当庭提举了如下证据：1、服务合同。证明原告是中介服务单位，原告无权起诉被告。原告质证对真实性认可，但与本案无关。2、房屋回购协议两份。证明原告是中介单位，并非原告所称的房屋所有权人，无权请求房屋回购差价。原告质证对真实性认可，对证明的问题不认可，回购事宜是买受人授权原告进行的，所欠款项是被告拖欠原告的，而非欠买受人的。3、销售代理合同及销售凭证。证明代理销售原告房屋中的83套，是另一销售公司，而非原告。原告质证对真实性认可，但与本案无关。4、网银转账凭证。证明被告从购房者手中回购了10套房屋，并支付了回购款总计2218866元。原告质证对真实性认可，被告确实向10套房屋的买受人支付了回购款。根据原、被告举证、质证，合议庭对证据评议如下：对原告所举证据1的真实性及证明的问题均予以确认。对证据2的真实性予以确认，该证据证明了2015年4月1日，被告就已经回购的10套房屋尚未按期归还的款项予以认可，具体为：1、第一次回购五套房源回购款差额为576788元；2、第二次回购五套房源回购款差额为582666元；3、第二次回购五套房源时由原告客户任小梅出资代为垫付1098734元；打款日期为2014年12月12日。总金额为2258188元。被告承诺陆续归还原告以上款项，并明确了具体还款计划，费用按每月3%结算，截至2015年5月12日费用合计338728元，本金及费用共计2596916元。被告于2015年10月9日又承诺尚欠原告欠款（具体金额以前款手续为准），于2015年11月30日前还清；对证据3的真实性予以确认，证明案外人任小梅向被告转帐1098734元。对被告所举证据1、2、3、4的真实性及所要证明的问题均予以确认。经审理查明，2013年5月12日，原告与被告签订服务合同，约定由原告为被告的卡农国际项目提供销售或推介服务，服务周期从2013年5月13日至2013年11月12日止，服务内容为向第三人提供被告项目信息和基本商务条件，在第三方表示愿意购买后，为被告提供谈判渠道，促进或协助第三方与被告签订房屋或商铺买卖合同。原告在服务期内为被告完成3000万元项目销售任务，即3053.86平方米的32套住宅和3972.61平方米的商铺。另，被告还与陕西金亿通房地产营销策划有限公司订立销售代理合同，涉及被告卡农国际项目的房源为83套。2013年9月11日和2013年11月18日，被告与原告签订房屋回购协议两份。2013年9月11日的房屋回购协议约定，鉴于买受人与被告已签订了32套房屋买卖合同，且买受人已授权原告代理处理房屋的回购事宜，买受人同意被告以3000万元回购上述房屋3053.86平方米，每平方米2669元（总计32套），商铺3972.61平方米，每平方米5500元，被告愿意以上述价格回购上述房屋和商铺，回购期限从2013年11月12日至2013年11月27日，逾期视为放弃回购。2013年11月18日的房屋回购协议就所回购的房屋具体事宜没有约定。被告分别于2014年10月9日、2014年12月12日、2014年12月17日向7户买受人支付了房屋回购款总计2218866元，回购了10套房屋，7户买受人为杨小军、张宇（3套）、赵智勤、师忠永（2套）、贾久定、胡廷桢（乔艳艳）、高利。2015年4月1日，被告出具承诺书，认为其已经回购的10套房屋尚存在遗留问题，未按期归还的款项具体为：1、第一次回购五套房源回购款差额为576788元；2、第二次回购五套房源回购款差额为582666元；3、第二次回购五套房源时由原告客户任小梅出资代为垫付1098734元，打款日期为2014年12月12日；以上总金额为2258188元，被告承诺分六笔陆续归还原告以上款项，费用按每月3%结算，截至2015年5月12日的最后一笔还款期，费用合计338728元，本金及费用共计2596916元。被告于2015年10月9日又承诺尚欠原告欠款（具体金额以前款手续为准），于2015年11月30日前还清。本院认为，被告将其卡农国际项目的房屋委托原告对外销售给第三人，销售完成之后，在买受人同意被告回购房屋以及买受人也授权原告代理处理房屋回购事宜的情况下，被告又与原告签订房屋回购协议，不论被告与买受人之间是房屋买卖法律关系或是其他法律关系，但原告与被告以及原告与买受人之间始终是成立委托合同法律关系，且该委托合同合法有效。就本案回购事宜，被告相对于原告和买受人是委托合同的第三人，且无证据证明回购事宜仅限于原被告之间，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，原告接受买受人的委托与被告所订立的房屋回购协议直接约束买受人与被告，回购款项也当归属于买受人，且被告事实上已经支付了涉案的7户买受人的购房款，如仍拖欠回购房款差价，该差价也应必须由被告向买受人继续支付，原告不是本案房屋回购差价的享有者，被告就涉案回购房屋的差价向原告所作出的承诺，实际上是基于原告与买受人之间的委托关系，对买受人作出的确认和承诺，故原告主张该款项归自己所有证据不足，应予驳回。另，关于原告主张承诺书中任小梅代被告垫付的1098734元，因该款项是任小梅转账给被告的，且被告也对任小梅的转账行为认可，表示愿意与任小梅进行结算，原告无证据证明任小梅将该款项的债权转让给了自己，故对原告的该部分请求，本院亦予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：驳回原告陕西金亿通投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费34837元，由原告陕西金亿通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。若当事人上诉的，应当在递交上诉状后七日内交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，逾期视为自动撤回上诉。审 判 长 刘康军人民陪审员 王增明人民陪审员 王粉静二〇一七年八月十日书 记 员 王倩文 百度搜索“”