（2017）鲁0591民初1504号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-27
案件名称
东营恒大华府置业有限公司与胡松卫、杨文文商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东营经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东营恒大华府置业有限公司,胡松卫,杨文文
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0591民初1504号原告：东营恒大华府置业有限公司。法定代表人：谈朝晖，董事长。委托诉讼代理人：王志浩，山东鲁北律师事务所律师。被告：胡松卫，男，汉族。被告：杨文文，女，汉族。原告东营恒大华府置业有限公司诉被告胡松卫、杨文文商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营恒大华府置业有限公司委托诉讼代理人王志浩到庭参加诉讼，被告胡松卫、杨文文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告东营恒大华府置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的合同编号YS0049619的《商品房预售合同》，被告返还原告房屋，并判令被告在判决生效后协助原告办理房屋备案撤销手续；二、判令被告返还原告代垫银行按揭贷款21553.76元；三、由原告将被告未到期的银行按揭贷款本息返还给中国工商银行股份有限公司东营东城支行；四、判令被告所交的全部款项作为违约金向原告承担违约责任；五、本案所有的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确其主张的违约金为两被告缴纳的房屋首付款214232元。事实与理由：2012年9月21日，原、被告签订了合同编号为YS0049619的《商品房预售合同》，被告购买原告开发的东营恒大黄河生态城第8幢X单元202号房，并办理银行按揭贷款手续。因被告没有按时支付银行按揭贷款，银行从原告的保证金账户中扣划了逾期贷款本息等。被告的违约行为给原告造成了重大损失。在本案审理过程中被告胡松卫、杨文文未进行答辩，也未提供证据。经审理查明：2012年9月份，原告与被告签订《商品房预售合同》及附件，合同编号为YS0049619，房屋代码为327437，双方约定：被告购买原告开发建设的位于东营开发区东四路166号东营恒大黄河生态城第8幢X单元202号房一套，房屋总价款694232元，采取按揭付款方式，被告于2012年9月22日前支付首期房款214232元，剩余480000元须在2012年9月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；原告应于2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付被告；因被告未履行商品房预售合同、补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房预售合同，收回商品房，被告所交的全部款项作为违约金向原告承担违约责任。2012年11月29日，被告胡松卫、杨文文作为借款人与案外人中国工商银行股份有限公司东营东城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被告向该行借款480000元，原告为被告借款提供连带责任保证。2012年9月21日被告交纳房屋首付款214232元。因被告未按约定偿还银行按揭贷款，案外人中国工商银行股份有限公司东营东城支行于2016年3月29日从原告账户扣划2952.05元，2016年6月27日扣划5925.16元，2016年9月27日扣划327.69元，2017年1月20日扣划12348.86元，以上共计21553.76元，用于归还被告所欠案外人中国工商银行股份有限公司东营东城支行的借款本息。涉案房屋已在相关部门办理了备案登记手续，原告于2015年6月30日将涉案房屋交付被告。上述事实由原告提供的《商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》、银行交易明细、情况说明、房屋钥匙签收确认书等证据及原告陈述，在案为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告未按时偿还借款，导致原告承担保证责任，原告要求解除合同并返还房屋，符合双方的约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应协助原告办理涉案房屋的备案撤销手续。原告要求返还垫付的按揭贷款21553.76元，实质是要求被告赔偿损失，该请求符合法律规定，予以支持。关于原告主张的违约金，在原告未举证证明其损失的其他证据的情况下，其损失为承担保证责任垫付的款项及相应利息损失。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般应认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。因此，在原告主张返还垫付款的请求得到支持的情况下，违约金确定为垫付款的30%（即21553.76元×30%=6466.13元）以及自垫付款项之日起至判决确定的合同解除之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算的利息损失之和。关于原告要求由其将被告未到期的银行按揭贷款本息返还给案外人中国工商银行股份有限公司东营东城支行的请求，因中国工商银行股份有限公司东营东城支行不是本案当事人，且与本案不属同一法律关系，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告东营恒大华府置业有限公司与被告胡松卫、杨文文于2012年9月份签订的合同编号为YS0049619的《商品房预售合同》，被告胡松卫、杨文文于本判决生效之日起十日内返还原告位于东营开发区东四路166号东营恒大黄河生态城第8幢X单元202号房屋，并协助原告办理该房屋的备案撤销手续；二、被告胡松卫、杨文文于本判决生效之日起十日内返还原告东营恒大华府置业有限公司垫付的银行按揭贷款21553.76元；三、被告胡松卫、杨文文于本判决生效之日起十日内支付原告东营恒大华府置业有限公司违约金6466.13元以及自垫付款项之日起至判决确定的合同解除之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算的违约金（其中2952.05元自2016年3月29日起计算，5925.16元自2016年6月27日起计算，327.69元自2016年9月27日起计算，12348.86元自2017年1月20日起计算）；四、驳回原告东营恒大华府置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10958元，减半收取计5479元，由被告胡松卫、杨文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 王 华二〇一七年八月十日书记员 燕兆欣 搜索“”