（2016）闽0424民初1213号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-14
案件名称
阴鹤龙与福建万亚实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁化县人民法院
所属地区
宁化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阴鹤龙,福建万亚实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0424民初1213号原告(反诉被告):阴鹤龙,男,1969年3月3日出生,汉族,居民,住宁化县。委托代理人：伍小宁，福建翰宁律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：福建万亚实业有限公司，住所地宁化县翠江镇南大街356号闽赣小商品城B3幢一层138、139商辅。统一社会信用代码9135042405434508XR。法定代表人：陈海文，执行董事。委托诉讼代理人：赖仕宝，福建翠城律师事务所执业律师。原告（反诉被告）阴鹤龙与被告福建万亚实业有限公司（反诉原告，以下简称万亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后,被告福建万亚实业有限公司（反诉原告）于2016年10月9日向本院提出反诉。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阴鹤龙的委托代理人伍小宁，被告（反诉原告）万亚公司的委托诉讼代理人赖仕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阴鹤龙向本院提出诉讼请求：1.判令万亚公司立即将办理闽赣小商品城A幢1层082号房屋权属登记需由其提供的资料，包括按揭贷款交付后的购房发票、物业维修基金票据、契税及印花税完税票据、测绘部门出具的房产平面图等交付阴鹤龙；2.判令万亚公司返还阴鹤龙代收的房管所费用、国土局费用2,479元；3.判令万亚公司支付阴鹤龙自2015年6月20日至2016年7月19日止的违约金1,388.13元及此后至办理权属登记材料全部交付之日止，以366,100元为基数，以年利率0.35%向阴鹤龙支付违约金。事实和理由：2014年5月12日，阴鹤龙与万亚公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：阴鹤龙向万亚公司购买闽赣小商品城A幢1层082号房，购房款366,100元，万亚公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由万亚公司提供的资料交付阴鹤龙，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，万亚公司自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款活期利率向阴鹤龙支付违约金。此后，阴鹤龙向万亚公司交付了全部购房款366,100元，其中的150,000元由银行按揭贷款交付。并交纳了房屋维修基金1,175元，契税10,989元，印花税184元、房管所收取的费用和国土局收取的费用2,479元及其他费用等合计14,827元。2015年3月20日，万亚公司将闽赣小商品城A幢1层082号房交付阴鹤龙，此后，万亚公司没有为阴鹤龙的房屋办理权属登记，也未履行将办理权属登记需要由万亚公司提供的资料交付阴鹤龙的义务，致使阴鹤龙至今无法办理闽赣小商品城A幢1层082号房屋产权证和土地使用权证等权属登记。阴鹤龙向万亚公司多次要求，万亚公司不予理睬。另外，中国人民银行公布的活期存款利率为0.35%。万亚公司辩称，1.阴鹤龙要求万亚公司将办理其房屋登记有关资料交给阴鹤龙的诉讼请求不能成立，根据双方签订的补充协议第9条第2款的约定，买受人以按揭方式购买房屋的产权登记手续必须是由万亚公司统一办理；2.由于阴鹤龙第一项诉讼请求不成立，故其第二、三项诉讼请求也不能成立。万亚公司向本院提出反诉诉讼请求，判令阴鹤龙支付购房款170,389元及公维金等代收款8,038元。事实和理由：2014年5月12日，万亚公司与阴鹤龙签订《商品房买卖合同》1份，合同主要约定：阴鹤龙向万亚公司购买闽赣小商品城A幢1层082号房，该商品房建筑面积共19.56平方米，每平方米18,716.77元，总价款366,100元整。阴鹤龙于2014年5月12日交购房款45,711元，通过银行按揭贷款支付了购房款150,000元，剩余购房款未支付。万亚公司由于工作人员失误，误将林国稀（A区贰层059号商品房购买者）缴纳的购房款170,389元当作阴鹤龙缴纳的购房款，连同阴鹤龙已交纳45,711元，合并开具了金额为216,100元的发票。此外，阴鹤龙还应缴纳房屋公维金等代收款14,827元，阴鹤龙仅交纳了6,789元，尚欠8,038元。本案本诉中阴鹤龙提供的证据，可证实阴鹤龙于2014年5月12日转账给余利梅135,300元、同年5月12日交房款35,000元给邓锦亮，该两笔交款行为均与万亚公司无法律上的关联，依法均不能视为其交纳购房款给万亚公司的行为。阴鹤龙提供的证据也证实了，万亚公司误把林国稀（A区贰层059号商品房购买者）交纳的公维金923元及代收款7,115元，合计8,038元，当作其交纳的款项，但阴鹤龙并未交纳该款项，依法应补交。阴鹤龙辩称，万亚公司主张代收款不能作为阴鹤龙缴纳款项的观点不能成立，阴鹤龙已经交付了全部的购房款项，万亚公司出具的发票可以确认，且在交房时万亚公司已经确认了这个事实,至于2015年转账至余利梅的账户的款项，是万亚公司自身的管理问题,万亚公司已经确认收到了阴鹤龙的全部购房款,故万亚公司的诉讼请求没有事实依据，请求驳回万亚公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：1.阴鹤龙提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款、担保合同》、《闽赣小商品城客户签约确认表》、《交房通知书》、《交房须知》、《办理房屋产权证须知》、（2015）宁民初字第1105号《民事判决书》；2.万亚公司提供的《商品房买卖合同》；3.万亚公司对阴鹤龙《宁化县农村信用合作联社的交易记录》、收款人邓锦亮出具的手写《收据》、《销售不动产统一发票》的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述，综合庭审举证、质证和认证情况，本院对本案事实认定如下：一、万亚公司以挂牌方式取得位于宁化县的地块的土地使用权。万亚公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为闽赣小商品城，商品房预售许可证号为（宁）房预售证第2013011号，商品房备案机关为宁化县房地产管理所。二、2014年4月24日，万亚公司与福州鸿泰天成房产营销策划有限公司签订《销售代理合同》，约定：万亚公司委托福州鸿泰天成房产营销策划有限公司全面负责组织闽赣小商品城房产销售工作和认购房产的签约及启封回收、并协助已签约房产的房款回收工作等。三、2014年5月12日，阴鹤龙作为买受人与万亚公司作为出卖人签订1份合同编号为201400996《商品房买卖合同》，合同约定：1.阴鹤龙向万亚公司购买位于宁化县“闽赣小商品城”第A幢1层082号房，该房面积19.56平方米，单价为每平方米18,716.77元；2.阴鹤龙应于签订本合同当日内向万亚公司支付首付款216,100元，余款150,000元由阴鹤龙以向万亚公司指定的银行申请按揭贷款进行支付；3.万亚公司应于2015年3月20日前将商品房交付原告使用；4.逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权首次登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金；6.如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理该商品房产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、物业维修基金、测绘费、产权代办费等费用。如买受人选择自行缴纳税费，则买受人应在办理房屋交付手续前向出卖人移交全部完税、缴费证明，否则出卖人有权拒绝交付房屋，并按本补充协议有关买受人原因造成房屋未能按期交付的约定等。四、2013年12月30日，阴鹤龙在万亚公司售楼部交购房定金40,000元。2014年5月12日，阴鹤龙以现金方式支付邓锦亮购房款35,000元，同日，邓锦亮向其出具《收据》1张。同日，阴鹤龙按邓锦亮的指示将购房款135,300元以银行转账的方式存入余利梅的银行账户。同年5月15日，邓锦亮挂电话给阴鹤龙，称其购房款及契税、房屋维修金未交清，还需再交20,000元。同日，阴鹤龙在宁化县农村信用合作联社翠江信用社门口将20,000元现金交给邓锦亮。2014年5月23日，万亚公司开具金额为216,100元的《销售不动产统一发票（自开）》，并将发票第一联交由阴鹤龙收执。后阴鹤龙作为借款人，中国工商银行股份有限公司宁化支行作为贷款人，万亚公司作为保证人签订《个人购房借款∕担保合同》1份，中国工商银行股份有限公司宁化支行将贷款150,000元支付万亚公司。2015年3月13日，万亚公司向阴鹤龙发出《交房通知书》，通知阴鹤龙于同年3月20日办理交房手续。同年3月24日，阴鹤龙到万亚公司售楼部办理交房手续，经其与万亚公司工作人员核对，阴鹤龙还需补交面积差价款188元和代收款532元。同日，阴鹤龙交清上述款项后，万亚公司工作人员将《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》交给阴鹤龙。2015年7月，阴鹤龙要求万亚公司办理涉案房屋权产登记，但万亚公司以阴鹤龙未交清购房款为由，拒绝办理涉案房屋权产登记手续。另查明，邓锦亮系福州鸿泰天成房产营销策划有限公司工作人员，其受福州鸿泰天成房产营销策划有限公司派遣到万亚公司售楼部销售闽赣小商品城房产。因邓锦亮涉嫌挪用售房款，福州鸿泰天成房产营销策划有限公司已向公安机关报案。另查明，2014年9月19日，万亚公司将合同编号为201400996的《商品房买卖合同》向宁化县房地产管理所备案。万亚公司已向宁化县房地产管理所对宁化县“闽赣小商品城”办理了房屋所有权初始登记。并将《销售不动产统一发票（自开）》交给阴鹤龙。另查明，中国工商银行股份有限公司公布的活期存款年利率为0.3%。对当事人有争议的问题，分析认定如下：一、关于阴鹤龙是否交清购房款及办理产权登记的相关税、费等费用的问题。本院认为，阴鹤龙与万亚公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的总价款为366,100元。万亚公司认为阴鹤龙只支付购房款45,711元及银行按揭贷款150,000元，尚欠购房款170,389元未支付，即对阴鹤龙支付邓锦亮35,000元及转账存入余利梅账户135,300元购房款不予认可。邓锦亮作为万亚公司委托销售涉案商品房的销售公司（即福州鸿泰天成房产营销策划有限公司）的工作人员，其负责与阴鹤龙洽谈买卖涉案房屋，其收取阴鹤龙以现金方式支付的35,000元购房款及指示阴鹤龙将购房款135,300元存入余利梅银行账户，且万亚公司开具了《销售不动产统一发票（自开）》，金额为216,100元，并将发票第一联（付款方付款凭证）交由阴鹤龙收执，应认定阴鹤龙已按约全额支付万亚公司购房款。2015年3月24日，万亚公司向阴鹤龙交房时就涉案房屋所交购房款及契税、印花税等代收代缴费用进行了核对。同日，阴鹤龙支付万亚公司涉案房屋面积差价款188元、代收代缴费用532元，故认定阴鹤龙已向万亚公司交清涉案房屋办理房屋产权登记各项代收代缴费用的事实。二、关于支付违约金的问题。本院认为，阴鹤龙与万亚公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。阴鹤龙按约交清了购房款及办理涉案房屋权产登记的代收代缴费用，但万亚公司未按约在交房后90日内办理涉案房屋权产登记，属违约，应承担违约责任，即万亚公司自逾期之日（2015年6月25日）起每日按阴鹤龙已付款的银行同期存款活期利率（年利率为0.3%）向其支付违约金。三、关于由谁办理涉案房屋产权登记的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定，如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。该约定是为防止买受人办理了房屋产权登记后，不办理抵押登记手续。根据民事自治原则，有约定从其约定的规定，涉案房屋产权登记应由万亚公司办理。故阴鹤龙主张判令万亚公司立即将办理闽赣小商品城A幢1层082号房屋权属登记需由其提供的资料，包括按揭贷款交付后的购房发票、物业维修基金票据、契税及印花兑完税票据、测绘部门出具的房产平面图等交付阴鹤龙的诉讼请求，不予支持。万亚公司代收的房管所及国土局费用2,479元，系办理涉案房屋产权登记应缴纳的费用，因涉案房屋产权由万亚公司登记办理，故阴鹤龙主张要求万亚公司返还其代收的房管所费用、国土局费用2,479元的诉讼请求不予支持。综上所述，本院认为，阴鹤龙与万亚公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。万亚公司未按约办理涉案房屋产权登记，属违约，应承担相应的违约责任，即万亚公司应办理涉案房屋产权登记，并按约支付阴鹤龙违约金。因涉案房屋产权登记确定由万亚公司办理，故阴鹤龙主张要求万亚公司立即将办理闽赣小商品城A幢1层082号房屋权属登记需由其提供的资料，包括按揭贷款交付后的购房发票、物业维修基金票据、契税及印花税完税票据、测绘部门出具的房产平面图等交付阴鹤龙，及万亚公司返还阴鹤龙代收的房管所费用、国土局费用2,479元的诉讼请求无事实依据，不予支持。万亚公司反诉主张判令阴鹤龙支付购房款170,389元及公共维修基金等代收款8,038元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：为基数，自2015年6月25日起至办理涉案房屋产权登记之日止，按年利率0.3%计算）。二、驳回阴鹤龙要求福建万亚实业有限公司立即将办理坐落于宁化县翠江镇闽赣小商品城Ａ幢1层082号房屋权属登记由福建万亚实业有限公司提供的资料，包括按揭贷款交付后的购房发票、物业维修基金票据、契税及印花税完税票据、测绘部门出具的房产平面图等交付阴鹤龙的诉讼请求。三、驳回阴鹤龙要求福建万亚实业有限公司返还其代收的房管所费用、国土局费用2479元的诉讼请求。四、驳回福三、驳回阴鹤龙要求福建万亚实业有限公司返还其代收的房管所费用、国土局费用2,479元的诉讼请求；四、驳回福建万亚实业有限公司要求阴鹤龙支付购房款170,389元及公共维修基金等代收款8,038元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,792元，由阴鹤龙负担4,792元，福建万亚实业有限公司负担2,000元。反诉案件受理费1,934.50元，由福建万亚实业有限公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 邱海清人民陪审员 王化民人民陪审员 冯正泉二〇一七年八月十日书 记 员 曾瑶瑶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《房屋登记办法》第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；。（八）法（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断之规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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