（2017）苏01民终4937号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-29
案件名称
许朝玉与王良好房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王良好,许朝玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4937号上诉人（原审被告）：王良好，男，1971年3月8日生，汉族，自由职业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：毕井霞(系王良好妻子)，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：夏如斌，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许朝玉，女，1981年2月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。上诉人王良好因与被上诉人许朝玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王良好上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人许朝玉一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，一、一审认定王良好同意继续履行合同系事实认定错误。真实原因是被上诉人夫妻名下有房屋5套，当时有多处贷款未还清或银行贷款审批无法通过，现金付款又无限拖延，上诉人才要求被上诉人限期补足房款，并没有任何同意超出限期继续履行的真实意思表示。1、2016年7月18日王良好之妻毕井霞与许朝玉见面商谈并无结果，根据派出所出具的《社会矛盾纠纷调解受理登记表》记载，“因多种原因许朝玉贷款未贷下来”，该原因系许朝玉签字认可的，如果王良好同意履行，不会主动报警。2、房屋买卖合同的出售方系王良好一人签字，若当时王良好同意继续履行合同，则本人一定会亲自到场。事实是王良好并未同意继续履行合同，也未到场。3、上诉人多次主动与被上诉人沟通，催促其办理贷款，被上诉人总是避而不答，上诉人无奈才于2016年7月12日发信息，通知其7日内补齐所差房款，否则将解除合同并主张损失。7天宽限期将至，王良好之妻毕井霞和许朝玉见面，主要是看对方能否现金补足房款。二、一审判决认定上诉人违约证据不足，被上诉人的行为属于有履行条件而不履行，实质是被上诉人违约。上诉人2016年7月12日已经正式通知被上诉人限期7日内补齐所差房款，否则解除合同，被上诉人未能按时补齐房款差额，解除合同的条件已成就。三、涉案房屋因被上诉人无力付款一直拖延，遭遇政策限购，也未办理网签备案手续且上诉人实际居住至今，被上诉人应该受政策限购的约束，本案已经无履行的可能。四、本案严重超审限，程序违法，在超出审限等待被上诉人向一审法院汇入所谓的房款后，一审法院方才举行质证。许朝玉辩称，1、涉案的购房合同系双方的真实意思表示，合法有效，被上诉人已经履行了前期的付款义务。2、涉案合同在合法有效的前提下，并不符合约定和法定解除合同的法律基础，因此涉案合同应当继续履行。3、被上诉人提起本案诉讼系上诉人违约导致，应当承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。许朝玉向一审法院起诉请求：1、王良好继续履行双方签订的关于南京市江宁区汤山街道(麒麟街道)开城路188号麒麟锦城7幢605室的房屋买卖居间协议，并协助其办理房屋登记过户手续；2、王良好赔偿因违约给其造成的经济损失(律师费、交通费)77000元；3、王良好承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：双方无异议的事实，2016年4月26日，许朝玉与王良好经南京利众置业投资集团有限公司第叁拾叁分公司(以下简称利众叁拾叁公司)中介签订房屋买卖居间协议。由许朝玉购买王良好所有的7幢605室房屋，房屋价格154万元。协议签订后，许朝玉于同年4月25日支付定金10万元，26日支付首付款20万元，5月20日支付房屋解押款25.8万元，合计55.8万元的事实，一审法院予以确认。对于双方争议的事实，一审法院经审理认定如下：双方签订的买卖居间协议约定：“售方王良好(简称甲方)买方许朝玉(简称乙方)第四条：房款付款约定(本条各款项均不计利息)乙方向甲方的付款约定：(1)乙方于2016年4月25日向甲方支付房屋定金人民币壹拾万元整(大写)￥100000.00(小写)……双方在该条款以手写的方式增加：①甲、乙双方约定2016年4月26日支付第一笔首付款人民币贰拾万元整(￥200000.00)②甲乙双方约定2016年5月30日支付第二笔首付款人民币贰拾陆万元整(￥260000.00)用于银行解押，其它余款由银行贷款支付给甲方③此房屋甲方净得价人民币壹佰伍拾肆万元整(￥1540000.00)。乙方承担税费。第六条：违约责任3、甲方认可乙方贷款方式付款时：(1)贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此而引起的经济损失。(2)乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够等个人原因造成的贷款未果，乙方须承担相应责任及经济损失。(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4、如甲、乙一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋成交价的5%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。”合同签订后，许朝玉支付了定金、首付款、房屋解押款(因实际需要，该款项变更为25.8万元)，余款由许朝玉向银行申请贷款。后许朝玉在江宁区一银行、南京市华侨路金融中心办理银行贷款均未果，同年7月12日，王良好向许朝玉发送短信，短信内容：“……若您在7日内不能补齐所差房款，我将依法解除本合同并依法主张由此造成的所有经济损失。”此后，经许朝玉、王良好及中介三方进一步协商，三方又于同年7月18日前往工行汉府支行办理银行贷款手续，因王良好之妻毕井霞拒绝在贷款文本上签名，双方产生纠纷，并于当日由南京市公安局秦淮分局五老村派出所进行了调解。另查明，许朝玉于2016年11月7日将其户籍由江苏省句容市茅山风景区新桥自然村12号迁至南京市江宁区麒麟街道麒麟锦城3幢604室；其名下登记的房屋在南京市范围内有2处；其丈夫刘方兵名下登记的房屋在南京市范围内有3处。又查明，许朝玉委托江苏三法律师事务所律师为其代理案件，支付法律服务费10000元。2016年7月，许朝玉向一审法院提起诉讼，要求王良好继续履行双方签订的买卖居间协议，并协助其办理房屋登记过户手续；王良好赔偿因违约给其造成的经济损失。审理中，许朝玉已向一审法院提存现金982000元。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有买卖居间协议、收条、定金收条、中国农业银行超级柜台客户凭条、户口薄、社会矛盾纠纷调解受理登记表、视听资料、证明及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王良好与许朝玉所签订的买卖居间协议有效，应受法律保护。许朝玉在签订买卖居间协议时，南京市尚未出台房屋限购政策，对王良好辩称许朝玉不具备购房资格的意见，一审法院不予采信。对于许朝玉要求王良好继续履行双方签订的买卖居间协议的诉讼请求，一审法院予以支持；在双方签订的买卖居间协议中，对于除定金、首付款、房屋解押款之外的房款，双方仅约定以银行贷款方式支付，对于办理银行贷款的银行、时间均未进行明确约定，应视为约定不明。2016年7月12日，王良好向许朝玉发送短信，通知许朝玉在7日内如不能补齐所差房款，其将依法解除本合同并依法主张由此造成的所有经济损失。该通知应视为对许朝玉的催告。但在同月18日，王良好之妻毕井霞与中介方、许朝玉等又前往工行汉府支行办理银行贷款手续，可视为王良好同意继续履行合同，此时王良好应配合许朝玉办理相应的银行贷款手续，在许朝玉该次银行贷款未果时其方可要求许朝玉以现金方式支付剩余购房款。但王良好在银行贷款结果未知的情况下拒绝配合许朝玉办理银行贷款手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许朝玉与王良好2016年4月26日签订的房屋买卖居间协议中涉及房屋买卖的部分继续履行。二、王良好于判决发生法律效力之日30内将位于南京市江宁区汤山街道开城路188号麒麟锦城7幢605室的房屋腾空并向许朝玉交付该房屋，并协助许朝玉办理该房屋的产权变更登记手续(相应的税费由许朝玉承担)。三、王良好于判决发生法律效力之日10内支付许朝玉违约金10000元。四、驳回许朝玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1805元，财产保全费5000元，合计6805元，由王良好负担。本院二审期间，王良好对一审认定“三方又于同年7月18日前往工行汉府支行办理银行贷款手续”有异议，主张当天三方并不是去办理贷款，主要是商谈现金补足房款或者解除合同的事情，因为7月12日上诉人给被上诉人发短信，要求7月18日和被上诉人商量此事。王良好对一审认定的其他事实没有异议。许朝玉对一审认定的事实没有异议，针对王良好所提异议，其表示，7月18日确实是三方相约去银行办理贷款手续，上诉人的委托人在一审庭审中陈述7月18日去银行办理贷款，由于信贷员的原因未能进入银行办公室，所以导致未能签订贷款协议；并且从通话录音中也可以看出，当时上诉人也提出了相应的条件，要求必须15日内能审批，两个月内能下款。二审中，王良好提交双方当事人2016年4月29日签订的补充说明，许朝玉和毕井霞约定在2016年6月30日之前办理过户，证明2016年6月30日之前被上诉人应当取得贷款或者现金补足，2016年7月18日上诉人报警的行为并不能视为履行合同，7月18日到银行并不是办理贷款，是上诉人要求被上诉人现金补足房款。许朝玉未提供新的证据，其对该证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，其认为从该份证据无法看出双方之间对贷款有约定，且协议签订后，后续履行行为已经对协议做了直接的变更，无法达到上诉人的证明目的。本院另查明，一审审理中，王良好的委托诉讼代理人陈述：“7月18日下午3点左右我去了工行汉府支行，没有看到原告，我当时没有签字的原因是因为信贷员不让我进银行签贷款的办公室，然后我给周军打电话告知这一情况，然后我到一楼后，原告方都在那里，双方发生了纠纷，原告要挟我，要我把房子必须卖给原告，让我必须签字，于是我就报了警”；“2016年7月18日，又去工行汉府支行办理贷款，信贷员了解情况后，未办理成功”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王良好与许朝玉经利众叁拾叁公司居间介绍，在协商一致基础上签订房屋买卖居间协议，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方2016年4月26日签订房屋买卖居间协议时，南京市房屋限购政策尚未出台，本案审理期间，王良好并未能提供证据证明许朝玉应受限购政策的约束，已不具备购房资格，因此，一审判决继续履行双方签订的房屋买卖居间协议并无不当，且本案一审期间，许朝玉已将剩余购房款提存至一审法院，故对王良好称房屋买卖居间协议已经无履行可能的上诉理由，因其依据不足，本院不予采纳。根据房屋买卖居间协议约定，除定金及首付款、解押款外，余款以银行贷款方式支付，但对于办理贷款的具体时间，双方并未约定。许朝玉前期申请贷款时，王良好履行了配合义务，贷款未获审批的责任不在王良好。王良好在许朝玉前期贷款申请未果的情况下，于2016年7月12日发送信息，通知许朝玉7日内如不能补齐所差房款，其将依法解除本合同并主张由此造成的所有经济损失。根据合同法“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，对方当事人可以解除合同的规定，王良好此次发送的信息通知应视为对许朝玉的催告，若许朝玉仍未履行主要债务，王良好可依合同法规定主张解除房屋买卖居间协议。王良好的委托代理人毕井霞、许朝玉及利众叁拾叁公司工作人员2016年7月18日曾在工行汉府支行会面，王良好的代理人毕井霞虽称其此行目的是为了看许朝玉能否现金补足剩余房款，并非同意继续履行合同，但该说法与其在一审中陈述不一致，故对其该上诉理由，本院不予采纳，一审认定王良好同意继续履行合同有相应的依据。2016年7月18日王良好虽未在许朝玉申请贷款资料上签字，但其此前在许朝玉办理贷款申请手续时已予以配合，在许朝玉贷款未获审批的情况下，王良好要求许朝玉对贷款期限作出承诺不违反法律规定及合同约定，一审认定王良好2016年7月18日拒绝配合许朝玉办理银行贷款手续构成违约并判令王良好承担违约责任不当，本院予以纠正。综上所述，王良好的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初9034号民事判决第一、二、四项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初9034号民事判决第三项；三、驳回王良好的其他上诉请求。一审案件受理费1805元，财产保全费5000元，由许朝玉负担805元，王良好负担6000元；二审案件受理费3610元，由王良好负担3000元，许朝玉负担610元。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 龚 达二〇一七年八月十日书记员 杨文艳 搜索“”