（2017）苏0302民初2123号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-10-09
案件名称
江苏某某物业管理有限公司与陈某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏某某物业管理有限公司,陈某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2123号原告：江苏某某物业管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：王某某。被告：陈某某。原告江苏某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼、被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2006年1月至2017年6月的物业服务费3674.94元及逾期支付滞纳金1102.5元，共计4777.4元。事实和理由：原告为“某某园”小区的物业服务企业，被告于2002年10月26日购买该小区A4幢1单元201号商品房，系该小区A4幢1单元201号业主。该商品房建筑面积106.52平方米，物业服务费按照0.25元/月/平方米收取。自2006年1月至2017年6月，被告拖欠物业费合计3674.94元，根据《前期物业服务协议》约定，业主不按照规定缴纳物业服务费用，原告有权收取滞纳金。依照法律法规和协议约定，原告为被告居住小区提供有偿的物业服务，被告应当及时缴纳物业服务费。原告数次向被告催缴，被告无因推脱至今。原告为了维护小区的整体运营，特具状至贵院，请求依法判令被告履行缴纳义务，并支持原告各项诉请。被告辩称，涉案房屋是我的，面积107平米。我2010年交过物业费。2006年原告还没来。原告从2007年以后才来的，原来是某某物业，为什么变成某某物业了，我也不知道。我2004年上房开始就没交物业费。我儿子结婚那一年，我交了300多元物业费。我购买某某的房屋的时候，地下室中间有一道墙，我就没办法使用地下室了。我跟某某谈，他承诺我以后都可以不交物业费了。原告来了和我们小区是否有委托物业管理的合同，如果没有合同，原告就��有依据，原告向我要管理费就没有根据。物业服务不到位，小区乱搭乱建，门卫形同虚设，只有个别路灯亮，楼道贴满广告，单元防盗门破烂无人问，业主经常被盗，本人地下室被盗，价值2000多元的酒和价值3000元的电动车被盗。道路破烂不堪，电线乱接乱装，楼梯间窗户关不上，下雨进水。原告为了自己的经济利益将小区的物业用房租给他人，同时搭建板房对外出租。请法院驳回原告诉求，返还物业用房，拆除乱搭乱建板房、棚屋，恢复小区整洁，赔偿被盗的损失及物业服务赔偿金共计6000元。经审理查明，原告（乙方）与江苏某某融创置地集团有限公司（甲方）签订一份前期物业服务合同，约定由原告为某某·某某园小区的住宅及部分商业用房的业主和物业使用人提供物业服务，其中合同第十八约定“······委托管理期限自2004年3月1日-2006年2月28日，本合同期限内业主委员会未成立的，与业主委员会签订的委托合同生效的，本合同自动失效。本合同期满后，业主委员会未成立的，本合同自动顺延至业主委员会成立，与业委会签订的委托合同生效时止。”合同约定的物业服务事项主要包括：整个住宅区域内所有公建配套房屋建筑及共用部位的维修、养护、管理；整个住宅区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地及景观物、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放的管理；公共秩序协助管理。第二十二条第1款约定“本合同期内收费标准（按建筑面积）多层为0.25元/月·㎡”第二十二条第6款约定“对业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费��每日3‰加收滞纳金，滞纳金用作补充物业管理费”。该合同还约定了其他事项。另查明，被告陈某某系本市二环北路某某园小区A4幢1单元201室的业主，建筑面积106.52平方米，涉案房屋用途为住宅。自2006年1月1日至2017年6月30日，被告未缴纳物业服务费，其中2010年度的物业费被告已缴纳。以上事实有原告提供的物业管理服务委托合同，物业服务企业项目确认表、鼓楼区项目备案登记表，徐州市鼓楼区环城街道办王场社区居委会证明，催缴物业费律师函及快递面单、查询的签收记录予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中物业公司与江苏某某融创置地集团有限公司签订前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。关于被告辩称，其酒和电动车被盗要求原告赔偿的问题。被告并没有提供相关证据证明其酒和电动车被盗的事实，且原告是否是实际侵权人不能确定，被告可另行依法解决。关于被告辩称某某公司许诺因其储藏室有一堵墙可以不缴纳物业费的问题，本院认为，首先被告并未提供证据证明存在上述事实；退一步来说，即使某某公司确实做出上述承诺，而��告是涉案小区的实际物业服务人，故该承诺对原告无约束力。关于原告物业公司请求的物业费问题。经计算，原告请求自2006年1月1日至2017年6月30日期间按照0.25元/平米/每月计算的物业费为3674.96元，其中2010年的物业费被告已交过，应予以扣除，故本院依法支持物业费3355.34元。关于滞纳金问题。因前期物业合同未约定缴款期限，根据法律规定，本院认定物业费按年度收取。本案中原告要求按照被告拖欠物业费乘以30%计算滞纳金，其数额超过国家的强制性规定，本院依法参照相关规定，且兼顾原告持续性为该小区服务的实际情况。同时被告辩称原告提供的物业服务不到位，存在瑕疵，但被告未缴纳物业费的时间过长，而合同约定为逾期日千分之分三，综合上述多方面因素，故本院酌定滞纳金为800元。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十六条之规定，判决如下：被告陈某某于本判决生效后七日内向原告江苏某某物业管理有限公司支付物业服务费3355.34元、滞纳金800元，合计4155.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担（与上述款项一并支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年八月十日见习书记员 刘某某 关注公众号“”