（2017）粤民申3560号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-08-28

案件名称

谭志刚、港联物业（广州）有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

广东省高级人民法院

所属地区

广东省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

谭志刚,港联物业（广州）有限公司,陈倩

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申3560号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谭志刚，男，汉族，1964年2月10日出生，住广东省广州市天河区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：港联物业（广州）有限公司。住所地：广东省广州市越秀区建设六马路**号**层*室。一审被告：陈倩，女，汉族，1970年12月20日出生，住广东省广州市天河区。再审申请人谭志刚因与被申请人港联物业（广州）有限公司（简称港联物业公司）、一审被告陈倩物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016��粤01民终13056号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。谭志刚申请再审称：一、一审法院认定签订日期为2015年12月31日的《物业管理委托合同》，与2004年签订的合同相比，在涉及业主重大利益的条款上进行了变更，免除了物业公司对小区会所、游泳池等公共场所的管理责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，2015年签订的合同无效。二、架空层为业主共有物业。由于港联物业公司不作为，导致该架空层被人占用，未经消防验收即作为某体验中心对外经营。该体验中心的非小区业主人员可以通过直通电梯进出案涉小区，给小区带来极大的安全隐患和消防隐患。案涉小区的会所、游泳池自2007年以来一直荒废，业主无活动场所���造成邻里矛盾突出。依照上引司法解释第三条规定，物业公司存在违约，应承担继续履约、赔偿损失的违约责任。在港联物业公司履约完成前，谭志刚有权缓交物业管理费，并要求港联物业公司赔偿损失至其纠正违约行为之日止。综上，请求再审本案。本院经审查认为，根据当事人双方的诉辩意见，本案审查的焦点问题如下：一、关于约定委托期限为2009年1月1日起至2015年12月31日的《物业服务管理委托合同》是否有效的问题。谭志刚提交的签订日期为2004年11月的《物业管理委托合同》第九条约定，管理服务事项为“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、会所”。签订日期空白，委托期限为2009年1月1日起至2015年12月31日的《物业服务管理委托合同》第八条约定，管理服务事项为“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理”。前一份合同中“包括……”属于列举式的条款，后一份合同删减了上述内容，并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项规定的“免除物业服务企业责任”的情形。约定了委托期限为2009年1月1日起至2015年12月31日的《物业服务管理委托合同》，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条及上引司法解释第二条规定的任一情形，故一、二审判决认定该合同有效并无不当。二、关于谭志刚是否有权拒交物业费的问题。港联物业公司作为案涉小区的物业服务企业，事实上已为案涉小区提供了物业服务，谭志刚作为业主也已接受了相关的物业服务，故应向港联物业公司支付对价即物业费。谭志刚申请再审称港联物业公司存在对架空层、会所、游泳池等公共区域疏于管理等违约行为，即使属实，也不足以对抗港联物业公司关于支付物业费的诉讼请求。对此，谭志刚可另循途径解决。一、二审判决认定谭志刚无权拒交物业费，亦无不当。综上，谭志刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回谭志刚的再审申请。审 判 长　　赵　虹审 判 员　　赖尚斌审 判 员　　何曲伟二〇一七年八月十日法官助理　　陈　捷书 记 员　　钟镜培 来自