（2017）鄂03民终1656号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李琴与十堰盛松置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李琴,十堰盛松置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂03民终1656号上诉人（原审原告）：李琴，女，汉族，生于1978年8月13日，个体工商户，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰盛松置业有限公司。住所地：十堰市中岳路*号。法定代表人：李长永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。上诉人李琴因与被上诉人十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）商品房买卖合同纠纷纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长并主审，审判员袁昆、王宇鹏参加评议的合议庭。经过阅卷、调查，当事人无新的证据提交，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。李琴上诉请求：撤销原判，改判盛松置业公司支付迟延交房及逾期办证的违约金共计112688元。事实和理由：一、交房迟延应为396天，一审法院掐头去尾，从2015年3月1日开始，计算至同年10月19日错误。1、开发商履约受天气影响甚微；2、只有超出正常气候状况之外的天气才能计算顺延；3、气象局的“证明”缺乏常识；4、无监理单位停工通知，也无气象局的详细说明，一审法院扣除相应的天数依据不足；5、开发商交房时未取得竣工验收合格证明。二、违约金计算标准可以进行微调，一审法院大幅度降低至日万分之一错误。盛松置业公司未向本院提交答辩状。李琴在一审法院起诉请求：判令盛松置业公司支付延期交房违约金112688元。一审法院认定事实：2014年8月28日，李琴与盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，被告将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的盛世龙城x号楼x单元x层x号建筑面积144.248平方米的房屋，以432744元出售给李琴，付款方式合同约定：签合同当日付房款182744元，余款250000元采用银行按揭贷款方式付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水：交房时接通。（2）供电：交付时接通。（3）燃气：按燃气公司相关规定开通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第1项规定：逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，遭遇不可抗拒的；因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人；告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。合同签订后，李琴向盛松置业公司支付了购房款首付款182744元，剩余房款250000元原告通过中国农业银行六里坪支行以按揭贷款的方式予以支付。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为：4203812016002的工程竣工验收备案证明书。2016年1月31日，盛松置业公司通过电话的方式向通知李琴办理房屋交接的手续，且李琴在被告公司推销家具时亦当面告知其办理交房手续。后李琴一直未与盛松置业公司办理房屋交接手续。另查明：据十堰市气象服务中心提供的气象资料显示，丹江口市2013年1至11月雨日为116天（12月资料缺测），霜日为32天（12月资料缺测）；2014年雨日为147天，霜日为37天。本案争议的焦点为：一、盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间；二、计付违约金的标准及金额。对于焦点一盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间。一审法院认为：李琴与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力予以确认。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。李琴作为购买方，已履行了支付相应房款的合同义务，盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对于双方争议较大的盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据双方合同第九条第1款第2项规定的“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”免责的约定，盛松置业公司在2014年12月25日以张贴通知的形式将应当扣减的雨雪霜冻天气告知给购房业主，并承诺将交房的时间顺延至2015年2月28日。该通知载明的因雨雪霜冻天气天数与被告在（××）××案件××中所××十堰市气象部门记载的雨雪气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据。故确认盛松置业公司应当交房的期限为2015年3月1日。2016年1月29日，盛松置业公司开发的楼盘取得《工程竣工验收备案证明书》后，2016年1月31日盛松置业公司通过电话通知李琴办理房屋交接手续，故盛松置业公司逾期交房的截止时间应当计算至2016年1月31日。据上，盛松置业公司逾期交付房屋的时间是2015年3月1日至2016年1月31日，逾期交付房屋天数为336天。对于焦点二计付违约金的标准及金额。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款固定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或这仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李琴虽然未能提供实际损失的证据，但确有损失，盛松置业公司辩称合同约定的逾期交房违约金按照李琴已交付房屋价款日万分之四计算确实过高的主张，结合盛松置业公司逾期交房的时间以及给李琴造成的损失，并考虑到该小区其他业主（如同批案件中的购房户余梦寰等，其与盛松置业公司签订的合同中约定的逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算）保持一致，并结合业已发生法律效力的同类案件〔（2016）鄂03民终1915号］所确定的违约金计算标准，综合考量，酌定将盛松置业公司向李琴支付的逾期交房违约金标准调整至按李琴已付购房款的日万分之一进行计算。综上，一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盛松置业公司提交的丹江电力股份有限公司出具的情况说明不能证明因供电扩容导致该小区的施工期延缓，且盛松置业公司亦未履行相应的告知义务，故该证据不能达到盛松置业公司的证明目的，对盛松置业公司关于“交房期限可以顺延至2015年12月”的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、十堰盛松置业有限公司于判决生效后十日内向李琴支付逾期交付房屋违约金14540.20元。二、驳回李琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2554元，由十堰盛松置业有限公司负担828元，李琴负担1726元。一审查明的事实部分属实，对该部分本院予以确认。本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第1项约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。该合同第九条第1款第2项约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：盛松置业公司是否应当向李琴支付迟延交房违约金112688元？本院认为，李琴与盛松置业公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，“雨、雪”等天气因素交房期限顺延，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当合法有效。盛松置业公司在一审提供了十堰市气象局提供的气象资料证明了2014年的“雨、雪”天气是136天，盛松置业公司根据天气因素张贴通知，并承诺交房时间顺延至2015年2月28日，原审判决据此确认盛松置业公司的逾期交房起算时间为2015年3月1日，符合双方合同约定，予以支持。李琴认为盛松置业公司迟延交房的期间为396天没有事实依据，其要求按照该期间计算违约金的请求不能成立，本院不予支持。李琴与盛松置业公司在合同中约定的逾期交房的违约金按已付房款的日万分之四计算，该违约金约定数额过高，盛松置业公司在一审审理过程中提出违约金过高，请求予以调整，应当考虑盛松置业公司过错程度及违约给李琴造成的损失进行考量。考虑到李琴等人购房户，许多系贷款购房，盛松置业公司逾期交房给贷款购房户造成承担贷款利息而未实现合同目的损失，原审判决依据其他人约定的违约金日万分之一进行调整，明显低于同期银行贷款利率标准，不足以弥补购房户的损失，不符合法律规定，本院依法予以纠正，对盛松置业公司逾期交房的违约金，参照贷款购房户的损失本院酌情调整为以已付购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率计算。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初2142号民事判决；二、十堰盛松置业有限公司自本判决生效之日起10日内向李琴支付迟延交房违约金21312.35元(以432744元为基数，自2015年3月1日起按照银行同期一年期贷款利率5.35%计算至2016年1月31日)。三、驳回李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2554元，二审案件受理费1150元，共计3704元，由十堰盛松置业有限公司负担704元，李琴负担3000元。本判决为终审判决。审判长 尚郧生审判员 袁 昆审判员 王宇鹏二〇一七年八月十日书记员 高兆文 关注微信公众号“”