（2017）京02民终7172号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-25
案件名称
贺德俊与北京我爱我家房地产经纪有限公司、刘杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺德俊,刘杰,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7172号上诉人（原审被告）：贺德俊，男，1966年3月17日出生。委托诉讼代理人：贺新，公捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1982年5月8日出生。委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小艳，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，总经理。委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。上诉人贺德俊因与被上诉人刘杰、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初22096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺德俊的上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回刘杰关于违约金的诉讼请求。事实和理由：1.刘杰未按双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定向我支付定金，构成违约；2.《房屋买卖订金协议》手写内容存在造假嫌疑；3.刘杰和我爱我家公司明知涉案房屋已被查封的情况下又与我签订《补充协议》，违反国家法律规定，应属无效；4.一审法院认定贺德俊违反《补充协议》的约定，超期解除房屋抵押和查封的事实错误且适用法律错误；5.一审判决我赔偿刘杰违约金70万元没有任何依据。刘杰辩称，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖订金协议》及《补充协议》合法有效；我没有违约；房屋被查封及未及时解抵押的行为，是贺德俊所致，其应承担相应责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回贺德俊的上诉请求。我爱我家公司辩称，同意一审法院判决。刘杰向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》；2.贺德俊按房屋总价款20%标准支付违约金合计155万元。一审法院认定事实：2016年7月14日，贺德俊（出售方、甲方）与刘杰（买受方、乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》约定：甲方将其所有的位于丰台区××32号3号楼C单元1201室房屋出售给乙方；甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易条件；乙方确认以775万元价格购买上述房屋。该《房屋买卖定金协议》第七条系手书，内容为“定金10万元由我爱我家保管，见房本后转给业主”。同日，贺德俊（出售方、甲方）与刘杰（买受方、乙方）另签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M×）约定：甲方所售房屋位于丰台区××32号3号楼C单元1201室，建筑面积139.96平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为330万；甲方应网签后办理抵押注销手续；房屋成交总价为775万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取贷款方式支付房款；除合同及本交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况；合同另对房款支付、房屋交付及过户等事宜予以约定。上述定金买卖协议及房屋买卖合同签订后，因刘杰方随身只有4万元现金，另贺德俊当日未携带房屋产权证，故刘杰当日支付定金4万元，交由我爱我家公司工作人员刁健保管，约定第二日补足定金，见房产证原件后交与贺德俊。2016年7月15日，我爱我家公司进行房屋核验时，发现因贺德俊逾期偿还贷款，抵押权人交通银行股份有限公司北京官园支行（以下简称交行官园支行）起诉贺德俊，法院依法查封了涉案房屋。我爱我家公司约买卖双方协商，双方均表示要求继续履行合同，2016年7月15日，贺德俊（出卖方、甲方）与刘杰（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）遂签订《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意甲方在签订本协议后30个工作日内，自行偿还全部债务，并解除房屋的抵押登记;如果甲方未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为甲方违约;网签后过户前乙方交付甲方定金10万元；甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。上述《补充协议》签订后，贺德俊向抵押权人交行官园支行偿还贷款，至2016年9月2日前后，尚欠约70万元未予偿还，其向刘杰提出支付部分首付款用于解除抵押和查封，并承诺如有风险愿意加倍赔偿刘杰，但刘杰予以拒绝；2016年9月7日，贺德俊结清了全部贷款，但双方合同未予继续履行，后刘杰提起本案诉讼。一审庭审中，关于涉案房屋上存在法院查封问题，贺德俊称其知晓房屋存在抵押，亦知晓与交行官园支行进行诉讼房屋被查封，但因抵押权人与申请查封人均为交行官园支行，其并非法律专业人员，不知晓抵押与查封之区别，误认为是同一件事，故签约时未陈述查封情况。另双方均认可《补充协议》中约定的解除抵押登记，其含义包括解除抵押登记和法院查封二项内容。刘杰称贺德俊要求其提前支付首付款用于办理解除抵押、查封，并非补充协议约定的内容，其有权拒绝；因贺德俊未按合同约定时间解除查封、抵押，后双方就继续履行房屋买卖合同未能协商一致，其于2016年10月起诉，其于庭审中方知晓贺德俊于2016年9月7日结清全部贷款一事。贺德俊称要求刘杰提前支付部分首付款用于解除查封、抵押系有益合同顺利履行之举，刘杰予以拒绝，应当承担相应责任，且实际履行中，在补充协议约定的解除查封、抵押期限届满时，刘杰同意对解除抵押、查封的期限予以宽限，之后双方在协商中发生激烈冲突，故其未将2016年9月7日结清全部贷款之事告知刘杰，但其并无违约行为，至今房屋上查封、抵押均未解除，表明其并无将房屋高价另售他人之意，另合同约定的违约金标准过高。刘杰则称其已将自己名下房屋出售，因贺德俊违约，其未能购买本案房屋，因房屋价格大幅上涨，若再行购房，其方损失巨大，合同约定的违约金标准尚不足以弥补其方损失，而贺德俊却因房价上涨获利。一审庭审中，刘杰方证人，我爱我家公司工作人员刁健到庭作证，陈述双方履约情况，证明补充协议签订一个月后，买卖双方曾进行协商，刘杰同意延长解除查封、抵押的期限，但称具体何时协商及同意延长的期限记不清楚了。一审另查明，贺德俊与交行官园支行签订《最高额抵押合同》，最高债权额为285万元，2013年1月18日，办理了涉案房屋抵押登记手续。交行官园支行因贺德俊逾期偿还贷款，起诉至北京市西城区人民法院，2015年5月19日，北京市西城区人民法院查封了涉案房屋。现涉案房屋上抵押、查封均未解除。再查，涉案房屋抵押权人交行官园支行致函一审法院，载明：“我行于2015年曾因贺德俊逾期偿还贷款将贺德俊起诉至北京市西城区人民法院，该案件审理期间，北京市西城区人民法院作出民事裁定书，查封北京市丰台区××32号3号楼11层C单元1201室房屋。现贺德俊已结清贷款，我行同意解除该房屋的查封，同意办理解除抵押手续并已将解除查封和解除抵押手续交予借款人”。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行凭证、查询结果、函、证人证言等在案佐证。一审法院认为，虽然本案涉案房屋上存在法院查封，但贺德俊已于2016年9月7日结清了全部贷款，抵押权人交行官园支行致函法院，同意解除查封和抵押并已将相关材料交付与贺德俊，故法院认定刘杰与贺德俊及我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。双方在房屋买卖合同中约定，签约当日，自行交接10万元定金，但在此后签订的《补充协议》中，变更10万元定金支付时间为网签后过户前，故法院对贺德俊所持刘杰未按约定支付定金、构成违约之意见不予采纳。《补充协议》中对贺德俊履行偿还贷款、解除抵押及查封义务予以约定，贺德俊应按合同约定的时间节点履行，贺德俊及证人刁健均称刘杰同意对解除抵押和查封时间予以宽限，但具体如何约定语焉不详，故法院认为贺德俊此项主张依据不足，且银行贷款已全部结清，但房屋上查封、抵押至今未予解除，合同继续履行存在障碍，因此，刘杰有权要求解除合同，贺德俊之行为显属违约，应当承担相应违约责任。关于违约金数额，贺德俊于庭审提出违约金标准约定过高，刘杰明知房屋上存在法院查封，仍与贺德俊及我爱我家公司签订《补充协议》，协商继续履行事宜，应对合同履行风险有所预判，及时止损。法院综合考虑合同履行情况，违约原因及时间，房屋价格上涨因素、双方过错及公平原则等对违约金数额予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除刘杰与贺德俊于二〇一六年七月十四日签订的合同编号为M×的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除刘杰与贺德俊及北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一六年七月十五日签订的《补充协议》；三、贺德俊于判决生效之日起十日内向刘杰支付违约金七十万元；四、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理过程中，贺德俊提交涉案房屋的房屋所有权证，欲证明以下事实：涉案房屋的抵押已于2017年6月12日注销；贺德俊一直未解除查封表明其没有将房屋出售给案外人的意愿；根据交通银行出具的手续，贺德俊可以随时要求解除查封。刘杰对该份证据的真实性认可，不认可证明目的。我爱我家公司对该份证据的真实性认可，对证明目的不发表意见。本院对贺德俊提供的房产证的真实性予以确认。经查，涉案房屋上设置的抵押登记已于2017年6月12日注销。贺德俊称涉案房屋的查封也一并予以解除，刘杰和我爱我家公司对此予以认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人签订《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》的效力、违约责任的认定以及一审判决确定的违约金数额是否恰当。贺德俊上诉主张涉案房屋上设置有查封、抵押，故其与刘杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》违反国家法律的规定，要求确认协议无效。经查，涉案房屋虽曾存在法院查封和银行抵押的情形，但实际贺德俊已于2016年9月7日结清了全部贷款，抵押权人也在一审期间致函法院，同意解除查封和抵押并已将相关材料交付贺德俊，二审期间贺德俊也提供证据证实涉案房屋已解除抵押和查封，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，贺德俊关于合同无效的上诉理由依据不足，本院不予支持。各方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。贺德俊上诉主张刘杰未按合同约定支付定金已构成违约一节，因三方签订的《补充协议》，已将定金的支付时间变更为网签后过户前，而双方尚未进行网签，刘杰应支付定金的时间尚未成就，故本院对贺德俊所主张的刘杰未按约定支付定金、构成违约之上诉意见不予采纳。因《补充协议》中对贺德俊履行偿还贷款、解除抵押及查封义务有明确约定，但贺德俊未按合同约定完全履行自己的义务，直至一审判决后涉案房屋才办理了抵押注销及解除查封手续，故贺德俊在履行合同过程中构成违约，其应当承担违约责任。一审法院对违约责任的认定恰当，本院予以维持。贺德俊关于一审法院认定其超期解除房屋抵押和查封的事实错误的上诉理由并不充分，本院不予支持。关于一审法院酌情确定的违约金数额是否恰当的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为一审法院综合考虑合同履行情况，违约原因及时间，房屋价格上涨因素、双方过错及公平原则等对酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。贺德俊关于违约金部分的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以确认并维持。综上所述，贺德俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由贺德俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 赵文军审 判 员 李 淼二〇一七年八月十日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞-10--9--2--1- 来自：